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La nueva ley de alquileres y el impacto en la propiedad horizontal

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La nueva ley de alquileres ha modificado dos artículos del Código Civil y Comercial. Diana Sevitz, abogada especialista en Propiedad Horizontal analiza en detalle el impacto en las relaciones de locador – locatario referidas al inmueble que se encuentra dentro de ese régimen y  las consecuencias en el consorcio de propietarios.

 

La nueva ley de alquileres ha modificado dos artículos del Código Civil y Comercial que según Diana Sevitz impactarán en las relaciones del locador –locatario sobre algunas obligaciones referidas al inmueble locado, que se encuentre dentro de ese régimen. –

Analizaremos el primer término la sustitución de Artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación

Es de destacar que, en inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, debemos determinar el origen de los daños para tener cabal certeza a quién le corresponde su arreglo. –

Al respecto, al propietario/locador le corresponderá hacerse cargo exclusivamente de las cosas propias, determinadas por el art 2043 CC. Com.   Todas las derivadas del artículo referido deberán ser reclamadas al propietario dentro los plazos fijados en el artículo, en examen. –

La tesis recogida por los legisladores a la hora de determinar que son los sectores propios, fue la de considerar, los mismos como verdaderos cubos de aire, limitados por planos horizontales y verticales y, que, tanto esos planos como los elementos o conductos que ellos contienen para la circulación de fluidos, pertenecían al consorcio de propietarios.

Lo diferente es que en este artículo incluye los revestimientos, aunque los mismos se encuentren aplicados sobre una cosa necesariamente común, como la estructura de los balcones o un muro maestro.

Las puertas y ventanas se consagran como cosas necesariamente propias. El reglamento puede prever como propias otras cosas y partes susceptibles de un derecho exclusivo

Los Dres. Vila y Orfila opinan que: «en relación con la inclusión de las «ventanas» como cosas necesariamente propias, el legislador ha elegido conferirle tal condición toda vez que se trata de un elemento cuyo accionamiento es efectuado por cada propietario y el celo y cuidado puesto por el mismo tiene incidencia en su estado, conservación y duración.-

El locatario deberá dirigir su reclamo, exclusivamente al propietario/locador, siendo una disposición de orden público para éste. –

No ocurre lo mismo, por daños derivados de las cosas comunes que se encuentran determinados en los artículos 2040 2041  2042, de los cuales el propietario/locador se encuentra impedido de realizar los arreglos, por pertenecer esos bienes, a la persona jurídica, consorcio. –

¿A quién debería dirigir el locatario su reclamo? ¿Al propietario? ¿Al consorcio? ¿Se encuentra legitimado para reclamar? ¿Intimado al consorcio y sin respuesta de éste podría efectuar reparaciones urgentes? ¿A costa de quién?

Todos estos interrogantes se abren a la luz de la redacción del artículo en análisis, entendiendo que no se han tomado en cuenta todas estas variables, que podrían generar conflictos. –

A las preguntas, a quién dirigir el reclamo de reparaciones, si bien el legitimado para reclamar al consorcio es el propietario/locador , dado que el locatario no tiene relación con el consorcio, no es menos cierto, que vive en él y paga las expensas por servicios que se presta a la unidad funcional, y en ese sentido la jurisprudencia ha entendido que el locatario tiene legitimación activa para demandar al consorcio , sin antes haber reclamado al locador, así se expresó en el siguiente fallo:”…  siendo del caso destacar que la discusión está centrada en la legitimación del actor para demandar al consorcio de propietarios de la calle Pasteur 346/48/50, por revestir aquél el carácter de locatario del local N° 2. Como lo que interesa es proteger directamente al inmueble, con prescindencia del derecho de quien lo ocupe, puesto que quien incoa esta acción puede ser tanto el propietario de la unidad, como un mero ocupante, corresponde reconocerle legitimación al locatario para demandar directamente al consorcio, sin tener previamente que dirigir su acción contra el locador. –

Este es un tema básico que siempre se plantea en los consorcios, por desconocimiento, se informa al locatario que no tiene derecho al reclamo contra el consorcio sin antes haber reclamado al propietario de la unidad. –

Con este fallo se deja establecido que sí le asiste el derecho, pues el bien protegido es el inmueble. –

Por último, analizaré, si la reparación fuere de carácter urgente y que no se no sea derivada de una cosa propia que le impida el uso y goce de la cosa.

¿Se encontraría habilitado para poder realizar las reparaciones urgentes normadas en el artículo 2054 del C. C y Com?

Entiendo que no, pues el artículo se refiere exclusivamente a los derechos de los propietarios respecto de la reparación de los bienes comunes, no estando contemplado para los locatarios. –

 

Analizaremos en segundo término la sustitución del artículo 1209 del C.C. Y Com.-

Este artículo, de orden público, por cierto, entiendo, trata de poner fin a una larga discusión acerca de las cargas y contribuciones del inmueble, que deberá abonar el locatario. –

No existen dudas que no deberá abonar los impuestos y tasas que pesan sobre el inmueble, como por ejemplo en la C.A.B.A   el A.B.L., pero ninguna duda cabe que afrontará los servicios de AySA,  en razón que son utilizados por el locatario. –

El tema medular es que establece un límite sobre el pago de las expensas que se derivan de gastos habidos en la unidad funcional. –

Al respecto, claramente consigna, que estarán a cargo de locatario, las expensas comunes ordinarias, definiéndolas como aquellas que deriven de gastos habituales, que se vinculan a los servicios permanentes a disposición del locatario. –

Veamos en profundidad el tema de las expensas comunes que se liquidan en un consorcio. –

 

La obligación del pago de las expensas

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación cuya vigencia comenzó a regir a partir del 1º de agosto de 2015, estableció que:

1) Artículo 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a: ..c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

2) Artículo 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

3) Artículo 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

Como se podrá observar todos los artículos referidos al pago de las expensas colocan como primer y único obligado al propietario, de hecho, ellos son los únicos que tienen los derechos y obligaciones hacia el consorcio.

De la lectura del artículo 2048 del C. C. y Com., que es muy claro y meridiano, no siendo necesario mayores aclaraciones, todo lo que se genere de gastos, son expensas comunes ordinarias, sólo hace una salvedad que las extraordinarias, deben aprobarse por asamblea. Al código le basta definirlas de ese modo.

 

La relación del locatario respecto del pago de las expensas

El desequilibrio existente durante mucho tiempo entre la demanda de inmuebles en alquiler que era muy superior a la oferta, generaba un desequilibrio entre propietarios y locatarios al negociar los contratos y esto permitió que el propietario trasladara estos gastos que les son propios (expensas extraordinarias), agravando la situación del locatario que no está   legitimado   para discutir la procedencia de estos gastos. –

La discusión bizantina que se viene desarrollando durante estos años, acerca de la relación del locatario con respecto al consorcio, fue despejada en forma tajante en el fallo que a continuación se analiza: Autos: “Gomez, Mirta Mabel c. Administración de la Fuente S.R.L. s/ Diligencias preliminares”, Buenos Aires, agosto 30 de 2017″. En el alegado carácter de locataria de una unidad funcional ubicada en el inmueble sito en la calle Marcelo T. De Alvear Nº 1673 de esta ciudad, Mirta Mabel Gomez apeló a fs. 42 la resolución de fs. 37/39 por la que el juez de grado desestimó la diligencia preliminar requerida en autos -que la tiene a ella y a la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina -que consintió el fallo- como parte actora-, consistente en que se ordene la exhibición de la documentación correspondiente al consorcio del edificio que habita a los efectos de su cotejo y, en su caso, copiado. Para así decidir, el a quo sostuvo que la apelante carece de legitimación e interés a los efectos señalados; que tampoco puede entreverse “cuál sería el proceso de conocimiento a iniciar por cualquiera de las dos accionantes que de sustento a la presente acción” (fs. 38 vta.); y que, aun cuando se encuadre el supuesto como una medida autosatisfactiva, tampoco se verifican los recaudos que justifican su procedencia. La recurrente insiste en su pretensión. Sin embargo, los fundamentos en que se sostiene el recurso resultan manifiestamente insuficientes. En la actualidad se encuentra fuera de controversia que el consorcio de propietarios es una persona jurídica. El artículo 148, inciso h], del Código Civil y Comercial señala que es una persona jurídica de carácter privado, lo cual es expresamente ratificado en el artículo 2044 y se condice con la habilitación que, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto, el artículo 2067 concede al administrador de nombrar y despedir al personal “del consorcio”. Asimismo, y tal como lo describe el citado artículo 2044, el consorcio está constituido por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales, siendo el administrador uno de sus órganos. De lo expuesto se deriva que como persona jurídica que es, el consorcio constituye un ente distinto a los titulares de las unidades funcionales (art. 143); que no existe relación directa entre los propietarios y el administrador, dado que éste es el representante legal del consorcio de propiedad horizontal y no de aquellos (art. 2065); que así como no existe un vínculo jurídico directo entre los propietarios y el administrador, mucho menos lo hay entre éste y el locatario de una unidad funcional; y que la relación de la apelante no es con el consorcio sino con el locador, que es quien le cedió el uso y goce de la unidad funcional en cuestión y, con ello, la posibilidad de aprovechar los sectores y partes comunes del edificio, y la circunstancia de que sea ella quien afronte el pago de las expensas no es sino consecuencia del contrato de locación que celebró (cláusula 9ª de fs. 34 y art. 1208 del Código Civil y Comercial), pues desde la perspectiva de la ley sustancial son otras personas las obligadas a su pago (art. 2050). Entonces, más allá de la invocación que se hace respecto del estatuto de defensa de los consumidores, la recurrente carece de un derecho real sobre el inmueble en cuestión y su derecho se enmarca en una relación contractual en la que el consorcio de propietarios es ajeno».

De lo precedentemente manifestado se desprende que en la relación locatario/locador, el consorcio, como persona jurídica, es ajena, y que el administrador es el representante del ente «consorcio». Que los obligados al pago de las expensas, en relación a la persona jurídica, son los nombrados por el art 2050 del CC y Comercial, y que lo locatarios, no son los obligados al pago de las mismas, y que éstos se deben enmarcar en lo convenido en el contrato de locación y sólo tiene relación con el locador, y es con éste que deben resolver las diferencias en cuanto a los rubros que le corresponden o no abonar.

A modo de ejemplo, en el caso de un gasto fuera de lo habitual, un despido de un encargado, el administrador del consorcio deberá dejar consignado en la liquidación de expensas, que es un gasto extraordinario decidido por asamblea y establecer la cantidad de cuotas y el monto de las mismas. –

El nuevo artículo 1029 del C. C. y Com, al haber eliminado el párrafo “excepto pacto en contrario”, refuerza la concepción que las expensas extraordinarias, son indudablemente a cargo del propietario, sin poder trasladarlas al locatario. –

(*) Abogada/mediadora. dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar

 ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.”

 Artículo 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

 Ley 26.994 de año 2015

 Dossier Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, cambios que afectarán a los administradores, pág 26 revista de la CAPAHI -JUNIO 2015, Dres. Vila Ana María , Bartolomé Orfila www.capahi.com

 Artículo 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

 Artículo 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

+ g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Est Artículo 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:

a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio;

d) el lavadero;

e) el salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo. a enumeración tiene carácter enunciativo.

 CASO: Filtraciones de agua de lluvia a través del muro privativo. Legitimación del locatario para demandar al consorcio de propietarios. Responsabilidad

R. 359090 – «Ambrosini Jorge Daniel c/Cons. de Prop. Pasteur 346/350 y otros s/Daños y perjuicios» – CNCIV – SALA H – 25/03/2003 Copyright © elDial.com – editorial albrematica

 Art. 2043 CC y Com.

 Artículo 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

 “ARTÍCULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”.

 Servicios de aguas corrientes y sanitarios

 lOCACION DE COSAS. Contrato de locación. -EXPENSAS COMUNES 1- Por expensas comunes ordinarias a cargo del locatario deben entenderse las que hacen al mantenimiento normal del edificio, por oposición a las extraordinarias, que quedan a cargo del locador. No puede dudarse del carácter ordinario de las reparaciones de ascensores y otros elementos de las partes comunes del inmueble, como de los seguros y demás conceptos que hacen a la conservación de la cosa común.

2- La instalación de un termotanque en un edificio en propiedad horizontal constituye una mejora, al dotar al inmueble de un nuevo elemento, razón por la cual corresponde incluirlo dentro de la categoría de expensas extraordinarias.ENCABO, Matilde c/DE FRANCESCO, Roberto y Otro s/DAÑOS Y PERJUICIOS (Sentencia Definitiva – CNCIV – Sala G – Nro. de Recurso: G165534 – Fecha: 10-5-1995 – Vocal Preopinante: GRECO) Citar: elDial.com – AED81CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL  Copyright ©

 

 

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Publicado el 16/06/2020

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