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Encargados: plazos para abandonar la vivienda una vez que termina la relación laboral

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La Dra. Soledad Ortíz de Zárate, realiza un completo análisis de  circunstancias de un tema con dudas frecuentes:  las situaciones y condiciones en las que el encargado en Argentina,  debe abandonar la vivienda otorgada una vez finalizada la relación laboral con el consorcio, en el régimen de la propiedad horizontal. 

En el régimen de propiedad horizontal, con el inicio de la relación laboral, se prevé, además del pago del salario, y como accesorio del contrato de trabajo, el otorgamiento de vivienda para determinados empleados.

Esta vivienda, obviamente, debe tener ciertas características y cumplir ciertas condiciones como las establecidas en el art. 77 y Ley 2428 (promulgada por Decreto Nº 1351/2007) entre otras.

Así las cosas, durante la vigencia de ese contrato laboral, las partes, tienen derechos y obligaciones que cumplir en relación a la misma. El consorcio debe mantener la unidad vivienda del encargado en condiciones, en buen estado de uso y de ser necesario arreglar o cambiar los artefactos que se hayan deteriorado. (art. 13 de la ley 12.981 – art. 25 inc. 5 CCT 589/10) ). Por su parte, el empleado, tiene la obligación de habitar en ella.

Debe mantenerla en buen estado de conservación e higiene y además, debe destinarla exclusivamente para habitación propia y de su familia. (art. 23 inc. 1 CCT 589/10)
Podríamos decir entonces, que existe un “contrato de portería” entre los empleados con vivienda que se desempeñan bajo relación de dependencia en edificios de renta o sometidos al régimen propiedad horizontal, que es “accesorio” del contrato de trabajo y que por ello, se extingue, una vez que se extingue la relación laboral.

Consecuentemente, finalizada la relación laboral, se pone fin a los derechos y obligaciones que nacieron con su celebración. Como adelantamos, entre estos, se encuentran el derecho a gozar de la vivienda ya que, rescindido el contrato laboral, concluye para el encargado y sus familiares o causahabientes (en caso de muerte del dependiente), todo derecho a permanecer en la vivienda que hubiera sido cedida exclusivamente como accesorio del contrato de trabajo.

La pregunta que con frecuencia se plantea es: ¿Una vez finalizado el vínculo laboral, cuando debe el trabajador restituir la vivienda?

Si bien no hay muchas variantes, hay algunas cuestiones que tenemos que considerar.
En caso de un DESPIDO SIN CAUSA, tenemos dos posibilidades. Si el empleador abona las indemnizaciones dentro de los 4 días hábiles siguientes posteriores al despido, el plazo de entrega, es de 30 días. Por el contrario, si no las abona en el plazo mencionado, el empleado, puede permanecer en la unidad “portería” hasta 90 días de producido el despido.

En este sentido, el art 25, inc. 11 CCT 589/90 dice: “Sin perjuicio de las obligaciones legales y convencionales a cargo del empleador, se determinan las siguientes: 11. En los casos de despido sin invocación de justa causa, cuando el empleador abone las indemnizaciones legales dentro del plazo de 4 días hábiles, el dependiente con vivienda, deberá hacer entrega de la misma dentro del plazo de 30 días. Si el empleador no diera cumplimiento con tales pagos dentro del mencionado plazo, el derecho a permanecer en la vivienda se podrá llegar a extender hasta un plazo de 90 días contados a partir del despido.”

Ahora bien, cuando se diere preaviso, los encargados deberán desalojar la vivienda al finalizar el mismo y por ello al término de la relación laboral. Es decir, el plazo de 30 días, integra el término del preaviso y no excede el mismo. (Dto 11.296/49, art 7).

Por otra parte, si estamos frente a un DESPIDO CON CAUSA, el plazo para que el trabajador restituya la vivienda es de 30 días y no existe otro plazo más que este.
En este caso, resulta de aplicación el art. 7 del decreto reglamentario 11.296/49 de la ley 12.981 que dispone: «En los casos en que el empleador prescindiese por cualquier causa, de los servicios de un empleado u obrero que gozare de uso de habitación, sin acordarle el término de preaviso que establece el artículo 6º de la ley, deberá concederle un plazo de treinta días para el desalojo…”

En todos los casos, el plazo comenzará a computarse a partir del momento en que la comunicación de la extinción del vínculo, ingresa en la esfera de conocimiento del trabajador.

En caso de FALLECIMIENTO DEL ENCARGADO, el plazo para la entrega de la vivienda, también es de 30 días. Dicho plazo, está previsto en el último párrafo del art 25 inc. 11 CCT 589/10 que dice: “Cuando el trabajador/a fallece, los beneficiarios del trabajador/a enumerados en el artículo 248 de la Ley 20744, podrán permanecer en la vivienda hasta un máximo de 30 días, en que deberán hacer entrega de la misma totalmente libre de ocupantes y efectos personales.”

