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Análisis: la validez de las asambleas virtuales

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Si bien es un tema de discusión doctrinaria, quiero resaltar que debido a la legislación de fondo en materia de PH, no existe en el CCYC, en su título V, que regula el instituto de PH ningún artículo que hable sobre asambleas virtuales, ni se menciona la palabra “virtual” o el término “medios electrónicos” o similares.

El CCYC, que reconoce expresamente a la persona jurídica consorcio, derogó la antigua ley 13.512 e incorporó la figura de PH y estableció las regulaciones de la vida consorcial, entró en vigencia el 1-08-2015. Ya existían entonces el correo electrónico, las plataformas virtuales como Skype, mensajería y chat grupales de whatsapp  (desde el año 2011 han estado disponibles en Argentina).

Es conclusión lógica entonces,  que la no inclusión de los términos asambleas virtuales o términos similares en el CCYC fue una decisión expresa de seguir manteniendo la modalidad presencial que  habían tenido históricamente las asambleas con la derogada ley 13.512. Entiendo que esa decisión expresa se fundamenta en la equidad e igualdad de condiciones que deben tener todos los propietarios, y aunque no quieran asistir a una reunión presencial, pueden optar por no comparecer y votar luego de acuerdo al voto otorgado a los ausentes del art. 2060 del CCYC, u otorgar una carta poder a otra persona para que lo represente. Pero estarán todos en igualdad de condiciones, solo precisarán su voluntad de asistir al hall de entrada, al SUM o al lugar donde se haya convocado la asamblea, sin necesitar ni conocimientos informáticos, ni acceso a internet, ni tener una pc, o un celular inteligente y sobre todo, no necesitarán tener un nivel socioeconómico para poder participar en ella.

Pero a pesar de ello sí encontramos una forma legislada para la toma de decisiones, aunque no con la formalidad asamblearia, está en el CCYC, art. 2059, último párrafo, donde expresamente indica: … “Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.” Con este párrafo se deja abierta la posibilidad, de la toma de decisiones sin realización del acto asambleario, (sea  por reuniones remotas virtuales, consultas vinculantes o cualquier otra elegida por los propietarios) que tendrán otro formato, no el de Asamblea, siendo igualmente válidas  siempre y cuando cumplan con los requisitos que especifica dicho artículo.

Por esto, la realización de “asambleas virtuales” como acto asambleario no existe en nuestro derecho positivo, serán “reuniones virtuales”, “consultas vinculantes”, “reuniones de propietarios”, u otra forma de deliberación las realizadas de acuerdo al art. 2059, pero hacer una reunión de propietarios por medios virtuales o remotos y llamarlas asambleas virtuales creo que confunde a los propietarios y administradores, creando más problemas que soluciones.

Cabe recordar que las disposiciones locales no pueden, por principios rectores de nuestro ordenamiento jurídico, ser contrarias a una ley de mayor jerarquía, como es el CCYC, que aplica a todo el territorio nacional. Por esto la disposición local de impulsar la realización asambleas virtuales en el ámbito de CABA resulta, a mi entender, contraria a dicho CCYC y condiciona la participación de los propietarios a la posibilidad económica y de capacitación personal que tengan de acceder a medios tecnológicos, y esto, a mi entender resulta discriminatorio e inequitativo, porque no permite que todos los propietarios estén en igualdad de condiciones y de  posibilidades en un país donde la pobreza alcanza casi un 50%, y se prevé para los próximos meses que un 30% de los usuarios de internet den de baja su servicio, lo mismo con los abonos de celulares, porque una gran parte de la población ha quedado desempleada y no puede asumir los costos de dichos servicios.

Hay a mi entender una especie de mito urbano por el que solo los adultos mayores no saben usar las plataformas virtuales. Recibo consultas de muchos clientes de 40 o 50 años que no saben manejar Skype, Meet , Zoom o Jitsy, y no es porque no tengan internet, o pc o teléfono inteligente, no tienen los conocimientos necesarios, tampoco están interesados en adquirir esos conocimientos y solo manejan correo electrónico o llamada de whatsapp. Su decisión de no utilizarlos es personal y también debería respetarse si queremos proteger los derechos de todos usando un criterio de igualdad.

Destaco que en muchos edificios al menos en CABA, no todos los propietarios poseen conocimiento de uso de plataformas virtuales, ni acceso a abono de internet, según las consultas que recibo en el estudio constantemente. Tampoco todos los profesionales se han interiorizado en la forma de trabajo remoto, por lo cual, es muy amplio el número de personas que no podrán acceder a las llamadas “asambleas virtuales”.

También he leído que otros colegas ponen como solución que el propietario que no sabe usar plataformas virtuales, le otorgue una carta poder a otro para que lo represente, quiero aclarar que una cosa es que un propietario otorgue carta poder porque no quiere participar y otra es que quede compelido a otorgarla porque no tiene los medios para participar en ella. La finalidad de otorgar carta poder no es representar al que no tiene los medios para participar, sino a  quien no quiere o no puede asistir a la asamblea, por ejemplo por motivos de trabajo y de horarios.

En síntesis, si bien yo trabajo en forma remota, me capacito constantemente en la utilización de medios virtuales, y creo que se debe hacer una reforma bien meditada a futuro con respecto a este tema en el CCYC, lo cierto es que en la teoría la realización de este tipo de asambleas es ideal, pero si la aplicamos en nuestro país, con los índices de pobreza, la falta de conocimientos y demás argumentos que he esgrimido, para que todos puedan participar en ellas en igualdad de condiciones, se torna en muchos casos impracticable.

Hay que agregar que hay muchas reparaciones y trabajos que no necesitan de una asamblea, por las facultades que el CCYC le otorga al administrador en el art. 2067 del CCYC y siempre es recomendable y existe la posibilidad que previamente a la realización de trabajos que no sean urgentes, el administrador reciba presupuestos de sus administrados y se mantenga en comunicación para elegir la propuesta más beneficiosa para el consorcio. También existe el consejo de propietarios que cumple fundamentalmente funciones de control que debe ejercer con diligencia y que tiene sus atribuciones bien definidas en el art. 2064 del CCYC.

Agrego a esto, que los propietarios mantienen su derecho a impugnaciones ante decisiones arbitrarias y contrarias a derecho, que nunca han perdido, porque la pandemia no modificó ni el CCYC, ni la posibilidad de peticionar ante las autoridades, así como los administradores mantienen las facultades que le otorga el CCYC y el Reglamento de Propiedad.

Entiendo que la mejor manera de sobrellevar esta situación particular de pandemia es poner énfasis en la comunicación entre vecinos y administrador, la cooperación mutua y sobre todo que los vecinos se mantengan comunicados y se conozcan, circunstancia que dejó en evidencia esta pandemia, en muchos edificios, aún en los chicos, los propietarios no se conocen entre sí, y eso es algo que debería cambiar para la mejor convivencia de todos.

Con respecto a la validez o no de las llamadas “asambleas virtuales” la última palabra la tendrán los jueces cuando en sus fallos se expidan al respecto, porque son los únicos que pueden declarar la nulidad de una asamblea.

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Dra. Silvia Marcela Bercovsky
Dra. Silvia Marcela Bercovsky
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.   Teléfono para coordinar entrevista: 15-50498440.  Mail: estusmb@gmail.com