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La actividad del administrador y su responsabilidad

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El Dr. Federico Chiesa*, abogado especialista y referente en Propiedad Horizontal realiza un análisis jurídico y conceptual sobre las responsabilidades y/o funciones de los administradores de consorcios tomando como referencia el artículo 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación.

 

(Extractado de “Incidencias del COVID-19 en Propiedad Horizontal”, ed. Hammurabi, 2020)

La importancia de su función efectiva

Resulta necesario retomar algunos conceptos básicos sobre el administrador y sus funciones, para poder realmente destacar el exacto grado de importancia que posee uno de los resortes imprescindibles del sistema. Incluso, se ha convertido en un eslabón fundamental para con los propietarios y ocupantes en cuanto a canal de comunicación respecto de las nuevas normativas, protocolos y recomendaciones que se suceden en la materia y que engloban los diversos aspectos del régimen comunitario.

Hoy día se han disipado algunas dudas terminológicas que se planteaban a raíz de algunas expresiones un tanto confusas en la ley 13.512, como por ejemplo al referirlo como un representante directamente de los propietarios .

Con la aceptación manifiesta legislativa del consorcio como persona jurídica y el administrador como su representante legal con carácter de mandatario (arts. 2044 y 2065, CCCN), las inquietudes de otros tiempos, ceden el paso a un órgano ejecutivo que se complejiza en función de obligaciones cada vez más puntuales que conminan a una incesante incorporación de conocimientos y actualización permanente.

El administrador (sea una persona humana o un ente jurídico) es el ejecutor de las resoluciones de la asamblea, pero su cometido está lejos de agotarse o de definirse ante ese solo aspecto. Salvo que pensemos en que este mandatario persigue llevar a cabo, no solo la voluntad expresa del órgano legislativo (es decir, lo que se somete a votación en cada acto jurídico de asamblea) sino también la voluntad tácita, o lo que es lo mismo, todo aquello direccionado al beneficio del interés común o colectivo.

Es bastante frecuente identificar a la asamblea como el instrumento de mayor importancia en la estructura consorcial, relegando al administrador a un segundo plano.
Sin mayor debate, entendemos que es el órgano trascendente para el gobierno privado, insustituible y que guarda en su seno un cúmulo máximo de facultades, ya que se reserva no solamente las que no ha delegado en los demás cargos (administrador y consejo de propietarios), sino también las delegadas. En otras palabras, la asamblea, con la votación de las mayorías legales suficientes, reúne todo el poderío consorcial.

Pero debemos reconocer que, en el terreno fáctico, por donde se moviliza el consorcio, la pulsión comunitaria en el diario devenir, dependerá del administrador que es quien, será responsable en enorme medida, del correcto funcionamiento del ente.

También es dable notar, que la asamblea sesiona algunas pocas veces por año (en el mejor de los casos) mientras que el administrador gestiona (o se encuentra disponible para hacerlo) todos los días. Asimismo, cabe la posibilidad que, en determinado edificio, indiferentemente de los motivos del caso, la asamblea lleve tiempo sin reunirse, pero ello no hace per se, colapsar al sistema.

En sentido contrario, no hay manera que el régimen jurídico y convivencial pueda mantenerse estable sin una persona (humana o jurídica) que dirija en forma permanente y asista al consorcio ante las necesidades ordinarias y extraordinarias que se van planteando en lo cotidiano.

Es en esa línea, que insistimos en evitar siempre en lo posible, la acefalía consorcial, puesto que la cobertura de las exigencias que se suceden incesantemente, impone la presencia activa de un órgano que debe atender no solo los asuntos corrientes (no menos importantes) sino los urgentes e inaplazables. Muchos podrán advertir que para no caer en el consorcio acéfalo es que se ha dado carácter de legal al consejo de propietarios, lo que, en la práctica, lejos se encuentra de resolver el problema.

El consejo de propietarios, tropieza con dos obstáculos, por un lado, el hecho que haya obtenido como decimos, carta de ciudadanía, al ser incorporado al cuerpo del código de fondo, no lo impone como órgano obligatorio sino facultativo , es decir perfectamente puede no estar conformado.

Disiento abiertamente con aquellos autores que sostienen que el órgano consejo de propietarios debe ser obligatorio en todo edificio.
Corriendo de la discusión a aquellos inmuebles que estén conformados por unas pocas unidades funcionales, no podemos dejar de señalar que es un cargo que no solo requeriría ciertos conocimientos (al menos si pretendemos que se ejerza productivamente) sino que conlleva responsabilidades, por cuanto podría ocurrir (y de hecho ocurre en muchos casos) que en las asambleas, no se logre obtener ni siquiera la postulación al cargo de un grupo mínimo de interesados en cubrir las vacantes de una estructura que no puede ser forzada, bajo ningún aspecto.

Por otra parte, y no obstante el ejercicio de la administración en un estrecho marco temporal , en la mayoría de los casos, los consejeros no poseen el grado de saber amplio y técnico que se requiere actualmente para hacer frente a una tarea sometida a estándares de especialización cada vez más exigentes.

Mucho más delicada se presenta la situación desde la declaración de la emergencia sanitaria, reforzándose en el mandatario la idea de ser una pieza clave, no sólo en la ejecución y resolución de los asuntos propios de la dinámica colectiva sino como vía de información ante la profusión de normas, protocolos, noticias permanentes, etcétera, actuando como una especie de muro de contención entre el COVID-19 y los consorcistas.
Gran parte de la inquietud del público en general se da en el marco de administraciones que renuncian o virtualmente desaparecen, o simplemente han perdido la aptitud material para gestionar, y cómo hacer el traspaso ejecutivo, cuando no sólo la circulación se encuentra seriamente restringida (aún en sistemas flexibilizados) sino que las asambleas presenciales suponen un problema no tan simple de sortear, según cada composición consorcial.

Obligaciones y responsabilidad

Sería una extralimitación para este trabajo, exponer en profundidad respecto de la naturaleza jurídica del administrador, así como sobre los tipos de responsabilidad, factores de atribución, etcétera. Pero sin duda es necesario al menos una exposición superficial o genérica habida cuenta de errores conceptuales que se advierten, incluso por autores sobre la materia.

En primer lugar, las obligaciones del administrador, lejos se encuentran de agotarse en el listado meramente enunciativo que refieren los distintos incisos del art. 2067 del CCCN.
Ya lo hemos dicho en otras oportunidades y bien vale su reiteración; la actividad se encuentra regulada por diversas normas que, de dispar jerarquía, conforman un complejo plexo normativo. El código unificado es un claro ejemplo, ya que las regulaciones relativas a los deberes y responsabilidad del órgano ejecutivo, aparecen contenidas mucho más allá del capítulo que dentro de su sistemática nuclea al administrador y sus funciones (Capítulo 7, Título V, Libro IV, “Derechos reales”, CCCN).

Las reglas aplicables en este caso, rebalsan el continente de la regulación específica del instituto de la propiedad horizontal, debiéndose analizarse en su conjunto y con una visión global y unificadora.

Así, está obligado a actuar en el manejo de los intereses confiados con lealtad y diligencia (conf. art 159, CCCN), puesto que si su comportamiento – por acción u omisión – denotara culpa en el ejercicio de su actividad, le cabe responsabilidad ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica consorcial, sus integrantes y terceros (conf. art 160, CCCN).
Por su parte, dentro de la representación voluntaria, carga con las fundamentales obligaciones de gestión, reserva, comunicación, custodia, restitución documental, etcétera (conf. art 372, CCCN), siendo responsable en caso de comportamiento en exceso de funciones, por los daños causados a su representado (conf. art 376, CCCN).
También, pesa sobre el administrador la obligación de rendir cuentas documentadas de su gestión en legal tiempo y forma (conf. arts 859, 860, 861, CCCN).

Siendo el administrador, tal como con acierto lo expuso el legislador, un representante legal con carácter de mandatario (art. 2065, CCCN), aparece un lazo contractual bajo la figura del mandato. En tal sentido, debe cumplir su cometido según las instrucciones de su mandante, respetando la naturaleza del negocio, siendo en extremo cuidadoso como lo sería en una actuación propia, etcétera (conf. art 1324, CCCN).

Podríamos adicionar la responsabilidad del profesional liberal (art. 1768, CCCN), aunque algunos no vean las características propias en la actividad del administrador consorcial.
Finalmente llegamos a los deberes enunciados por el art. 2067 del cuerpo unificado.
Como dijimos, lo referido tampoco concluye el asunto porque, existen en la gestión del administrador, reenvíos permanentes a diversos institutos dentro del código (personas jurídicas, representación, obligaciones, contratos, consumo, etcétera), pudiendo establecer una conclusión en el sentido que el administrador podrá ser responsable directo de no cumplir con sus obligaciones (conf. art. 1749, CCCN), no obstante lo cual, la persona jurídica consorcial, responderá por los daños y perjuicios que causen sus administradores ejerciendo sus funciones (conf. art 1763, CCCN).

Si a todas las obligaciones que le impone al administrador, la ley, el reglamento, el estatuto interno (de existir), las decisiones de las asambleas, y hasta el consejo de propietarios en ciertos casos, le sumamos leyes de orden provincial, ordenanzas municipales, disposiciones y resoluciones de distinta jerarquía, podremos llegar a entender la dificultad creciente de esta profesión, que para nosotros sin lugar a dudas lo es.

(*) El Dr. Federico Chiesa, a cargo de uno de los despachos más respetados de la ciudad de La Plata, fundado por su padre Jorge Norberto Chiesa – Premio La Ley 1964 -, es egresado de la U.N.L.P. (abogado y escribano). Autor de varias obras sobre la materia, se ha formado con el maestro Alberto Gabás, con quien continúa compartiendo actividad profesional y académica. Consultor de administraciones, clubes de campo y parques industriales, su asesoramiento se ha extendido prácticamente a todo el país.

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Notas
Art. 11, Ley nº 13.512: “El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos…”. En similar sentido, el art. 9º, al detallar los elementos que debe contener cada reglamento, mencionaba la “designación de un representante de los propietarios”.

Conforme el art. 2064, CCCN, “La asamblea puede designar un consejo…”) El subrayado es propio.
En caso de vacancia administrativa, el consejo de propietarios, debe convocar asamblea dentro de los 30 días de ocurrido ese hecho, conforme el art. 2064, inc d) del CCCN.

Federico Chiesa
Federico Chiesa
Asesor letrado de la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata Especialista en Propiedad Horizontal