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Propietarios, inquilinos y consorcios: focos de discordias

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Cada año, mientras vamos transitando las calles de nuestros barrios, levantamos la vista y podemos apreciar que la construcción de edificios bajo el régimen de propiedad horizontal crece más y más.  Y con esto los alquileres, los inquilinos y los problemas.

Esta nota apunta a los que hoy por hoy, no gozan casi de ningún derecho legal dentro de la propiedad horizontal, los cuales firman contratos sin saber, reclaman a quienes no deben reclamar y se encuentran siempre dentro de la misma problemática. Nadie les da respuestas.

Manchas de humedad, un caño roto, ruidos molestos, etc. Esto parece ser las quejas más comunes que los inquilinos suelen tener y descargan contra el administrador o representante legal del consorcio. Pero, ¿es la persona correcta con la cual expresar su descargo? La respuesta es NO, ya que legalmente no existe ninguna obligación jurídica entre el inquilino y el representante legal del consorcio, ya que este último, ha resultado electo mediante la votación de propietarios del edificio.  La forma correcta de reclamar se puede llevar a cabo de las siguientes maneras:

a) Avisando directamente al propietario para que este se comunique con el administrador.
b) Avisando a la inmobiliaria (la cual funciona en carácter de corredor en el momento de firmar el instrumento de alquiler) acerca del problema y este deberá comunicarse con el propietario para que luego se le dé aviso al administrador.

Ahora bien, no todos los problemas que puede llegar a tener una unidad funcional son a cargo del consorcio, sino que hay inconvenientes que deben ser resueltos con el propietario únicamente. Para ser más claro voy a dar ejemplos de qué problemas le corresponden al consorcio y cuales al propietario.

Cuando los daños fueran ocasionados por bienes comunes, la responsabilidad «por el todo» corre por cuenta del Consorcio. Por ejemplo: si un caño se rompe y a raíz de ello se daña mi parquet, el Consorcio tiene «la obligación» de arreglar el caño, más las consecuencias de ese daño.

Ahora bien, cuando los daños de una unidad funcional son causados a raíz de los bienes exclusivos de la misma unidad, la responsabilidad corre por cuenta del propietario. Por ejemplo: si la pared de la habitación da al baño de la misma propiedad y esta se llena de humedad por falta de pastina en los cerámicos -que es el revestimiento de la pared-, es un daño interno a causa de un problema interno.

Sin duda, antes que nada hay que leer qué dice el Reglamento de Copropiedad, ya que algunos asumen la responsabilidad de los arreglos y otros lo delimitan a determinada índole. Ahora también se debe atender al Nuevo Código Civil y Comercial de la Nacion con las incorporaciones y modificaciones que representará al dicha delimitación, siendo que es una norma de mayor jerarquía.

Por otro lado, existen también varios conflictos acerca de las expensas ordinarias y extraordinarias. Por empezar, es bueno aclarar que estos dos tipos de expensas entra en carácter de COMUNES. Muchas personas creen que ordinarias y común es lo mismo y es ahí en donde se desencadenan los conflictos. Para entender mejor vamos a aclarar a que gastos corresponde  a una y a otra.

Ahora bien, ¿Quién se hace cargo de cada gasto?
los contratos que efectúen los propietarios con terceros le son totalmente ajenos al consorcio la unidad es la que debe, es decir, que es indiferente quién ocupa la unidad, o qué dice el contrato sobre quién deba abonar las expensas.

El administrador las pone al cobro y sea quien fuere debe abonar lo que se pone al cobro; sin obligación alguna de realizar por su cuenta discriminaciones o diferenciaciones que atiendan a las particularidades de contratos de los que es ajeno.

Es una cuestión del propietario con el locatario, de qué forma han establecido las proporciones en que deba abonarse.

Fuente: Pintando Horizontes

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Mariano Ricciardelli
Martillero Público