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Consorcios no constituídos: acciones y análisis jurídico

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Silvia Bercovsky, abogada especialista en Propiedad Horizontal realiza un completo análisis del proceso jurídico de aquellos edificios nuevos que deben inscribir su Reglamento de Propiedad Horizontal y lo que ocurre con ocupantes que cuentan con boletos de compra venta.

Sucede en muchos edificios nuevos que por diversos motivos dicho reglamento aún no se ha inscripto, incluso hay ocupantes que han adquirido una UF por boleto de compraventa o por una cesión de boleto. Estos adquirentes por boleto tienen la posesión, pero no tienen aún el título, no son propietarios, son poseedores hasta tanto se inscriba el reglamento y se realice la escritura traslativa de dominio de la UF.

Por ende si no está inscripto el Reglamento no es aún un consorcio, es un condominio indiviso y está regido por las normas del condominio del CCYC, art 1983 y siguientes. Recién con la inscripción del reglamento se podrán escriturar las UF. Hasta ese momento los adquirentes por boleto y cesionarios son los que deben pagar los gastos que genera el edificio, como indica el art. 2050 del CCYC.

La administración del edificio deberá practicar mensualmente una liquidación de gastos a todas las UF. Aunque los poseedores no tengan título de propiedad Aunque NO exista el Reglamento de Propiedad Horizontal y, por ende, NO esté legalmente constituido el Consorcio, se podrá iniciar demanda contra el adquirente poseedor que no abone las expensas, obviamente no como juicio ejecutivo sino a través de un proceso ordinario por deuda de las liquidaciones mensuales de gastos que no hubieran abonado, que se liquidan de acuerdo a su porcentual.

Por más que el consorcio no se haya constituido con las formalidades que determina la ley, se podrá entablar el reclamo a aquel poseedor que se niegue a abonar las expensas, mas no por la vía ejecutiva sino mediante un proceso ordinario. Como ejemplo de ello, sito un fallo del Tribunal Superior de Justicia de Córdoba «CONSORCIO DE PROPIETARIOS TERRAZAS DE SANTA FE C/ GODOY SUSANA -EJECUTIVO -RECURSO DE CASACIÓN» (C 07/08)», el cual rechazó parcialmente la demanda ejecutiva por cobro de expensas interpuesta por un consorcio, pues consideró que correspondía realizar el reclamo por la vía ordinaria, con respecto a las deudas de la propietaria, anteriores a la constitución legal del consorcio.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky
Dra. Silvia Marcela Bercovsky
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.   Teléfono para coordinar entrevista: 15-50498440.  Mail: estusmb@gmail.com