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Asambleas virtuales consorciales en covid-19: análisis y legislación

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¿Son legítimas las asambleas consorciales de manera virtual en el contexto de pandemia? ¿Bajo qué legislación se rige? Aquí el análisis de PH Consultas publicado en el e-book «Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios en la propiedad horizontal. Problemáticas frecuente en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia» de elDial.com

Publicado en PH Consultas

A propósito de la Disposición 2597 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor porteña.

Si bien la ley especial – en este supuesto el Título V del Libro Cuarto, CCyCN – no establece la posibilidad de la celebración a distancia de las asambleas consorciales, no queda claro que las prohíba.

En ese sentido, la Ley General de Sociedades (1) es más explícita y si los estatutos societarios lo contemplan, resguardando los derechos de los socios, asambleístas y accionistas, tomando además otros recaudos (que se imitan en la Disposición 2597/2020 de la DGDyPC GCABA) (2), pueden llevarse a cabo. Con ese propósito, el profesor Ricardo A. Nissen estuvo atento a emitir la Resol. 11/2020 de la IGJ (3).

Lo cierto es que aplicar derechamente la analogía entre el sistema de PH y la ley societaria no sería de buena práctica y correlato legal. Ahora bien, no encuentro choque normativo entre los dos ordenamientos, el fondal del Código único y el de la Ciudad sostenido en la ley local 941 y sus modificatorias (creadora del Registro Público de Administradores de Consorcios y reguladora de la actividad del administrador de consorcios en la C.A.B.A.), de la cual deriva la mentada Disposición 2597 DGDYPC GCABA en debate.

Por eso, propongo un análisis más profundo sobre la cuestión. Sin duda, la posición que adoptemos con respecto a las facultades legislativas de la Ciudad Autónoma, impregnará la discusión, pero deberíamos atenernos a varios precedentes, incluso de la CSJN.

Varias cuestiones, sin pretender agotar un tema que necesita mayor tiempo de maduración. Si bien hasta aquí compartí la idea de la falta de previsión legal para desarrollar las asambleas a distancia o remotas (numerosos artículos, el último al respecto en elDial.com – DC29AE) no es desdeñable reparar en que no se encuentran impedidas expresamente en el ordenamiento.

Las disposiciones de, entre otros, los arts. 2058, 2059, 2061 y 2062, CCyCN, así lo dejan ver. Cuando se menciona a los “presentes” (vgr. art. 2060, segundo párrafo, código unificado), nada indica que quien participa de una asamblea virtual no se encuentra presente. La presencia requerida por la ley no es, indefectiblemente, física. La hermenéutica del texto en ese sentido es antojadiza.

Por el contrario, cumpliendo con todos los recaudos de las diferentes fases de una asamblea, no habría derechos subjetivos lesionados.

Precisamente, lo que se debería hacer es cumplir acabadamente con las pautas de convocatoria, constitución, deliberación y toma de decisiones. Lo preceptuado en el art. 2062, CCyCN (4), perfectamente puede ser cumplido a posteriori. El registro de lo tratado y decidido en soporte digital es un requisito dirimente en cuánto a la validez del acto, con el correspondiente resguardo tecnológico.

Más aún en situaciones de emergencia como la actual (ver la profusa legislación en sentido formal y material que se ha dictado en todos los ordenes y estamentos públicos; recomiendo especialmente el suplemento #Coronavirus #Emergencia Sanitaria #Efectos jurídicos de elDial.com, de acceso gratuito). La razonabilidad y proporcionalidad de las normas, en este contexto, aseguran su constitucionalidad y convencionalidad. Es cierto que si algún o algunos propietario/s se oponen a esta forma de desarrollo de la asamblea (o no cuentan con los medios tecnológicos indispensables o mínimas habilidades técnicas para hacerlo) no podrá llevarse a cabo el acto.

En lo que respecta a la aplicación analógica entre la normativa civil y la societaria, como expresé ut supra, no es de buena práctica y debe ser aplicada de modo restrictivo, pero no descartada de plano en lo referido a las asambleas. Por eso no debe ser relevado su análisis y se debería argumentar seriamente, soslayando prejuicios dogmáticos o pereza interpretativa. Los objetos de los microsistemas (PH y sociedades) siendo diferentes, no encuentran resistencia en aquello en que se emparentan (p.ej. el examen de los libros por el socio fue receptado en la normativa consorcial refiriéndose al derecho de información de los consorcistas; entre varios más).

Finalmente, la decisión sobre la jerarquía normativa (que no es un mero principio) aplica en los supuestos de confrontación, conflicto o enfrentamiento normativo entre distintos ordenamientos (vgr., nacional y provincial o local municipal), atento a que cada uno rige en sus ámbitos de competencia y jurisdicción, que por las razones más arriba expuestas no se encontrarían en evidencia.

El detalle del análisis

Reitero mi propuesta de análisis más meduloso de la cuestión en discusión, atento a que los preconceptos – como he leído en estos tiempos -, por lo general, traen aparejados opiniones cristalizadas.

Por ejemplo en sus arts. 233 (Las asambleas tienen competencia exclusiva para tratar los asuntos incluidos en los artículos 234 y 235.

Lugar de reunión

Deben reunirse en la sede o en el lugar que corresponda a jurisdicción del domicilio social.

Cumplimiento
Sus resoluciones conformes con la ley y el estatuto, son obligatorias para todos los accionistas salvo lo dispuesto en el artículo 245 y deben ser cumplidas por el directorio) y 239 (Los accionistas pueden hacerse representar en las asambleas. No pueden ser mandatarios los directores, los síndicos, los integrantes del consejo de vigilancia, los gerentes y demás empleados de la sociedad.

Es suficiente el otorgamiento del mandato en instrumento privado, con la firma certificada en forma judicial, notarial o bancaria, salvo disposición en contrario del estatuto); en juego armónico con el art. 158 del CCyCN (Gobierno, administración y fiscalización. El estatuto debe contener normas sobre el gobierno, la administración y representación y, si la ley la exige, sobre la fiscalización interna de la persona jurídica.

En ausencia de previsiones especiales rigen las siguientes reglas:
a) si todos los que deben participar del acto lo consienten, pueden participar en una asamblea o reunión del órgano de gobierno, utilizando medios que les permitan a los participantes comunicarse simultáneamente entre ellos. El acta debe ser suscripta por el presidente y otro administrador, indicándose la modalidad adoptada, debiendo guardarse las constancias, de acuerdo al medio utilizado para comunicarse;

b) los miembros que deban participar en una asamblea, o los integrantes del consejo, pueden autoconvocarse para deliberar, sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se tomen son válidas, si concurren todos y el temario a tratar es aprobado por unanimidad) (subrayado nos pertenece).

Dictada el 03/04/2020. Publicada en el B.O.C.A.B.A. n° 5845 (08/04/2020).Resolución General IGJ N° 11/2020 del 26/03/2020, publicada en el B.O.R.A. 34.340 (27/03/2020).
Art. 2062, CCyCN- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.

Acta de asamblea
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

Jorge Resqui Pizarro
Jorge Resqui Pizarrohttps://www.rprsabogados.com/
Abogado - Procurador (UBA). Miembro del Foro de Abogados de la propiedad horizontal. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados.