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Contratos e incumplimientos: efectos jurídicos de la emergencia sanitaria por la pandemia (1ra parte)

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En esta primera entrega, el Dr. Jorge Resqui Pizarro realiza un exhaustivo análisis jurídico sobre alguna dos situaciones específicas que pueden generar incumplimientos en los contratos como consecuencia de los efectos de la pandemia, aplicado a la propiedad horizontal: caso fortuito o de fuerza mayor o imposibilidad de cumplimiento absoluta o temporaria. 

I.- Prefacio

El sistema de la propiedad horizontal – tanto común, es decir la PH propiamente dicha cuánto la especial constituida por los denominados conjuntos inmobiliarios (CI) – se encuentra profusamente cruzado por diversos contratos (artículo 957, CCyCN)

– Definición. Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales) que en esta época de excepción a raíz de la pandemia de la enfermedad del coronavirus Covid-19 (virus cuya nueva nomenclatura de acuerdo a la OMS es Sars-Cov 2) sufren los efectos de la imposibilidad parcial o total, temporal o definitiva de su cumplimiento, por causas referidas a la fuerza mayor o el caso fortuito, o haciendo lugar a la aplicación de los institutos jurídicos de la imprevisión y la frustración parcial o completa de la finalidad tenida en cuenta al momento del convenio, que podrán redundar – conforme la relación de causalidad comprobable – en la continuidad parcial o total, la rescisión o la resolución del acuerdo de voluntades y el posible reclamo de los daños y perjuicios concurrentes.

En tiempos de emergencia sanitaria en los cuales se dictan numerosas normas relativas al cuidado y protección de la salud pública y ciertas restricciones a las libertades ambulatorias de las personas (lo que en doctrina y legislación comparada – en especial la francesa – se denomina “legalidad de recambio”) los contratos relacionados con los proveedores y contratistas de bienes y servicios para los consorcios y CI; locaciones de unidades funcionales destinados a vivienda, trabajo – oficinas y locales comerciales -, espacios destinados a la guarda de vehículos, motovehículos y embarcaciones, industrias y empresas de diferentes rubros; locaciones de espacios comunes con fines publicitarios o para la instalación de antenas – solo para mencionar algunos dentro de una amplia gama tipológica – sufren alteraciones, muchas de ellas sustanciales, y que provocan alteraciones extraordinarias de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato.

Una categoría especial de contratos relacionados con la PH – como veremos más adelante -, conforme su naturaleza jurídica, es el contrato de fideicomiso en el que los beneficiarios adhieren para obtener, al final del camino, el dominio de una unidad funcional que será sometida al régimen particular de la PH, pasando – por lo general – por el sistema de la prehorizontal o al menos por lo que se conoce como pre consorcios o consorcios de hecho, en los que entra a tallar otro de los contratos requeridos obligatoriamente como es el de seguro (que más luego novará en el seguro de responsabilidad civil que debe contratar el consorcio constituido) en el marco de una consagrada relación jurídica de consumo – a la que se le aplica la ley de defensa del consumidor, la normativa consumerista infralegal en el orden nacional, provincial y local y el Código Civil y Comercial (arts.1192 y ss., CCyCN).

Pasamos, entonces, a examinar las diversas posibilidades que se presentan en las relaciones contractuales y en lo que respecta al de locación (allende lo normado en el DNU 320/2020, por el que se suspende la ejecución de las sentencias judiciales de desalojos de viviendas únicas urbanas y rurales y otros, prorrogan contratos, se impone la subsistencia de fianzas, congelamiento de cánones locativos por dichas viviendas, locales comerciales y otros también únicos, y que hemos analizado en otro capítulo de esta obra), particularmente al de carácter comercial, y en una casuística más amplia que abarca hasta contrataciones anteriores a la normativa de emergencia y distanciamiento social forzoso.

Aun en estos tiempos, cabe recordar, que las partes continúan obligadas a interpretar y ejecutar los contratos de buena fe, obligándose no sólo a lo que está formalmente expresado en el contrato, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor (cfr. art. 961, CCyCN).
En esta primera parte nos abocaremos al caso fortuito/fuerza mayor y a la imposibilidad de cumplimiento absoluta o temporaria.

