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Consejo de Propietarios: alcances según la ley

Luego de hablar acerca de la personalidad jurídica del consorcio, y de la asamblea, continuaremos desarrollando otro de sus órganos principales: el Consejo.

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Esta entrega avanza sobre un órgano que, hasta su incorporación al Código Civil y Comercial, no tenía estatura legal: el Consejo de Propietarios (en reiteradas ocasiones erróneamente denominado en actas asamblearias y en reglamentos como «consejo de administración»). Contemplado en el art. 2064, su existencia es facultativa para las personas jurídicas «consorcio de propietarios».

Este capítulo más que debatido tendrá sus bemoles a la hora de implementarse en la realidad consorcial; y no porque en la actualidad los consejos no actúen, ya que son cada vez más habituales sino porque se discute largamente hasta dónde llegan sus facultades.

La ley reconoce competencias que le dan sentido a la existencia de los consejos, cuya fundamental importancia radica en erigirse en órganos de contralor, supervisión, fiscalización y vigilancia de los movimientos económicos financieros del consorcio, cuyo órgano ejecutivo es el administrador, principal responsable de ellos. Y la función, subsidiaria, de administración en los supuestos de acefalía del órgano ejecutivo y de representación también resulta aceptable y facilita la operatividad en las decisiones consorciales, sujetas a un ritmo -por lo general- acelerado en su toma.

Para destacar: el nuevo Código eliminó la «obligatoriedad» de la existencia del consejo de propietarios incluida en el proyecto elevado oportunamente por el Poder Ejecutivo Nacional. Ahora, la asamblea de propietarios «puede» designar un consejo integrado por propietarios; vale decir, pasa a ser facultativo del órgano de decisión su creación y, además, retiró el proyectado inc. d de este artículo («dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio»), por lo que ahora el administrador solo debe «nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto» (como se verá en el examen del art. 2067, inc. f.

Consideramos que el soslayado inciso, se había pensado en razón de no provocar dilaciones en la designación y despido de los dependientes del consorcio, ante la dinámica de las decisiones consorciales, más en un tema sensible como lo es el nombramiento o distracto del personal.

Sin embargo, aun así, preferimos que la conformidad pase por la asamblea mediante un procedimiento de convocatoria inmediata .
Reconoce esta premisa como fuente al art. 2006 del Proyecto de Código Unificado de 1998.

Una función sobresaliente del consejo de propietarios es la contenida en el art. 2048 «in fine», cuando afirma: «El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones».
Ante ello, se pone sobre el tapete el debate casuístico sobre qué sucedería si hay divergencias entre los miembros del consejo para refrendar el citado certificado -con la importancia relevante que el instrumento posee para la persecución del crédito por expensas comunes por el consorcio-, así como también si, no existiendo el órgano, el reglamento «obliga» a su constitución.

En este postrer supuesto, entendemos que indefectiblemente el consorcio a través de la asamblea deberá constituirlo a los fines de integrar con la firma de sus miembros el título ejecutivo (art. 524 del CPCCN), ya que se vería sujeto a que si intenta la ejecución con la signatura de solo el administrador, prosperaría la excepción de inhabilidad de título que opusiera el deudor.

En cuanto a su designación, dado que las funciones del consejo de propietarios se refieren a cuestiones internas que nada tienen que ver con la representación del consorcio y su relación con terceros, la designación de sus miembros efectuada en asamblea deberá constar en el acta respectiva, no siendo necesaria su instrumentación en escritura pública, ni la protocolización del acta de designación.

Jorge Resqui Pizarro
Jorge Resqui Pizarrohttps://www.rprsabogados.com/
Abogado - Procurador (UBA). Miembro del Foro de Abogados de la propiedad horizontal. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados.