Adaptación de edificios

por | 3 Ago, 2018 | Especialistas

Frente a las repercusiones que está generando el proyecto presentado en la Legislatura, con los fines de modificar el Código de Edificación, consultamos a Pablo Acuña, abogado especialista, cómo es la situación en uno de los distritos más poblados de Buenos Aires.

Frente a las repercusiones que está generando el proyecto presentado en la Legislatura, con los fines de modificar el Código de Edificación, consultamos a Pablo Acuña, abogado especialista, cómo es la situación en uno de los distritos más poblados:

“En el código de Planeamiento Urbano de la Municipalidad de Tres de Febrero (uno de los distritos más poblados del conurbano bonaerense y sede de mis oficinas) se contempla dentro de las disposiciones generales que  “todo edificio destinado a vivienda unifamiliar que se construya en el distrito, deberá poseer guardacoches ó dejar previsto el espacio suficiente para su futura construcción, no debiendo en ningún caso, alterar las condiciones de iluminación y ventilación de los locales adyacentes”. Asimismo, en regulaciones de las distintas áreas, se especifican parámetros como: ” tendrá una superficie mínima, igual o mayor del 10% de la construcción y no inferior a 3,5 m2/hab” (ejemplo de una de ellas).

A esta instancia de la respuesta, es menester destacar que cada partido tiene su propia reglamentación.

Realmente, en este punto, el diseño jurídico del código de planificación, entiendo que excede la tarea del administrador. Sin embargo, tiene otro tipo de efectos. En principio:

– Como vecino de un sitio donde esta norma se aplique, podría decir que aliviaría la congestión de las calles, con menor cantidad de vehículos estacionados en la acera;

– Como administrador, a) en el supuesto donde todas las unidades tengan espacio de cocheras, cabría una discusión menos frente a reparaciones que solo benefician a las mismas (recordemos que este debate no es poco frecuente, ya que al igual que sucede con los locales, los reglamentos de propiedad horizontal no siempre discriminan la proporción en la cual se participa de los gastos y mantenimiento sujeto al uso y goce) b) Hay una necesidad imperiosa de asesorar al propietario respecto de la cobertura del seguro del edificio vs lo que comprende el seguro del automóvil (otra confusión que, entre la pelota lanzada de una y otra compañía, el administrador queda en el medio, intentando dar explicaciones que difícilmente conformen al afectado); c) El ítem de seguridad no es menor. Aquí, vale la pena que el reglamento contemple, por ejemplo, el hecho de que las cochera no puedan ser rentadas a personas ajenas al complejo (ya que esto daría un potencial acceso a extraños en el inmueble). d) En el caso de tratarse de una sola unidad funcional (en donde los propietarios de las cocheras serían condóminos), no hay que perder de vista la carga de algunos impuestos o tasas que, no quedaría más remedio que abonar mediante la liquidación de expensas (por no tener una subdivisión) y engrosaría la misma (aunque si sería soportado exclusivamente por el inmueble que gravan). e) Siguiendo con la línea de gastos, no se puede omitir que si el edificio posee un empleado en relación de dependencia, bajo el convenio del Suterh, existe un plus en sus haberes por la limpieza de este sector.

– Como constructor y/o vendedor: La existencia de una cochera por cada unidad traería una dificultad “extra” a la comercialización. Mientras que parecería una obviedad que todo el que compra una vivienda, preferiría tener un espacio para su vehículo; cierto es que no todo el que compra una propiedad, puede comprar dos. Además, si se tratan de unidades complementarias, su venta está inexorablemente ligada a la vivienda.

Si bien esta última forma de pararme frente al fenómeno es meramente imaginaria (puesto que no me desempeño como tal), no desconozco la dinámica de los distintos agentes involucrados en la propiedad horizontal.

Por último, los edificios que ya se encuentran construidos con un final de obra; o bien con planos aprobados para su desarrollo, no le puede ser retrotraídos los efectos de una normativa posterior. Por tanto, no deberían tener inconvenientes de  adaptación alguna.

 

Pablo E. Acuña

Abogado (U.B.A.) | Administrador de Consorcios | Profesor del Posgrado de Adm. De Consorcios UNLP | Columnista de medios especializados en la Propiedad Horizontal | Fundador de “Pintando Horizontes Magazine” | Director del Centro C.I.M.A.

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