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Economía de los edificios en PH y el programa de “Apadrine su edificio”

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Liliana Corzo, referente en la administración contable de consorcios presenta su columna explicando la readaptación de los administradores en tiempos de pandemia y presenta en qué consiste el programa «Apadrine su edificio».

No cabe duda que esta pandemia nos cambió la vida. Aprendimos palabras nuevas: confinamiento, aislamiento, protocolo, distanciamiento social, aplanar la curva, cuarentena, tasa de letalidad, antiviral, sanitizante, mascarillas, tapabocas, respirador, PCR (pruebas para detectar el virus), volver a fase 1, Tik-Tok, Teletrabajo, webinar y Zoom (famosa plataforma para realizar video conferencias).

Como observamos el administrador tuvo que “crecer” enprforma acelerada, adaptarse a la situación con idoneidad, y para ello fue menester aplicar herramientas de una “economía de guerra” tales como:

Liderazgo: Guiar a cada consorcio y al mismo tiempo resolver todos los problemas que se presentaban.
Comunicación: Es fundamental una comunicación fluida con los consorcistas para poder enterarse de lo que ocurre en el edificio y encontrar soluciones.

Optimizar el uso de recursos: Muchos consorcistas vieron disminuidos sus ingresos y eso afectó notoriamente a las cobranzas. Al ingresar menos dinero al consorcio fue necesario reducir los gastos solo a lo esencial y reprogramar a futuro todos los trabajos no esenciales.

Minimizar riesgos: Tener como prioridad el pago de las cargas sociales y sindicales en caso que los empleados se contagien poder contar con la cobertura de obra social, ART y Seguros de Vida.

Asimismo verificar que los seguros del edificio estuvieran correctamente contratados, dado que en esta época la gente se queda en casa y hace un uso intensivo de su vivienda, de los pasillos y escaleras con los riesgos de accidentes que ello implica. Todas otras cuestiones de seguridad que puedan afectar a las personas o al patrimonio del consorcio.

Comité de crisis: es muy importante contar con estos comités en cada edificio para encontrar entre todos las mejores soluciones en corto tiempo.

¿Qué es un comité de crisis?

Los administradores también debieron aislarse y no estaba permitido concurrir a sus oficinas. La atención de los consorcios se hizo dificultosa, por eso era muy importante constituir en cada edificio un comité de crisis. Ellos fueron sus manos, oídos y voz dentro del edificio, también sirven para saber que piensan los vecinos, comunicarse entre todos y poder tomar decisiones rápidas y urgentes. Cumplieron un rol fundamental con la atención de personas solas, enfermas o sin familiares que pudieran asistirlos, para proveerlos de todo lo que necesitan.

Este comité puede estar constituido por los integrantes del consejo de propietarios o por cualquier consorcista que dese participar. Es importante convocar a personas:

Sociables: que tienen buena relación con todos los consorcistas y son proactivos.

Prácticas: aquellas que tienen buenas ideas y son rápidas para ponerlas en práctica.

Capacitados: arquitectos, ingenieros, contadores, abogados, sicólogos, etc.

Exigentes: son aquellos consorcistas que dicen que el administrador no hace nada, es el momento ideal para convocarlo a que se unan, vean como se trabaja y también colaboren.

Apóstoles: son aquellos que son desinteresados y siempre están dispuestos a colaborar por el bien de la comunidad. Este término “apóstoles” pertenece a mi amiga Laura Salamanca que hace muchos años que trabaja en temas de gestión social en Colombia.

Economía y Finanzas del consorcio

La economía de los consorcistas se va visto muy afectada, se ha roto la cadena de pagos, por lo tanto es posible que al administrador no le alcancen los fondos para hacer frente a todos los compromisos asumidos por el consorcio. En este caso deberá planificar, ahorrar y tener creatividad.
He denominado “Plan A” a todas las acciones que son factibles de realizar en la medida que tengan la aceptación de los consorcistas:

Gestión interna

  • Recaudar expensas más elevadas
  • Recaudar expensas extraordinarias
  • Utilizar los fondos de reserva

Gestión externa

  • Financiarse con los proveedores
  • Solicitar préstamos bancarios

Si el consorcio tenía fondos al momento de iniciarse la pandemia es posible que gestionando bien los recursos, o aplicando alguna de las acciones mencionadas haya podido cubrir todos los compromisos asumidos. También hay edificios que por el tipo de personas que viven en ellos sus ingresos no se han visto tan afectados. En otros casos el consorcio percibe ingresos por el alquiler de medianeras para publicidad, terrazas para telefonía o sótanos para fibra óptica, con lo cual también han podido sobrellevar esta crisis.

Programa “Apadrine su edificio”

Hemos denominado “Plan B” a todas las acciones que podría proponer el administrador cuando no le ha funcionado el “Plan A” apelando a su “creatividad”.

A continuación contaré experiencias que me he encontrado llevando a cabo auditorías de consorcio, que si bien corresponden a otros momentos de crisis económicas bien podrían llegar a aplicarse ahora. Algunas de ellas son:

Caso 1 – Solicitar “adelantar expensas” a los propietarios: Algunos propietarios adelantaron 3 meses de expensas y se les comenzó a considerar como pago a cuenta luego de 6 meses. Es decir que continuaron pagando las expensas durante esos 6 meses y de esa forma la caja del consorcio pudo recuperarse para pagar todas las deudas que tenían.

Caso 2 – Solicitar “préstamos a propietarios“: Un propietario adelantó el dinero para efectuar la reparación costosa de plomería de su unidad funcional hasta que se cobrara un juicio importante que ocurrió luego de 8 meses y allí se le devolvió el dinero. El propietario contento porque solucionó su problema y el consorcio también porque obtuvo los fondos que necesita.

Caso 3 – Considerar pagar la tasa de intereses bancarios a los propietarios que presten dinero: Un propietario prestó dinero al consorcio a la tasa de interés bancario. Se le pagó un interés mensual durante el préstamo y la devolución fue en cuotas por sistema francés con un plazo de gracia de 4 meses.

En todos los casos estas situaciones fueron expuestas claramente en las liquidaciones de expensas y en algunos casos el administrador firmó un acuerdo con el propietario para documentar la situación.

Por supuesto que si conseguimos ”propietarios apóstoles” que solventen al consorcio cuando más lo necesitaba, es de bien nacido ser agradecido.  A modo de ejemplo:
Se pueden entregar cupones para el uso del SUM sin costo, para el momento que este permitido utilizarlos, o cualquiera de los otros amenities que tiene costo.
Se le puede dar un regalo. Recuerdo un consorcio que obsequió a un miembro del consejo de propietarios una medalla de oro por su impecable labor realizada como consejero durante 15 años al retirase de la función por su avanzada edad.
Efectuar un reconocimiento social en el edificio o el barrio. En la Ciudad de Buenos Aires hay un premio que otorga todos los años la comuna y es un reconocimiento ciudadano denominado “Vecino Participativo”.

Dejamos abierta la creatividad para los consorcistas y administradores para las acciones que se pueden realizar y la forma de agradecimientos.

Por último quiero expresar mi agradecimiento a todo el personal de la salud que se han convertido indiscutiblemente los SUPER HEROES y un especial agradecimiento a todos los administradores idóneos que con su trabajo y profesionalidad han sido y siguen siendo los HEROES de esta pandemia.

Liliana Corzo
Liliana Corzo
Auditorías de Consorcios de Propiedad Horizontal, edificios con amenities y galerías corzo@micropymes.com.ar