A través de un dictamen en el año 2010, la Administración Federal de Ingresos Públicos estableció que al ser cada propietario dueño de una parte de ese espacio en común, y por ser el alquiler comercial una renta definida como de “la primera categoría” en el Impuesto a las Ganancias, cada uno de los condóminos debía pagar la parte proporcional del tributo.

¿Qué sucede con lo recaudado del alquiler del salón de usos múltiples, quinchos y asadores en countries y edificios?

Según muchos administradores, se utiliza para el mantenimiento de los espacios comunes. En ambos casos, AFIP decide que por la explotación del espacio se debe pagar un tributo.

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Los conjuntos inmobiliarios argumentan que lo cobrado por el alquiler de la terraza o SUM no se distribuye entre los consorcistas o propietarios, sino que se utiliza para solventar los gastos comunes de mantenimiento del edificio; o sea, significa consumo y no beneficio por lo que deberían estar exentos del impuesto.

Sin embargo, en el artículo 20, inciso f de la Ley de Impuesto a las Ganancias se establece: “las ganancias que obtengan las asociaciones, fundaciones y entidades civiles de asistencia social, salud pública, caridad, beneficencia, educación e instrucción, científicas, literarias, artísticas, gremiales y las de cultura física o intelectual, siempre que tales ganancias y el patrimonio social se destinen a los fines de su creación y en ningún caso se distribuyan, directa o indirectamente, entre los socios (…)”.

En estos casos, al destinarse lo recaudado del alquiler de espacios comunes aliviana el costo de las expensas. Y, al haber un menor desembolso por parte de los vecinos en el pago de las expensas, se produce un ahorro semejante a un ingreso o renta.

Por esa interpretación, el conjunto inmobiliario no estaría excluido de la obligación de distribuir el porcentaje de la “renta” que se obtiene y cada uno de los propietarios tendría que incluirla en su propia declaración jurada impositiva.

Lucas Bustos es contador y se encarga del área impositiva de Arnoletto & Asociados. Él explicó: “la ley impositiva sobre la ganancia del alquiler de salón de usos múltiples dependerá del encuadre jurídico que tiene el barrio respecto a su conformación, a su tipo societario. Varía si es un country o una sociedad anónima o una asociación sin fines de lucro. En éstos dos últimos casos, inevitablemente tienen que abonar ganancias porque el alquiler se factura.

En el caso de los conjuntos inmobiliarios –que aún muchos countries no lo son-, es igual que un consorcio de propiedad Horizontal: si hay una ganancia que provenga de un alquiler de espacio común o de local comercial, cada consorcista debiera apropiarse de la ganancia de haber alquilado y declararlo individualmente en su declaración jurada. Sin embargo, es un tema impracticable y muy complicado. El dinero que ingresa, generalmente, egresa para reducir gastos como seguridad o de mantenimiento. Tributariamente, si existe un lucro, éste debiera ser apropiado individualmente por cada consorcista.”

Por último, Lucas explicó que para calcular el valor del alquiler tanto de salón de usos múltiples, quinchos, asadores o espacios comunes, se tiene en cuenta el costo de limpieza, electricidad, seguridad y personal eventual.

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Porcentaje de distribución de los fondos entre energía eléctrica, seguridad, internet, limpieza y mantenimiento explotados en los SUM

Sobre el dictamen de la AFIP (18/10)

Estableció: “Al ser cada propietario dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y todos los espacios y cosas de uso común del edificio, resultando dicho derecho proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el art. 57 del decreto reglamentario de la ley del gravamen, prevé que a los fines de considerar las rentas provenientes de la primera categoría –art. 41, inc. a) de la ley–, la parte de cada condómino –personas físicas y sucesiones indivisas– será considerada a los efectos del impuesto como un bien inmueble distinto. Es decir que serán los condóminos, considerados individualmente, quienes deberán declarar las rentas derivadas de la explotación de los espacios comunes pertenecientes al consorcio, en la proporción que les corresponda.”

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