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Nueva ley de alquileres: la compensación prevista en un artículo del modificado CCyCN

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Después de tener como objeto de análisis las novedades traídas por la nueva ley de alquileres (1) que reformó el Código Civil y Comercial de la Nación (de ahora en adelante CCyCN) (2), intentaremos abordar las cuestiones específicas tenidas a la vista en el agregado del art.1204 bis del cuerpo normativo.


I.- Compensación en los contratos de locación cualquiera sea su objeto (3)

Se suma, como dijimos supra, el art. 1204 bis al marco normativo, por el que se establece el instituto de la compensación a los fines que los gastos y acreencias asumidos por el locatario y que debieron estar a cargo del locador, sean compensados por los cánones locativos, previa notificación fehaciente y detallada al locador.

Aquí estaríamos frente a lo determinado por los arts. 922 y 923 del CCyCN (4).

El primero de los artículos indicados prevé las siguientes clases de compensación:

a) Compensación legal, que implica el tipo básico de compensación. Funciona ministerio legis cuando se cumplen todos los requisitos previstos por el derecho positivo. En nuestro sistema legal debe ser opuesta por la parte demandada, no es declarada de oficio, y sus efectos son retroactivos al momento en que ambas deudas comenzaron a coexistir; b) Compensación convencional, que nace del acuerdo de las partes (acreedores y deudores recíprocos) por imperio de la autonomía de la voluntad, y siempre que no se reúnen los requisitos para la compensación legal. Se requiere la coincidencia de voluntades de las partes, sin que interese el monto, la naturaleza de las obligaciones y demás exigencias previstas para la compensación legal; c) Compensación facultativa, que se manifiesta cuando una de las partes reúne todos los requisitos para la compensación legal, y a la otra parte le falta alguno de dichos requisitos. La compensación se alcanza por la concesión que realiza quien está en condiciones de compensar legalmente porque cumple con los requisitos, hacia quien no reúne todos los requisitos y por ende no podría compensar legalmente. Los efectos de la compensación facultativa se producen desde el momento en que es comunicada a la otra parte (cfr. art. 927, CCyCN); y la d) Compensación judicial, que decretan los jueces en sus sentencias, declarando admisible y procedente, total o parcialmente, un crédito alegado por el deudor demandado que pretende a su vez ser acreedor del actor. El juez, dando por cumplidos los recaudos condicionantes, decreta la compensación en ejercicio de su voluntad.

Mayoritaria doctrina autoral entiende que este tipo de compensación produce efectos desde la traba de la litis en el proceso, y no desde la sentencia judicial ya que la misma no es constitutiva sino declarativa de derechos (cfr. art. 928, CCyCN).

De la clasificación, la nueva ley de alquileres al incorporar el sindicado nuevo art. 1204 bis, estaría eligiendo para la compensación entre gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador y los cánones locativos debidos por el locatario, la definida como legal (“…pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario…”, reza la prescripción).

Para que se configure la compensación legal (esto es, la que se produce de pleno derecho y por imperio de la ley) la normativa exige que estén presentes determinados requisitos. Estos son: 1) que se trate de prestaciones de dar; 2) que los objetos contenidos en las prestaciones sean homogéneos entre sí; y 3) que los créditos sean exigibles y estén disponibles libremente sin afectar derechos de terceros.

Atento a ello, las prestaciones contenidas en los créditos recíprocos, nacidos de un título diferente, deben ser de dar (ver arts. 746, CCyCN y ss.). Otrora se opinaba que las obligaciones de dar cosa cierta no son en principio compensables, a excepción de que se deba en ambas una misma e idéntica cosa.

La homogeneidad de los objetos contenidos en las prestaciones implica que se trate de cosas del mismo género y de la misma especie. Esto es, que pueda predicarse que son intercambiables entre sí.

Los créditos recíprocos, asimismo, que se pretende compensar deben ser exigibles. Esto significa que cada uno de los acreedores debe tener la potestad inmediata de accionar judicialmente para reclamarlos.

Para que proceda la compensación legal es necesario que los créditos y las deudas estén disponibles (cfr. art. 875 CCyCN). Ambos sujetos deben estar en condiciones de realizar y recibir el pago sin que un tercero tenga un derecho adquirido para oponerse legítimamente. En otras palabras, que los créditos estén expeditos, entendido esto en que no deben existir trabas ni obstáculos legales para la satisfacción de los créditos. Es decir, no sucede, por ejemplo, cuando estos están embargados o prendados.