II.- Caso fortuito/fuerza mayor

De este modo, lo primero que viene al análisis de la temática propuesta es la conocida y permanentemente invocada en estos escenarios fuerza mayor o el mentado caso fortuito.
En puridad, hay caso fortuito o de fuerza mayor cuando un hecho imprevisible o inevitable, ajeno al presunto responsable, viene a constituirse en la verdadera causa adecuada del daño, y desplaza a la conducta del agente. En tal caso, el sindicado como responsable se exime totalmente de responsabilidad (1).

El art. 1730 del código unificado (CCyCN) encuentra su antecedente en los arts. 513 y 514 del Código Civil (CCiv.).
El caso fortuito rompe la cadena causal porque se trata de hechos que no acostumbran suceder de acuerdo al curso natural y ordinario de las cosas. Son acontecimientos que escapan a la previsibilidad normal de un sujeto, o en otros casos, si bien pueden ser previsibles, son inevitables porque no se sabe el momento exacto de ocurrencia, o porque aun sabiéndoselo es imposible resistirlos (2).
Desde sus definiciones, el caso fortuito es un hecho natural mientras que la fuerza mayor es un hecho del hombre, del gobernante o del Estado (el conocido como Hecho del Príncipe). Sin embargo la ley los equipara en cuanto a sus efectos. En el Código de Vélez la doctrina sostenía lo mismo pero era deseable una textura normativa más prístina como actual.
De este modo, hay caso fortuito o de fuerza mayor cuando un hecho imprevisible o inevitable, ajeno al presunto responsable, viene a constituirse en la verdadera causa adecuada del daño, y desplaza a la conducta del agente. En tal caso, el sindicado como responsable se exime totalmente de responsabilidad. Así, el hecho de la víctima y el de un tercero por quien no se debe responder únicamente exoneran si reúnen las notas tipificantes del caso fortuito (3).

El caso fortuito o fuerza mayor presenta como caracteres, a saber, (i) la imprevisibilidad (el caso fortuito debe ser imposible de pronosticar, de saber que ocurrirá porque es un hecho sumamente extraño); (ii) la inevitabilidad (puede que un hecho sea susceptible de ser previsto, como un terremoto, pero imposible de resistir o evitar, ya sea porque no se sabe el momento en que sucederá o porque aun sabiéndolo es de tal magnitud que el ser humano no tiene fuerzas para hacerle frente); (iii) la ajenidad (debe ser inimputable, si el deudor tiene la culpa de que haya sucedido porque no previó lo que era previsible o no tomó las medidas para evitarlo, hay responsabilidad civil).

En materia contractual, además de los caracteres señalados se suman otros:
a) Sobreviviente (el hecho que impide cumplir no debe haber existido y sido conocido al momento de contratar. Si así fuere, se trata de una consecuencia previsible y por lo tanto un deudor responsable y diligente debió incluirlo en el precio o bien no haber contratado. Quien contrata sabiendo de las dificultades para cumplir, se supone que asume esos riesgos, por los que cobra un precio mayor en la prestación prometida); b) Invencible (debe tornar de cumplimiento imposible la obligación asumida. Si la encarece en demasía, el remedio es plantear la resolución o el reajuste equitativo, invocando una excesiva onerosidad sobreviniente); c) Actual (debe existir al momento de la exigibilidad de la obligación y ser un hecho presente y no una mera posibilidad o amenaza. Si existió en algún momento de la relación obligatoria pero desapareció al momento del cumplimiento, el deudor debe cumplir igual, y sólo podrá pedir que se considere que la mora le es inimputable).
En este sentido, es importante que el agente no haya colocado ningún antecedente idóneo (por acción u omisión) que haga posible el suceso lesivo sobreviniente. Ello implica tanto que el daño no debe haber sido facilitado por la culpa del responsable como que el supuesto caso fortuito no debe constituir una contingencia propia del riesgo de la cosa o la actividad. Este recaudo, si bien no es mencionado por la norma en estudio, surge del art. 1733, incs. d y e, CCyC.N (4) (5).
En cuanto a sus efectos, es de poner de resalto que el Código único establece que, salvo disposición legal en contrario, el caso fortuito “exime de responsabilidad”, por lo que siempre que existe un caso fortuito la exoneración es total.
Esto vedaría la aplicación de la llamada “teoría de la causalidad parcial”, cuyos sostenedores propugnan la posibilidad de adscribir una parte de la eficacia causal al caso fortuito, y otra al hecho del sindicado como responsable. Esta tesitura es ajena al sistema seguido por el CCyCN; si el hecho fue irresistible para el demandado, entonces hay caso fortuito (y no hay responsabilidad), y si no lo fue, o si fue originado por la culpa del sindicado como responsable, este último responde por el total del daño sufrido por la víctima.

Conviene aquí plasmar la diferencia entre este instituto y otro que veremos más adelante. La diferencia entre la teoría de la frustración del fin del contrato y el caso de fuerza mayor reside en que la primera afecta al sentido de la prestación o a la causa fin del acuerdo, motivando que ella, pudiendo ser cumplida pierda su razón de ser, mientras que el segundo imposibilita el cumplimiento de las obligaciones contractualmente convenidas (6)
Vale decir, la fuerza mayor impide el cumplimiento del contrato, en tanto que la frustración del fin del contrato motiva que «la prestación» -de cumplimiento en sí mismo posible- pierda su razón de ser y su sentido.

Así las cosas y por conducto del art. 1732 del CCyCN (7), y en referencia la materia contractual que nos convoca, ante el caso fortuito o fuerza mayor se puede declarar extinguida la obligación por imposibilidad de cumplimiento, siempre y cuando dicha imposibilidad sea objetiva, absoluta y no imputable al obligado, y teniendo en cuenta las exigencias de la buena fe (8) y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos (9).
Es sabido, que nadie debe responder por una causa extraña a su esfera de responsabilidad, justamente porque ella fractura —total o parcialmente— el nexo causal entre el daño y la actuación del dañador, en este caso el deudor que no ha satisfecho la prestación a su cargo.

Como existe la presunción que el incumplimiento de la prestación estipulada en un contrato hace nacer la responsabilidad del incumplidor, quien debe indemnizar al acreedor los daños y perjuicios que haya sufrido; para eximirse de las consecuencias jurídicas derivadas de la mora o el incumplimiento, el deudor debe probar que estos extremos no le son imputables (arg. art. 888, CCyCN) (10).

Finalmente el ordenamiento regula que la carga de la prueba de los factores de atribución y de las circunstancias eximentes corresponde a quien los alega (cfr. art. 1734 CCyCN) (11).
En esta inteligencia, una gran porción de los casos comprendidos en los incumplimientos de los contratos en estos momentos de excepcionalidad podrían ser considerados, en conjunto o separadamente, como supuestos de caso fortuito y fuerza mayor eximiendo, por ende, de responsabilidad a la parte incumplidora.

Sin embargo, nuestro ordenamiento de derecho privado expresamente responsabiliza al deudor aún en el supuesto de configuración de un caso fortuito, de la imposibilidad de cumplir con su obligación, si dicha parte asumió el riesgo en el contrato (cfr. art. 1733, CCyCN), entre otros eventos (teoría conocida como de “asunción del riesgo”). Es decir que, a los fines de realizar el análisis sobre la eximición o no de responsabilidad ante un incumplimiento contractual, en primer lugar, deberá analizarse si existe un contrato escrito y si las partes previeron entre sus cláusulas el caso fortuito o fuerza mayor como eximente de responsabilidad o si han renunciado a su invocación; y en su caso, si se han cumplido los recaudos previstos para que pueda ser válidamente invocado.

Dicho lo cual, se patentiza, el requerimiento de revisar el cumplimiento de los requisitos supra comentados del citado art. 1730 del CCyCN. En especial, efectuar su planteo en forma temporánea, es decir, en un tiempo prudencial y coetáneo al de la emergencia declarada y que impidió cumplir su prestación, debiendo hacerlo saber a la otra parte en forma fehaciente; acreditar la relación de causalidad entre ese hecho y la imposibilidad de cumplir la prestación a su cargo (art.1736, CCyCN) (12). En efecto, la pandemia deberá perdurar en el tiempo y tener una sustancial incidencia de modo que, poniendo el deudor toda su diligencia, esfuerzo y buena fe, no haya podido cumplir la prestación a su cargo. “Esto dependerá del tiempo en que dure el aislamiento y si las medidas del Gobierno afectan de modo directo o indirecto las actividades del deudor” (13).
También habrá que tenerse a la vista, que el deudor, habiendo obrado con la diligencia y prudencia del “buen hombre de negocios”, no pudo prevenir el hecho que generó la imposibilidad de cumplir la prestación a su cargo. En este sentido, deberá adoptar de buena fe las medidas razonables para mitigar los daños que pueda causar a la otra parte y a la relación comercial que los vincula.

III.- Imposibilidad de cumplimiento absoluta o temporaria

El art. 957 del Código unificado define al contrato como “el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales”. A renglón seguido, el plexo normativo dice que “Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres” (cfr. art. 958, CCyCN), para luego determinar en el art. 959 su efecto vinculante “Todo contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes. Su contenido sólo puede ser modificado o extinguido por acuerdo de partes o en los supuestos en que la ley lo prevé”.
Conforme al art. 1187 del CCyCN, hay contrato locativo si una parte (locadora) se obliga a otorgar a otra (locataria) el uso y goce temporario de una cosa (en este caso de inmueble) a cambio del pago de un precio en dinero (alquiler). Y a este contrato se aplica subsidiariamente lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto de la compraventa.

Asimismo, por influjo del art. 725 del CCyCN (14) el objeto de la obligación debe ser lícito y material y jurídicamente posible, desde el momento de su nacimiento y a lo largo de toda su existencia y la obligación sería nula por falta de objeto en caso de que este fuera de cumplimiento imposible desde su origen. Sin embargo, la imposibilidad de cumplimiento – como ya hemos señalado – podría ser sobreviniente, o sea posterior a origen del contrato, generando la imposibilidad definitiva o temporaria de cumplimiento y no debe ser originada por el deudor. Si la imposibilidad no resulta imputable al deudor, la obligación se extinguirá con todos sus accesorios, sin generar tipo alguno de responsabilidad, ya que nadie puede ser obligado a hacer lo imposible ni responsabilizado por acontecimientos que no puede evitar. Aquí entramos en la órbita del caso fortuito o fuerza mayor, que, de acuerdo a lo analizado con anterioridad, son sinónimos para el art. 1730 del CCyCN. La imposibilidad es temporaria cuando la prestación aún es posible de ser realizada con posterioridad e idónea para satisfacer el interés del acreedor (15).

Bueno es memorar, que de acuerdo al principio general pacta sunt servanda (los pactos son para ser observados), las obligaciones se contraen para ser cumplidas, por lo que la contemplación de situaciones que impidan definitivamente que una obligación se cumpla, debe ser excepcional y de carácter restrictivo.

Dentro del concepto fuerza mayor que más arriba hemos desarrollado, se encuentran incluidos distintos tipos de situaciones, y no necesariamente el efecto que estas produzcan debe acarrear la finalización de los contratos. El escenario de posibilidades es amplio y puede resultar que los efectos del caso de fuerza mayor solo impliquen la suspensión o el impedimento temporario de cumplimiento de la obligación y no necesariamente su imposibilidad absoluta.

Es por eso que cabe la posibilidad de suspender las obligaciones contractuales hasta tanto el hecho de caso fortuito o fuerza mayor deje de influir en ellas.
De esta forma, podemos elaborar, en consonancia con la doctrina imperante, una clasificación de imposibilidades, a saber: (i) la imposibilidad sobrevenida de la prestación, que debe ser a) objetiva, b) absoluta, c) definitiva y además, producida por caso fortuito o fuerza mayor (art. 955 del CCyCN) (16) y (ii) la imposibilidad sobrevenida transitoria, que debe de ser: a) objetiva, b) absoluta, c) temporaria. En este caso la norma – art. 956, CCyCN (17) – no menciona al caso fortuito o fuerza mayor.

Es decir que la extinción de la obligación sin responsabilidad, liberando al deudor definitivamente, debe haberse generado luego de comenzada la relación jurídica y ser absoluta, definitiva, objetiva y, conforme la segunda parte del art. 955, CCyCN, no imputable al deudor. En efecto, la segunda parte del precepto indica qué si la imposibilidad sobreviene debido a causas imputables al deudor, la obligación se sustituye por la de pagar una indemnización por los daños causados.

Se manifiesta claro, de esta forma, que un supuesto de imposibilidad absoluta bajo la cuarentena impuesta por el DNU 260/2020 y sus sucesivos, para el locador sería el caso de la entrega material de la tenencia del inmueble al locatario y para éste último, la imposibilidad sobrevendría con la restitución material de la tenencia ante la finalización del contrato.

Y es dable recordar que, en todos los supuestos, la imposibilidad de cumplimiento debe ser probada por quien la invoca, aunque en el escenario por el que transitamos – el aislamiento social, preventivo y obligatorio (ASPO) – resulta de público y notorio.

El grueso de los supuestos de incumplimiento en materia locativa originados por el ASPO, se presentan en forma temporaria pudiendo abarcar o no a ambas partes de la relación contractual.

Por ejemplo, en lo relacionado con la entrega y recepción de la tenencia del inmueble por ambas partes: se trata de una real imposibilidad temporaria, ya que durante la vigencia de la prohibición de transitar ninguna de las partes pueden cumplir con sus respectivas obligaciones, la del locador de entregar materialmente la tenencia y la correlativa del inquilino de recibirla. Sin embargo, esta imposibilidad resulta ser de carácter temporal por cuanto una vez permitida la circulación de las personas, y la reanudación de las actividades comerciales, será posible dar cumplimiento con la entrega y recepción del inmueble objeto del contrato.

Esta situación podría plantearse ante el caso de haberse suscripto el contrato locativo antes de la entrada en vigencia del DNU de confinamiento, habiéndose diferido la entrega de la tenencia para una fecha que coincidió luego con la imposibilidad de transitar. Esta imposibilidad temporaria no habilita a ninguna de las partes a rescindir el contrato, salvo que se tratare de una locación para el cumplimiento de finalidad determinada (art. 1199 in fine CCyCN) (18) (19) y esa finalidad ya no podría cumplirse con posterioridad, una vez finalizado el impedimento, en cuyo caso, la imposibilidad sería definitiva. En ambos casos, conforme al art. 955 CCyCN, las partes están eximidas de responsabilidad.

También conviene examinar el supuesto de una presunta imposibilidad temporaria del locador de realizar mejoras obligatorias o refacciones en el inmueble. Aquí, si el locador está obligado legal o convencionalmente a efectuar refacciones o mejoras en el bien locado, el período de cuarentena lo somete a la imposibilidad sobrevenida absoluta y temporaria de materializarlas. Empero, corresponde hacer un distingo: si ya el locatario lo había intimado a efectuarlas antes de la entrada en vigencia del DNU de distanciamiento obligado y el locador no cumplió, una vez desaparecida la causa del impedimento, debe realizarlas y además asumir los daños y perjuicios causados.

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(1) Artículo 1730, CCyCN – Caso fortuito. Fuerza mayor. Se considera caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario.
Este Código emplea los términos “caso fortuito” y “fuerza mayor” como sinónimos.
(2) López Herrera, Edgardo, en “Código Civil y Comercial de la Nación comentado”, directores Medina, Graciela y Rivera, Julio César, coordinador Esper, Mariano, T. IV, 1ª. ed., 2014, La Ley, Bs.As., pg. 1046.
(3) Causse, Federico, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, directores Herrera, Marisa; Caramelo, Gustavo; Picasso, Sebastián, T.IV, 1ª. ed., 2015, Infojus, Bs. As., pg. 435.
(4) Idem nota anterior, pg. 436.
(5) Artículo 1733, CCyCN, Responsabilidad por caso fortuito o por imposibilidad de cumplimiento. Aunque ocurra el caso fortuito o la imposibilidad de cumplimiento, el deudor es responsable en los siguientes casos:
a) si ha asumido el cumplimiento aunque ocurra un caso fortuito o una imposibilidad;
b) si de una disposición legal resulta que no se libera por caso fortuito o por imposibilidad de cumplimiento;
c) si está en mora, a no ser que ésta sea indiferente para la producción del caso fortuito o de la imposibilidad de cumplimiento;
d) si el caso fortuito o la imposibilidad de cumplimiento sobrevienen por su culpa;
e) si el caso fortuito y, en su caso, la imposibilidad de cumplimiento que de él resulta, constituyen una contingencia propia del riesgo de la cosa o la actividad;
f) si está obligado a restituir como consecuencia de un hecho ilícito.
(6) En autos “José Morandeira S.A. c. Nobleza Piccardo S.A. – 22-05-2001- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala D).
(7) Artículo 1732, CCyCN – El deudor de una obligación queda eximido del cumplimiento, y no es responsable, si la obligación se ha extinguido por imposibilidad de cumplimiento objetiva y absoluta no imputable al obligado. La existencia de esa imposibilidad debe apreciarse teniendo en cuenta las exigencias de la buena fe y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos.
(8) Artículo 9, CCyCN – Principio de buena fe. Los derechos deben ser ejercidos de buena fe.
(9) Artículo 10, CCyCN – Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización.
(10) Artículo 888, CCyCN – Eximición. Para eximirse de las consecuencias jurídicas derivadas de la mora, el deudor debe probar que no le es imputable, cualquiera sea el lugar de pago de la obligación.
(11) Artículo 1734, CCyCN – Prueba de los factores de atribución y de las eximentes. Excepto disposición legal, la carga de la prueba de los factores de atribución y de las circunstancias eximentes corresponde a quien los alega.
(12) Art. 1736, CCyCN – Prueba de la relación de causalidad. La carga de la prueba de la relación de causalidad corresponde a quien la alega, excepto que la ley la impute o la presuma. La carga de la prueba de la causa ajena, o de la imposibilidad de cumplimiento, recae sobre quien la invoca.
(13) Del Hoyo, Nicolás, “Efectos del coronavirus (covid-19) en los contratos”, elDial.com DC2A34, 16/04/2020.
(14) Artículo 725, CCyCN – Requisitos. La prestación que constituye el objeto de la obligación debe ser material y jurídicamente posible, lícita, determinada o determinable, susceptible de valoración económica y debe corresponder a un interés patrimonial o extrapatrimonial del acreedor.
(15) Conf. Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), “Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial”, Abacacía, Bs. As. 2018, pgs. 110 y ss.
(16) Artículo 955, CCyCN – Definición. La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva de la prestación, producida por caso fortuito o fuerza mayor, extingue la obligación, sin responsabilidad. Si la imposibilidad sobreviene debido a causas imputables al deudor, la obligación modifica su objeto y se convierte en la de pagar una indemnización de los daños causados.
(17) Artículo 956, CCyCN – Imposibilidad temporaria. La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y temporaria de la prestación tiene efecto extintivo cuando el plazo es esencial, o cuando su duración frustra el interés del acreedor de modo irreversible.
(18) Artículo 1199, CCyCN – Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
(19) Abatti, Enrique y Rocca, Ival, op. cit., p. 41.

Fragmento adaptado para Coterránea del artículo Contratos e incumplimientos. Efectos jurídicos de la emergencia sanitaria por la pandemia de covid-19 (pgs. 63 y ss.) del e-book El Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios y en la propiedad horizontal Problemáticas frecuentes en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia (autor Resqui Pizarro, Jorge C., 1a ed. – Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Albremática, 2020).

Jorge Resqui Pizarro
Jorge Resqui Pizarrohttps://www.rprsabogados.com/
Abogado - Procurador (UBA). Miembro del Foro de Abogados de la propiedad horizontal. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados.