Adaptación de edificios a normativas municipales

por | 17 Ene, 2018 | Sin Categoría

Año tras año, los viejos edificios y los nuevos renuevan sus preocupaciones al tener que cumplir con las exigencias de la Municipalidad de Córdoba. Las adecuaciones implican grandes sumas de dinero. ¿Cuál es el panorama en la ciudad cordobesa? ¿Qué pasa con los edificios considerados patrimonio histórico?

“Llevar a cabo todas las adecuaciones de gas, electricidad y agua requiere muchísimo dinero” explica un administrador de edificios del centro de Córdoba. En algunos casos, es tanto el dinero que se llega a igualar el valor del edificio mismo. Esto deja dos opciones a elegir por el consejo de propietarios y la administración: demoler el edificio o “invertir” un 200% más en expensas.

Se calcula que el 80% de los edificios construidos antes de 2005 tienen fallas estructurales. La mayoría de los edificios de la ciudad no cuenta con una “caja de escalera” (escalera independiente con puerta que abre hacia afuera) de acuerdo a la normativa de evacuación.

Adecuar las edificaciones ya construidas implicaría tirar abajo el edificio, invadir algunos sectores de departamentos o ampliar el edificio hacia algún terreno colindante (si es que no hay otro edificio ya construido).

También, en caso que no tengan el tablero eléctrico del inmueble o las instalaciones de gas adecuadas, corren el riesgo de que las empresas proveedoras pongan fin al suministro, generando otro inconveniente extra.

En cuanto a los edificios nuevos, la Municipalidad juega con la carta de presión: si no cumplen con las normas, no se otorga el certificado Final de obra. Las exigencias son estrictas: ascensores automáticos con cierres herméticos; sistema de presurización en escaleras; mangueras extintoras, luces de emergencia; censores de humo en todos los palieres, entre tantas. De igual manera, la inversión que implica para los edificios por construir, no se compara con la de los edificios que tienen que adecuar toda su estructura para adaptarse a normativas que, quizás, en otros cinco años queden desactualizadas.

Carlos Silva administra casi una decena de edificios junto a Eduardo Duchein. Él expresó: “Anualmente tenemos que invertir dinero en renovación de luces de emergencia –incluso a veces más porque se rompen o son robadas-, en matafuegos que deben estar ubicados en todos los pisos y en revisión de ascensores. Si bien son exigencias razonables, muchos de los consorcistas se encuentran en mora y dificultan la recaudación de dinero para afrontarlas”.

La falta de adecuación en los edificios nuevos –como dijimos anteriormente-, impide que se otorguen los certificados de final de obra. Sin este documento, no pueden realizarse escrituras ni subdivisiones de servicios. Los edificios viejos, que si bien ya tienen su certificado, se encuentran en una falta de adecuación perpetua.

Patrimonio histórico

En la ciudad de Córdoba, para que un edificio sea considerado de valor patrimonial debe ser sometido a varias etapas de examinación. Existe una sucesión de ordenanzas municipales que establecen en qué situaciones, bajo qué criterios pueden ser considerados y cuáles son los actores intervinientes para cada caso.
Por un lado, la ordenanza municipal n° 11.190 -redactada por el Concejo Deliberante de la ciudad de Córdoba en 2006- tiene como objetivo la protección y puesta en valor de los bienes culturales y lugares denominados APP (Áreas de Protección Patrimonial). Los Bienes Culturales son “aquellos inmuebles y lugares cuyos valores intrínsecos les confieran relevancia como componentes del patrimonio cultural de la población de la ciudad”; mientras que los APP son “aquellas áreas o situaciones urbanas que por sus cualidades intrínsecas, caracterizadas por sus valores ambientales y/o funcionales, definen un paisaje urbano particular susceptible de ser mantenido y potenciado mediante acciones de intervención que no alteren la calidad ambiental del área”.
La arquitecta Vanina Dalvit, especialista en patrimonio histórico, explica que “en todos los casos, deben ser incluidos en un catálogo; que es un instrumento de identificación, registro y valoración de los edificios y lugares considerados de valor arquitectónico-urbanístico (título IV)”. Dicha categorización se basa en los siguientes valores: 1) tipológico, 2) estético-arquitectónico, 3) urbano-ambiental, 4) histórico-social y 5) documental-testimonial. Esta clasificación se establece además según categorías devaloración edilicia: a) monumental (valor excepcional), b) alta (valor singular tipológico, estético-arquitectónico, histórico), c) baja (valor social, de identidad) y d) testimonial (valor documentario testimonial).
Vale aclarar que pueden ser propuestos tanto edificios de índole privada como pública situados dentro del ejido municipal. En palabras de la arquitecta Dalvit, “estos serán calificados y declarados como patrimonio histórico siempre y cuando sus valores intrínsecos los constituyan en irremplazables por sus características excepcionales y que tengan una relevancia comprobada -como componentes de la herencia espiritual o intelectual de la comunidad asentada dentro de los límites físicos de la ciudad de Córdoba-“.

Proyecto “Nuevas Centralidades”

El proyecto “Nuevas Centralidades” que lleva adelante la Municipalidad de Córdoba tiene por objetivo la puesta en valor de distintos sectores urbanos, entre ellos, el área central de la ciudad de Córdoba, como calle Deán Funes, Obispo Trejo, 9 de julio, etc. y de zonas principales de Villa El Libertador, San Vicente, barrio Yofre y la primera centralidad inaugurada, la de Guiñazú.  Las intervenciones que se prevén realizar tienen como objetivo mejorar y potenciar el uso del espacio común de los vecinos) calles, veredas, plazoletas y ciclovías) para devolver el protagonismo ciudadano al espacio público.

El proyecto “Nuevas Centralidades” se suma a las propuestas que el municipio está llevando adelante junto a otras instituciones, entre ella, Universidad Nacional de Córdoba y el Gobierno de la Provincia, como la recuperación de la fachada histórica de calle San Jerónimo, el portal de barrio Güemes y la revitalización de barrio Alberdi.

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