En ocasión de lo planteado en el agregado art. 1204 bis, los gastos y acreencias que se hallan en cabeza del locador podrán ser compensados por los alquileres devengados a cargo del locatario, siempre que se cumplan dos presupuestos “sine qua non”: notificación previa fehaciente al locador y con detalle de los gastos asumidos (en la práctica, facturas con enunciación de los items que conforman el gasto y, de corresponder, recibo de pago del señalado instrumento).

Seguramente, será objeto de más de un conflicto los diferendos entre las partes, ya no solo en relación a que gastos deben ser imputados al locador, si no, por añadidura, si ha existido una comunicación temporánea por el lado del locatario, si el monto de aquellos gastos es razonable y proporcionado, si se encuentran correctamente detallados y si los documentos esgrimidos responden a ese detalle requerido y son demostrativos de la erogación por causa en el contrato. Parte de las discrepancias podrán solucionarse por vía convencional, quedando para los métodos resolutivos de conflictos o los estrados judiciales el resto.

A la fecha, los tribunales han receptado, en orden a la legislación de derecho privado, soluciones semejantes: “El incumplimiento del locador, reconocido en la sentencia y no cuestionado por las partes, en abonar las erogaciones realizadas por el locatario actor en concepto de gastos por reparaciones necesarias y urgentes, como fueron los calefactores y picaportes faltantes en el inmueble locado, alcanzan para tener por justificada la retención del precio del alquiler, en orden a lo previsto por el art. 1518 del CCiv.” (5); “Para que opere la compensación como modo de extinción de las obligaciones, es necesaria la existencia de dos obligaciones distintas entre las mismas personas, en las cuales cada uno de los sujetos revista la calidad de acreedor en una y deudor en otra. A diferencia del pago, no supone el cumplimiento de aquello que es debido, sino que opera de manera estática, mediante la neutralización de deudas en sentido opuesto. Para poder compensarse, los créditos en cuestión deben emanar de títulos diferentes, no pudiendo pues extinguirse de ese modo las obligaciones emanadas de una misma relación. Es decir, aquéllas deben ser recíprocas aunque no correlativas debiendo las obligaciones responder a distinta causa” (6).

II.- La compensación y la propiedad horizontal

Si nos orientamos a escrutar la compensación dentro del derecho real autónomo de la propiedad horizontal, encontramos la cláusula insertada en el segundo párrafo, in fine, del art. 2049 del CCyCN (7).

En cuanto al reclamo al consorcio de propietarios, la posibilidad radica en el locador propietario o posesor por cualquier título (quienes son los agentes designados por la ley como obligados al pago de expensas, cfr. art. 2050, CCyCN) cuando debió hacerse cargo de los daños ocasionados a la unidad en locación, provenientes de partes, sectores o cosas comunes del ente jurídico. Ensayamos la posible extensión al locatario de la legitimación activa (siendo éste el que asumió las reparaciones) por conducto de subrogación de la acción de aquel.

De esta manera, la posibilidad del deudor de expensas comunes de plantear la existencia de un crédito contra el consorcio por vía de compensación supone —en lo que podría incidir en el tema que nos ocupa—, que dicho crédito sea de dar una suma de dinero, exigible y de libre disponibilidad (aludidos arts. 922 a 928 CCyCN). A su vez, deberá resultar de un documento que traiga aparejada ejecución — art. 544, inc. 7, CPCCN (8) —.

Así, por caso, podría oponerse por esta vía una acreencia del deudor contra la comunidad consorcial que surja de una sentencia firme, que condene al pago de una suma líquida o fácilmente liquidable, que se encuentre firme y con su plazo para el cumplimiento vencido (9).

En resumen, en lo que respecta a la excepción o defensa procesal de compensación, que prevén los códigos procesales locales (10), la salvedad para su correcta interposición sería en el casus que un consorcio incoe contra el propietario moroso el juicio ejecutivo por cobro de expensas adeudadas y el titular de dominio o subsidiariamente el poseedor (11) interponga la excepción hasta la suma menor, por la que los citados sujetos pasivos de la acción sean acreedores del consorcio por una deuda de éste, de la misma naturaleza, liquida y exigible. Aquí encuadra la mención a “sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente” de la que versa el final del segundo párrafo del mentado art. 2049 del código único (12).

Conviene memorar, que la posibilidad de la compensación no estaba prevista por la ley especial de Propiedad Horizontal (ver art. 8 de la ley 13.512, derogada por el presente CCyCN), surtiendo efecto solamente la voluntaria entre las partes (importada de la doctrina judicial clásica francesa).

Por último, qué sucedería en la hipótesis de laboratorio en la que, como adelantáramos más arriba, el consorcio impetra la acción ejecutiva para el cobro de lo adeudado contra el locatario (mero tenedor), subrogándose en el derecho del propietario locador por habilitación de lo acordado en el contrato locativo en el que se estipula que siendo el locatario el obligado al pago de las expensas comunes ordinarias y los gastos habituales – cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada – (conforme lo normado en el novel art. 1209 del CCyCN), el consorcio puede agredir el patrimonio del locatario, transformándose éste en sujeto pasivo legitimado; y a la par éste último obtuvo una sentencia de mérito firme y consentida favorable a su reclamo por el reembolso de los gastos por reparaciones asumidas ante el incumplimiento o la negativa del ente consorcial: ¿ambas obligaciones, son pasibles de compensación ?. No hallamos óbice alguno para que prospere el instituto e tanto la calidad y características de los créditos existentes, aunque debemos reconocer que allende lo inusual de la solución tendríamos que estudiar con mayor detenimiento si aquella cláusula contractual puede implicar al consorcio de propietarios – aun con su aceptación por la persona jurídica – a la luz del art. 2050 del código unificado (13).

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Ley 27.551, publicada en el B.O.R.A. N° 34.416 del 30/06/2020.

Resqui Pizarro, Jorge C., Nueva ley de alquileres de vivienda: reforma al CCyCN y acercamiento al contrato de consumo, 16/06/2020, elDial DC2B19.

Art. 7°, Ley 27.551 – Agréguese como artículo 1.204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
Artículo 1204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
CCyCN

Artículo 922 — Especies. La compensación puede ser legal, convencional, facultativa o judicial.

Artículo 923 — Requisitos de la compensación legal. Para que haya compensación legal:
a) ambas partes deben ser deudoras de prestaciones de dar;
b) los objetos comprendidos en las prestaciones deben ser homogéneos entre sí;
c) los créditos deben ser exigibles y disponibles libremente, sin que resulte afectado el derecho de terceros.
(5) “MEDINA WALTER GABRIEL C/ LUCCIANTI MARIA VICTORIA s/ Consignación de alquileres, Incumplimiento de contrato”, Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Zarate-Campana, 28 de octubre de 2010, MJ-JU-M-61344-AR.
(6) Cám. Civ. 2ª de San martín, 20/02/2001, causa 43.970.
(7) Artículo 2049, CCyCN — Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

(8) EXCEPCIONES
Artículo 544, CPCCN – Las únicas excepciones admisibles en el juicio ejecutivo son: 7) Compensación de crédito líquido que resulte de documento que traiga aparejada ejecución.
(9) Ragoni, María Laura; “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, directores Herrera, Marisa; Caramelo, Gustavo; Picasso,Sebastián, T.IV, 1ª. ed., 2015, Infojus, Bs. As., pg. 161.

(10) Por ejemplo, el inc. 7° del art. 542 del CPCC de la Provincia de Buenos Aires.

(11) Se ha admitido que sería procedente habilitar al consorcio para accionar contra el poseedor por boleto cuando la empresa constructora se encuentra en quiebra, no se pueden otorgar las escrituras respectivas y por ende los poseedores no adquieren la titularidad del derecho de propiedad horizontal a pesar de haber transcurrido mucho tiempo (CNCiv., Sala A, 26/08/1997, La Ley, 1999-B, 824).

(12) “Si el propietario deudor prestó algún servicio remunerable a favor del consorcio, o – lo que es frecuente – quiere compensar la deuda de expensas con gastos asumidos por reparaciones o trabajos en su unidad que entiende que debió llevar a cabo el consorcio, ello no es posible.