En caso de RENUNCIA, el trabajador, obviamente, se encuentra excluido del beneficio “de los 30 días” y deberá entregar la vivienda en la fecha en que efectivice la misma, salvo acuerdo en contrario con el empleador.

En caso que el contrato de trabajo finalizare por MUTUO ACUERDO de las partes, deberá estarse a lo que las mismas convengan en relación a la entrega de la vivienda, y en caso de no existir previsión al respecto, se concluirá de igual modo que la renuncia.
Lo cierto, es que pese a que muchos encargados pretendan “permanecer” en la vivienda ante la ruptura del contrato de trabajo, la normativa vigente, no avala la retención del trabajador ante la falta de pago de las indemnizaciones correspondientes.

No resultan de aplicación el art. 1201 del C.C. ni el 3939 y sgtes. del mismo cuerpo normativo.

La excepción del incumplimiento contractual, (art 1201 CC), supone un contrato vigente y la intención de que continúe en vigor. En este caso, no hay contrato vigente y tampoco intención de que continúe. En este sentido, podemos decir, que la obligación de restituir la vivienda que el encargado ocupaba en virtud del contrato de trabajo, es una obligación postcontractual. Además, no es posible “retener” la vivienda, alegando el reclamo de indemnizaciones debidas como consecuencia de la “ruptura/ finalización” de la relación laboral. Finalizado el contrato, no se aplica el art 1201 CC.

Por otro lado, el art. 3939 del Código Civil tampoco resulta aplicable, porque, según el mismo, «El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa». Pero, en el régimen de la ley 12.981, el otorgamiento de vivienda al trabajador es una obligación típicamente accesoria y cesa al extinguirse la obligación principal (cfr. arts. 523 y 525 del Código Civil). Por ende, entre la obligación de restituir la vivienda y los créditos que emergen del despido no existe relación de conexidad. Eventualmente, lo debido por el consorcio, no se relaciona con la vivienda sino con la finalización del contrato de trabajo, por eso, no se da el presupuesto del derecho de retención regulado por el art. 3939 del Código Sustantivo.

De lo expuesto, se desprende que la retención por parte del trabajador con posterioridad al distracto y al vencimiento del plazo otorgado por la norma es ilegítima.

Así lo ha resuelto por fallo plenario la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional in re «Contarino, Mario», del 13-8-64, en el sentido de que la conducta del encargado de casa de renta que permanece en el inmueble, negándose a restituirlo al empleador encuadra en el tipo penal de usurpación» (CNAT, Sala III, «Consorcio de Propietarios del edificio Charcas 2737/41 c/ Taborda Amarillo José Pedro s/ desalojo»,.23/04/07).

Tanto la jurisprudencia como la doctrina mayoritaria sostienen que el trabajador no tiene poder autónomo sobre la morada y carece de título sobre ella, ya que sólo goza de una precaria ocupación (no tenencia), derivada de la vigencia del contrato de trabajo.

Finalmente, si vencido el plazo legal establecido para la restitución de la unidad “portería”, el empleado no la lleva a cabo, el consorcio, podrá iniciar un procedimiento especial para el desalojo, previsto por los arts. 146 y 147 de la ley 18.345, previo cumplimiento de la etapa administrativa conciliatoria previa (SECLO –CABA)

La normativa procesal que rige en la Capital Federal, atribuye a los tribunales del trabajo la competencia para entender en las demandas de desalojo, por restitución de inmuebles o partes de ellos, concedidos como accesorios del contrato de trabajo. Cada jurisdicción, posee su reglamentación procesal al respecto siendo también competente el fuero laboral. (art. 77, Ley 7987- Córdoba),

En la mayoría de los casos que han llegado a la justicia, ante la retención indebida, los jueces además, han fijado en concepto de reparación, un canon locativo desde el vencimiento del plazo de 30/90 días contados desde el despido, hasta la efectiva restitución del inmueble. Ello es así por cuanto tal como venimos refiriendo, el trabajador no tiene poder autónomo sobre la vivienda y carece de

 

Dra. Soledad Ortíz de Zárate
Dra. Soledad Ortíz de Zárate
Dra. Soledad Ortiz de Zárate Estudio Jurídico Ortiz de Zárate & Asoc. R&S Administración de Consorcios. Paraná 426, piso 16º, of. "G-H", CABA tel / whatsapp 11-5811-3275 www.estudioortizdezarate.com rysadministracion.com Facebook: Ortiz de Zarate Instagram: estudio_ortiz_de_zarate rysadministracion