A partir de la consulta de una lectora, se renueva el debate acerca de una cuestión que es de significativa preocupación para las comunidades de propietarios: ¿existen errores o falencias en mi liquidación de gastos? 

“Me interesaría que se detallen absolutamente todos los gastos por los cuales pagamos, en particular me interesaría que se discriminen el monto que se les paga en concepto de sueldo cada uno del personal de seguridad (horas y valor hora).” Propietario en edificio Torre Reggia II.

El punto de discusión reside en la existencia de diferentes inexactitudes que pueden mostrarse en una liquidación de gastos. Sin embargo, esto no es así ya que, en su mayoría, las administraciones dan fe de su responsabilidad a la hora de transmitir el detalle de expensas.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, esto ya está siendo transparentado con el nuevo modelo de “Expensas Claras” que exige al Administrador dar cuenta de ciertos requisitos a fin de no entorpecer la rendición de gastos y dar conocimiento de su correcta gestión. Esto es muy novedoso y si bien, en Córdoba aún no está implementado, no falta demasiado para que también se convierta en ley. Es necesario aclarar que el modelo sólo brindaría un soporte más ya que los administradores cumplen con los requisitos mínimos que deben informar.

Expensas

Es necesario en este punto, citar la explicación que brinda en ips.com.ar, la Dra. Diana Claudia Sevitz:

“La liquidación de expensas se compone de distintos rubros, hay algunos fijos que se liquidan todos los meses, por ejemplo, los sueldos, cargas sociales, abonos, honorarios del administrador, etc, y algunos que son ocasionales, como reparaciones en las cosas comunes. El aumento de los encargados influye mucho porque cuánto más es el sueldo, más es la proporcionalidad que se abona en las cargas sociales.

Ahora bien, mientras la liquidación de expensas y el recibo de pago contengan los requisitos mínimos establecidos en el ‘modelo’ los administradores estarán cumpliendo con la norma. Si además los administradores consideran, porque es muy básico el modelo, que deben agregar algunos ítems, no existe problema alguno”.

Sevitz es abogada recibida en la Universidad de Morón y Mediadora Oficial. Además, es consultora y asesora en Propiedad Horizontal y Administración de Consorcios, countries y barrios cerrados. Su último libro publicado en conjunto con Liliana Mabel Corzo es: “Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil”.

Si bien la abogada hace alusión a la situación que ocurre en CABA, esto se vuelve aplicable a la provincia de Córdoba y con más razón. Ya que en el nuevo Código Civil se dan a conocer las obligatoriedades mínimas de las cuales el administrador debe dar respuesta.

¿Qué debe figurar en su liquidación de expensas?

El administrador por ley (Artículo 2067 inc “e” del Nuevo Código Civil) debe “rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal”. En el rendimiento de cuentas debe reflejar el estado financiero del consorcio y los movimientos contables de cada propietario con respecto a las expensas.

Es decir, un detalle de todos los gastos que ha soportado o deberá soportar el consorcio en un período determinado, por lo general, en el término de un mes calendario.

En su mayoría las administraciones publican el siguiente detalle:

  • Liquidación de gastos: detalle descriptivo y claro de cada uno de los gastos que se pretende recaudar, de modo que sea fácilmente entendible y absolutamente transparente.
  • Resumen de estado de caja: implica un detalle resumido de los movimientos globales de la caja del Consorcio a la fecha indicada.
  • Resumen de estado de banco: además de los totales de cada rubro mencionado, se incluyen los datos de la cuenta bancaria.
  • Listado de unidades morosas: un simple detalle de las unidades que adeudan al consorcio. En caso que estén en juicio, se indicará el número de expediente y el juzgado interviniente.
  • Planilla de prorrateo: se trata la planilla donde se calcula y detalla el monto que deberá abonar cada unidad funcional. Dicho monto se basa en la multiplicación del total de gastos del período por el coeficiente establecido en el reglamento de Copropiedad y Administración y asignado a cada unidad.
  • Balance mensual caja y balance mensual banco: Se trata de simples balances de sumas y saldos que detallan, cuenta por cuenta, los movimientos de caja y banco ocurridos durante el mes. Los totales que arrojan los mismos, son, precisamente, los que se mencionan en el “Resumen de Estado de Caja” y “Resumen de Estado de Banco”.

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