“La única salvedad, la propia norma la determina y se refiere a la compensación por la vía correspondiente, es decir que se trae de un crédito a su favor que posea las mismas características que las expensas comunes (dinerario, líquido y exigible, con los mismos sujetos acreedores y deudores al mismo tiempo, y con la misma fuerza ejecutiva) y que sea opuesta como excepción o defensa en el estadio procesal oportuno, dentro del plazo legal, conforme la legislación procesal local”, Gabás, Alberto A.; Propiedad Horizontal, 1ª. ed., 2018, Hammurabi, pgs. 234/5.

“El propietario deudor no puede oponer defensas fundadas en derechos contra el consorcio para impedir el progreso del reclamo, y en caso de que tuviere créditos contra el ente, ellos sólo podrán obstar el reclamo del consorcio en la medida en que se encuentren expeditos, lo cual significa que cuente con una liquidación aprobada judicialmente si no fue consentida (arts. 921, 923, 927 y 928 CCCN)”, Causse, Federico-Pettis, Christian R.; Incidencias del Código Civil y Comercial. Derechos reales, 1ª. ed., 2015, Hammurabi, Bs.As., pg. 150.
En idéntico sentido Costantino, Juan A., La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, 1ª. ed., 2015, Hammurabi, Bs.As., pg. 152/3.

(13) En uno y otro sentido: Lambois, Susana; Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Bueres, Alberto J. (director), Highton, Elena I. (coordinadora), T° 5, 1997, Hammurabi, Bs.As., pg. 765; Highton, Elena I.; Propiedad Horizontal y prehorizontalidad, 2ª. ed. renovada y ampliada, 2007, Hammurabi, Bs.As., pgs. 430/31 (“Pero no hay duda de la posibilidad del consorcio de subrogarse en los derechos del consorcista para cobrar directamente al tenedor ); Arean, Beatriz; El crédito por expensas, RDPyC, 2002-2, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, pg. 237; Radovitzky, Mariela N.; Las expensas, en Propiedad Horizontal, dirección y coordinación Smayevsky, Miriam y Penna, Marcela A., 1ª. ed., 2011, La Ley, pg. 549 (“Sin embargo, cuando el locatario ha pactado con el propietario hacerse cargo de las expensas se ha admitido ir directamente contra el tenedor subrogándose en los derechos del titular en su carácter de acreedor del inquilino y/o tenedor”); Zelaya, Mario A.,Expensas, en Propiedad Horizontal, Kiper, Claudio M. (director), 1ª. ed., 2008, Rubinzal-Culzoni , Santa Fe, pg. 383/4 (“No existiendo una relación contractual que vincule al locatario con el consorcio, y ante los términos del art. 8° y 17 que claramente obligan a los propietarios, no puede pensarse en el primero como obligado al pago de las expensas y legitimado pasivo de su cobro judicial. El propietario no podrá oponerse a la acción aduciendo la oponibilidad al consorcio del contrato de locación, pues por más que comúnmente en el instrumento se pacte la obligatoriedad del inquilino de afrontar las expensas, el convenio es res inter alios acta respecto del consorcio…”);Resqui Pizarro, Jorge C.; Aproximaciones al nuevo Código Civil y Comercial en lo referido a la propiedad horizontal, 13/11/2014, elDial.com DC1E06.
“Frente al consorcio, el obligado al pago es el propietario de la unidad, siendo inoponible todo contrato en el que éste haya pactado con un tercero que debe hacerse cargo de la deuda” (Juzgado N° 6 Civil y Comercial, Rosario, 21/12/1994, JA, 1997-IV, síntesis); “El titular dominial responde con todo su patrimonio por la deuda propter rem (expensas), devengada durante el tiempo que dure esta titularidad. Por lo tanto, es irrelevante alegar que la acción de cobro de las mismas debe dirigirse contra el inquilino desalojado” (Cám. Nac. Civil, Sala K, 22/04/1994, JA, 1997-IV, síntesis).

Fragmento adaptado del artículo “Nueva ley de alquileres: reparaciones; frustración del uso y goce de la cosa y compensación en el modificado CCyCN”, por Resqui Pizarro Jorge C., elDial DC2B6F.

Jorge Resqui Pizarro
Jorge Resqui Pizarrohttps://www.rprsabogados.com/
Abogado - Procurador (UBA). Miembro del Foro de Abogados de la propiedad horizontal. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados.