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2018, el año de la Mora

Uno de los problemas que se llevó la atención de las administraciones durante el 2018 fue demora en el pago de expensas por parte de propietarios e inquilinos. ¿Cómo debe actuar la administración y que dificultades tienen en el funcionamiento del consorcio?

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La sana decisión del gobierno nacional de secar el mercado de pesos trajo como medida no deseada un incremento en la morosidad en casi todos los rubros, más allá de la extensión general de la cadena de pagos. Pero expensas, cuotas sociales y colegios fueron las más afectadas.
Así, una buena parte de los administradores modificaron su política de recupero, aplicando un costo por gestión más allá de la tasa de interés punitiva. Inclusive se modificó el porcentaje de interés, “Si el reglamento nada dice al respecto, es aceptable cobrar un 3% mensual en épocas de estabilidad, pero con tasas de mercado del 80% anual, y una inflación cercana al 50% como la registrada este año, cobrar esa tasa era casi un premio por no pagar. Pero si el reglamento establecía un porcentaje, muchos nos vimos en problemas porque fue prácticamente imposible lograr una asamblea general para tratar este tema.” Comenta el administrador Dario Osorio de la ciudad de Rosario.

La problemática de la morosidad

En este video, Mariano Mirgoni nos cuenta cómo impacta la Mora en la administración de un consorcio, que cada vez más se repiten en nuestra ciudad.

En el mismo sentido, Mariano Mirgoni , administrador en la ciudad de Córdoba, explicó que en estos casos, la administración se ve obligada a realizar un aumento en las expensas para “paliar el desfase entre egresos e ingresos”. Dichos aumentos son de manera excepcional, hasta que se normalice la situación de la morosidad.
“Si el Consorcio no tiene un fondo que haga de “colchón”, la morosidad perjudica. El administrador debe afrontar primero los gastos más urgente y postergar aquellos otros a largo plazo como: inversiones, pinturas, entre otros”, respondió Mirgoni ante la consulta de cómo afecta al consorcio la morosidad de los vecinos.
Sobre el accionar de las administraciones sobre los morosos, Mirgoni indicó que, “Cuando se adeudan tres expensas, se notifica que de no cancelar la deuda, un estudio jurídico se encargará de la cobranza, con los gastos extrajudiciales que eso ocasiona a cargo del moroso”.
Según el administrador Augusto Embrioni de la administración Palmisano, para fijar el interés a aplicar al moroso, la opción que tiene una administración es mediante una asamblea de consorcistas fijar el interés a cobrar. Por otra parte, comentó que este monto puede variar entre un 2% y 9%.
Sobre cómo afecta la morosidad a la vida del consorcio, Embrioni explicó que lo que genera estos hechos es principalmente no realizar arreglos y mantenimientos planteados en el presupuesto.

¿Cómo se presentó la mora en los últimos años en el país?

Según un relevamiento realizado por Coterranea, tomando los periodos: 2016, 2017, 2018, en base a datos del área de liquidación de expensas de la BPO de Coterranea,  podemos observar claramente el impacto de la morosidad en una veintena de administraciones. En el siguiente gráfico observara el monto anual de la mora, como también, el presupuesto anual de los consorcios.

Presupuesto y morosidad anual

 
Información extraída a través de la BPO de Coterránea, en base a un relevamiento de edificios de 60 unidades en promedio.