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Conciliar en Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal muchas veces ve frustrada la buena administración por falta de compromiso por parte los copropietarios. Unas porque nunca nos enseñaron a vivir en comunidad (propiedad horizontal) y entender que su éxito depende del cumplimiento de unas normas básicas y el comprender que los derechos que tenemos sobre nuestras unidades privadas y comunes dependen de los intereses de un colectivo. En segundo lugar, porque hemos perdido el criterio de la institucionalidad, donde canalizamos todas las culpas al administrador y al consejo de administración; pero sin que se aporte algo para construir ese tejido social.

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Según estudios se ha demostrado que más del 60% de los problemas que existen en propiedad horizontal se derivan por la falta de convivencia y que la intolerancia por parte de los residentes se deriva de la falta de compromiso y el conocimiento de las normas. Por eso es necesario crear en los Edificios o conjuntos un comité de convivencia, ya que con este órgano las personas se comprometen y no se van a sentir agredidas con sanciones, que muchas veces lo que hace es crear divisiones entre la parte administrativa y los residentes. 

 

Lo ideal para el desarrollo de esta labor sería:

1- Que este órgano sea nombrado por la asamblea general de copropietarios con la finalidad de que se genere un compromiso colectivo.

2- Ser integrado por un número impar, mínimo de 3 personas. Además de lo anterior que se tenga los siguientes requisitos:

  • Que sus integrantes sean propietarios, residentes o personal especializado en el arreglo de conflictos.
  • No es necesario que, para el arreglo de un conflicto, exista un quorum determinado dentro de dicho comité. Lo importante son las decisiones y acuerdos que se toman.

3- Este órgano nunca debe imponer sanciones. Simplemente su labor es llegar a un acuerdo entre las partes que generen compromisos de convivencia.

4- El procedimiento para acudir al comité de convivencia debe ser el siguiente:

  • La persona manifiesta por escrito la necesidad de citar al comité de convivencia invitando a la parte que está afectando supuestamente la convivencia. Esta solicitud deberá ser entregada al administrador del Edificio.
  • El administrador hace entrega a los miembros del comité de convivencia, para que determinen día y hora para realizar la respectiva conciliación. En esta se debe analizar la competencia del Comité de convivencia, ya que hay muchas situaciones que tienen que ir a otras instancias judiciales.
  • El administrador notifica al quejoso y a la parte infractora para la asistencia manifestando el día y lugar.
  • Se realiza la respectiva conciliación.
  • Se levanta acta de conciliación; que deberá ser archivada por el administrador.

5- Ahora analicemos, cómo debe llevarse esa audiencia de conciliación:

  • Los integrantes del Comité de convivencia explicarán cual es la función de este órgano y la importancia de la convivencia dentro de las relaciones sociales, como las reglas de respeto que se debe llevar en la reunión.
  • El quejoso manifiesta la razón de su requerimiento y manifiesta la causal de sus molestias.
  • Se escucha al infractor sobre la justificación sobre los hechos planteados.
  • Si no se llega a un acuerdo entre ellos, el comité de convivencia plantea una fórmula intermedia, sin que incurran en la violación o extralimitación de sus funciones.
  • Se levanta la respectiva acta de acuerdo o no acuerdo.

Lo interesante de realizar de realizar estas etapas en la propiedad horizontal es que se genera compromiso entre las partes y no una imposición que muchas veces termina es en dividir a los residentes de una copropiedad.

Teniendo en cuenta lo anteriormente dicho es mejor “conciliar que sancionar” ya que el castigo muchas veces no lleva a la corrección y si a la división. Si nos comprometemos todos con la convivencia en la copropiedad logramos la valorización y una mejor calidad de vida de lo que tenemos.

Ramiro Serrano
Ramiro Serrano
Serrano Serrano Abogados