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Alquileres temporarios en covid-19: impacto y regulación en las comunidades

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El sector turístico será sin duda uno de los principales perjudicados por la crisis del coronavirus en España, y dentro de la industria quienes más sufrirán el golpe serán los propietarios de alquileres temporarios. Cómo impactan en las comunidades y qué regulación existe actualmente.

A los dos meses de confinamiento que ya acumulan grandes focos turísticos como Madrid, Barcelona o Palma de Mallorca se suma la incertidumbre del cierre de fronteras, la reciente decisión del Gobierno de España de imponer cuarentenas obligatorias para visitantes extranjeros o el desafío que puede representar para los propietarios alquilar temporalmente y adecuarse a los protocolos sanitarios de las comunidades.

Es que, en algunos casos los arrendamientos traen afectaciones directas a las comunidades: se reciben quejas de personas, asociaciones y comunidades de vecinos afectadas por esta actividad que refieren las molestias provocadas por esta clase de alojamientos. A esto se le suma, la necesaria adecuación a las medidas preventivas.

En marzo de 2019, el Defensor del Pueblo publicó un informe referido a los pisos turísticos donde expone que la proliferación de viviendas de uso turístico, especialmente en los casos de instalación en un edificio en régimen de propiedad horizontal «afecta a la convivencia vecinal y a los derechos de las demás personas que residen en el inmueble en cuestiones tales como el uso de espacios comunes, horarios y hábitos no coincidentes e incluso la seguridad, por la presencia constante de personas de paso, ajenas a la comunidad»

Por su parte, Vicente Pérez Quintana, responsable de Urbanismo de la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid (FRAVM), asegura que este modelo en épocas de pandemia «no asegura las condiciones sanitarias».

Pérez indica que independientemente  que se elaboren normativas para ello, ya que «la instauración de cualquier protocolo no sería creíble porque la administración no tiene capacidad para vigilar que se cumplen los requisitos», una suposición que se antoja verosímil a la vista que por ejemplo, Madrid no cuenta con datos oficiales de cuántos pisos turísticos acoge.

¿Qué dice la legislación vigente?

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal habla de “limitar y condicionar” los pisos turísticos, no de prohibir. Hay disparidad de opiniones entre juristas, notarios, registradores y administradores de fincas sobre el margen que tienen los vecinos.

Por otra parte, Tal como publicó Coterránea en febrero, según el dr. Vicente Magro Servet, Magistrado del Tribunal Supremo plantea que el Real Decreto Ley de Alquiler Vacacional 7/2019 permite alquilar a las comunidades de propietario, ya sea limitando o condicionando, pero de ningún modo prohibiendo.

Para poder prohibir es necesario un acuerdo unánime de todos los propietarios. El derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley (art. 81 CE). Con esta reforma el legislador en ningún momento ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse a una actividad turística, pero si regular.

La actividad turística, a priori, no es una actividad que implique molestias a los vecinos, el problema que se presenta con la vivienda vacacional no es propiamente la uso, sino el usuario o el tipo de ocupante. De hecho, en el caso de los alquileres permanentes también ocurre que un inquilino tenga usos y costumbres o síndromes que si afectan a la comunidad.

También se afirma que el alquiler turístico sube el precio de los alquileres. Pero es importante entender, que el principal problema que existe en el mercado de alquiler en España es el alto volumen de viviendas vacías, a diferencia de lo que ocurre en el resto de Europa.

¿Cómo se regula?

La facultad regulatoria que se otorga a la comunidad de propietarios precisa la doble mayoría (votos y coeficientes) de tres quintos de los propietarios y su alcance o contenido está limitado por lo establecido en el propio ordenamiento jurídico y la jurisprudencia.

En sus diferentes conferencias, el dr. Magro Servet Explica del siguiente modo su guía de límites regulatorios de la comunidad para estos casos:

En primer lugar establece la reforma que esta regulación ha de realizarse “en los términos establecidos en la normativa sectorial turística”.

En segundo lugar, no se puede limitar o restringir el derecho de uso inherente a la propiedad, estableciendo días, horas, zonificaciones.

La regulación de la comunidad habrá de estar orientada a evitar molestias al resto de los ocupantes del inmueble y a compatibilidar los derechos de unos y otros.

Así se admite como válido el exigir al propietario que disponga de un seguro por los daños que puedan causar los inquilinos, tanto a los elementos comunes como a los privativos, haciendo responsable solidario al propietario de los daños ocasionados por sus inquilinos caso de que no disponga de él.

También podrían obligar a la entrega a los inquilinos de unas normas de convivencia con la advertencia de que su incumplimiento sería causa de desalojo, establecer que en caso de estacionamiento de vehículos en zonas comunes o en plazas ajenas se podrá retirar el vehículo a la calle por una grúa particular, exigir la inscripción de la vivienda turística en los registros autonómicos correspondientes para denunciar a Turismo en caso de incumplimiento, … y por último exigir al propietario que informe a su inquilino o incorpore a su propio reglamento de régimen interior (las del art. 16 Decreto del Principado 48/2016) las normas que haya establecido la Comunidad para poder requerir de la Policía el desalojo en caso de incumplimiento.

En tercer lugar, se admite expresamente la posibilidad de incrementar la participación en los gastos de comunidad en un 20%, incluso en las derramas.

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