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Contratos e incumplimientos: Efectos jurídicos de la emergencia sanitaria Covid-19 (2da parte)

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Con esta segunda entrega, Jorge Resqui Pizarro continúa su exhaustivo análisis sobre la temática.  En esta oportunidad se aboca a la frustración del uso o goce de la cosa, la frustración definitiva de la finalidad del contrato y la imprevisión contractual.

 

Contratos e incumplimientos: Efectos jurídicos de la emergencia sanitaria Covid-19 (1ra parte) —> Click para leer aquí

IV.- Frustración del uso o goce de la cosa
Según el art. 1203 del CyCN “Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se
ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de
la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del
precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no
afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.

En una primera mirada, podríamos inferir que este precepto aplica a la mayoría
de los contratos de locación comercial a partir del DNU 297/2020. En la mayoría
de los casos, el locatario se ha visto impedido de usar o gozar de la cosa por el
“Hecho del Príncipe”, que previó cuarentena obligatoria para toda la población.
La norma es el espejo del artículo 1522 del derogado Código Civil velezano (20).
Se exige la concurrencia de tres circunstancias como presupuesto de su
aplicación: a) Que exista una concreta dificultad o imposibilidad de usar o gozar
de la cosa; b) Que esa dificultad o imposibilidad se conecte causalmente con una
circunstancia que revista la calidad de caso fortuito o fuerza mayor; c) Que el
caso fortuito afecte a la cosa locada.

No es desdeñable dirigirnos a la nota formulada por Vélez Sarsfield a la
mencionada prescripción contenida en el art. 1522 de su cuerpo normativo (21)
para entender más prístinamente la cuestión.
La frustración debe ser objetiva, es decir, se debe dar sobre la cosa en sí misma
y debe afectar a la causa fin del contrato. La doctrina ha interpretado que si el
locatario pudiera usar una cosa, pero no percibir los frutos que por causa del
contrato de locación le hubieran correspondido, queda habilitado a pedir la
suspensión del contrato si dicha circunstancia pudiera considerarse como
frustratoria del fin contractual previsto, siendo esto último, el criterio rector con
que se debe aplicar la regla. La objetividad exige que la imposibilidad de uso y
goce conforme la finalidad proyectada, sea de tal grado de impersonalidad, que
a cualquier contratante común y corriente pudiese impedirle el uso o goce.

Para determinar el uso y goce del que se priva al inquilino se debe, por mandato
del artículo 1194 del CCyCN, atender: 1. A lo acordado por las partes; 2. En
defecto de convención: i – al destino que tenía la cosa al momento de locarse; ii
– al que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra; iii – el
que corresponde a su naturaleza (22).

De lo anterior se colige entonces que, establecido el destino de la cosa, es decir
aquello para la cual se concede el uso y goce; el locador no podrá invocar otro
uso diferente para enervar el derecho del locatario.
Ergo, dada en la actualidad y con respecto a los locales en los que se desarrollan
actividades no exentas por la normativa de emergencia la concurrencia de la
hipótesis normativa, el inquilino en cuestión, de acuerdo al artículo 1203 del
CCyCN, tiene habilitada la opción de no pagar el canon locativo por el tiempo
que no pueda usar o gozar de la cosa.

La conclusión arribada tendría andamiaje, entendemos, salvo expresa
convención en contrario (o sea que se haya pactado en el contrato que el
locatario asume expresamente el caso fortuito o fuerza mayor); con excepción
que se trate de un contrato de adhesión – atento a lo que comentaremos infra –
, en cuyo caso se aplica el inciso b del art. 988 del CCyCN (23) que califica de
cláusulas abusivas y tiene por no escritas aquellas “que importan renuncia o
restricción a los derechos del adherente” y de darse este supuesto, el art. 989
del CCyCN (24) fija la previsión normativa de su posible declaración de nulidad
parcial por parte del juez, quien podrá integrar el contrato o bien declarar su
nulidad absoluta cuando se afecte su subsistencia.

Ahora bien, ¿qué sucede con respecto de los pagos de alquileres ya realizados
y correspondientes al mes en que ha entrado en vigencia la medida del Poder
Ejecutivo Nacional que se aborda?. Al respecto es de señalar que es usual que
los cánones locativos se abonen por anticipado, de manera tal que, al día 20 de
marzo de 2020 (fecha de publicación del DNU 297/2020), ya habían sido
pagados y devino posteriormente la imposibilidad de uso y goce.

Ante ese panorama, resulta de aplicación el art. 1796, inciso a) del CCyCN (25)
que autoriza la repetición de los pagos realizados en los casos en que la causa
de deber deja de existir. En la hipótesis particular planteada, el locatario no
estaría obligado a abonar el tiempo posterior al 20 de Marzo y hasta el final de
ese mes; de modo tal que puede solicitar la repetición de lo abonado por ese
período, si consideramos que el antedicho artículo 1203 del CCyCN dispone que
el locatario puede solicitar la cesación del pago del precio por el tiempo que no
pueda usar o gozar de la cosa.

A lo que podemos agregar que el referido art.1796 del CCyCN contempla
expresamente el supuesto configurado en el caso sub exámine, al establecer
que el pago es repetible si la causa del deber no existe, o no subsiste porque no
hay obligación válida; esa causa deja de existir; o es realizado en consideración
a una causa futura que, que no se va a producir.

V.- Frustración definitiva de la finalidad del contrato
El art. 1090 del CCyCN prevé la frustración definitiva de la finalidad del contrato
y autoriza a la parte perjudicada a declarar su resolución, si tiene su causa en
una alteración de carácter extraordinario de las circunstancias existentes al

tiempo de su celebración, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por
la que es afectada. Asimismo, establece que la resolución es operativa cuando
esta parte comunica su declaración extintiva a la otra. Si la frustración de la
finalidad es temporaria, hay derecho a resolución sólo si se impide el
cumplimiento oportuno de una obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial.
De allí se desprende que habrá que demostrar si el período de cuarentena
transcurrido ha sido esencial para la ejecución del contrato de locación.
Cuando la frustración de la finalidad es temporaria se aplican las reglas de la
suspensión del cumplimiento, siendo efectivo el art. 1031 del CCyCN (26).
En definitiva, se entiende que se produce la frustración del fin del contrato
cuando en un contrato bilateral válido, de ejecución diferida o continuada, la
razón de ser del mismo -conocida y buscada por las partes- no puede lograrse
por razones sobrevinientes externas a su voluntad y sin que medie culpa.
O sea, se provoca un cambio en la naturaleza de sus obligaciones,
transformándose en alguno fundamentalmente distinto a lo que se tuvo en mira
al contratar, es decir, que se convierte al contrato en algo diferente a lo
convenido.

La frustración de la finalidad del contrato no debe confundirse con otros institutos
como la imprevisión – que será objeto de un parágrafo ulterior -, la imposibilidad
de cumplimiento, el caso fortuito o fuerza mayor – previamente enumerados -, el
error o la cláusula resolutoria, en razón de tratarse de un instituto autónomo.
Este instituto se funda en la finalidad concreta de un contrato celebrado
válidamente y se vincula con el equilibrio contractual que debe prevalecer en
todos los contratos bilaterales
En efecto, la causa fin no solo debe existir al tiempo de la formación del contrato,
sino también perdurar durante su ejecución, puesto que se trata de un elemento
esencial para su formación y subsistencia. Tan es así que el art. 1013 del CCyCN
(27) establece que la falta de causa da lugar, según los casos, a la nulidad,
adecuación o extinción del contrato.

Se trata de un instituto que opera sobre el concepto de frustración de la causa
fin de los contratos, tanto en su modalidad objetiva o típica como en la subjetiva
o motivacional, en tanto y en cuanto, ésta última, hubiera sido tenido en cuenta
por las partes al momento de suscribir el contrato y hubiera sido incorporada al
mismo.
La frustración de la finalidad se diferencia, como hemos comentado, del caso
fortuito o fuerza mayor porque en estos últimos casos lo afectado sería el
cumplimiento material de la prestación debida. Ambos institutos se confunden en
algunos supuestos, como ocurre en la tipificación de la frustración del uso y goce
de la cosa a la que se refiere el art. 1203 del CCyCN – estudiado en el parágrafo
previo -, que si bien se basa en la alegación de la ocurrencia de caso fortuito o
fuerza mayor, no deja de constituir un supuesto especial de frustración de uso y
goce de la cosa relacionado exclusivamente con el contrato de locación.

En un precedente jurisprudencial (CNCiv., Sala F, 25/04/96, «Turay SRL c.
Nahuel SA», ED, 169-345 -LA LEY, 1997-D, 342) fue sentenciado: «El
acontecimiento que da lugar a la frustración del fin, si bien es sobreviviente e
imprevisible, no ocasiona la imposibilidad total y definitiva de la prestación, como
ocurre en el caso fortuito. Por el contrario, la misma es posible, pero el acreedor
ha perdido el interés en el cumplimiento porque para él se ha frustrado la causa
fin o razón de ser del contrato, elemento esencial de éste”. «La diferencia entre
la teoría de la frustración del fin del contrato y el caso fortuito o fuerza mayor es,
pues -y más allá de los puntos de contacto entre ambos institutos-, clara: la
primera afecta al sentido o razón de ser de la prestación, o a la causa fin del
contrato, en tanto que los segundos imposibilitan el cumplimiento de la
prestación contractualmente convenida (ver también “José Morandeira S.A. c.
Nobleza Piccardo S.A. – 22-05-2001- Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Comercial, Sala D, citado en nota 6).

De la interpretación sistémica de lo hasta aquí reseñado, surge que quien
reclame por cumplimiento en el marco de un contrato bilateral, debe acreditar
que cumplió (cuando se trate de obligaciones exigibles a la contraria) u ofrecer
cumplir (ante obligaciones de cumplimiento simultáneo), o bien demostrar que
su obligación es inexigible todavía. En caso contrario, la contraparte podría
oponerle la denominada “exceptio non adimpleti contractus” (proveniente del
art.1201 del Código velezano) (28).

En su condición de defensa, la exceptio non rite adimpleti contractus, posee
como principales notas tipificantes que debe ser articulada por un excepcionante
de buena fe, que correrá con la carga de probar que la contraria incurrió en
incumplimientos parciales o defectuosos, que deben ser de entidad y guardar
proporcionalidad, respecto de prestaciones interdependientes y recíprocas.
El ordenamiento actual establece que la suspensión puede ser deducida
judicialmente como acción y no solo como excepción. La suspensión del
cumplimiento tiene aplicación en los contratos bilaterales en virtud de los cuales,
cuando las partes deben cumplir simultáneamente, una de ellas puede
suspender el cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofrezca
cumplir.

Si bien la actual norma habla de cumplimiento simultáneo, cabe preguntarse si
sería de aplicación en caso de contratos con obligaciones de cumplimiento
sucesivo, es decir si la parte que ha de cumplir después puede suspender su
cumplimiento hasta que la parte que ha de hacerlo primero haya cumplido.
La jurisprudencia, durante la vigencia del Código velezano, ha expresado: «El
derecho que confieren los arts. 510 y 1201 del Cód. Civil, si bien está
condicionado a que la obligación de la otra parte sea exigible, admite la salvedad
respecto de los supuestos de mediar peligro de que la contraprestación que debe
efectuar el beneficiario del plazo no se verifique, sea por insolvencia, cesación
de pagos u otras circunstancias que arriesguen romper la interdependencia de
las obligaciones, como lo autoriza el propio código en los casos de los arts. 1419
y 1425, haciendo aplicación de ese principio subyacente en la exceptio non
adimpleti contractus” (29).

Además, han manifestado los tribunales que “La frustración del fin del contrato
presupone la insubsistencia del propósito impulsor inicialmente considerado
como la razón o el sentido para contratar. Así, las circunstancias sobrevinientes
deben proyectarse sobre el resultado o finalidad, de manera que malogren el
motivo que impulsó a contratar, al punto que desaparezca el interés en la
subsistencia del contrato. También es requisito de procedencia de la doctrina de
la frustración del fin del contrato que las circunstancias que inciden sobre la
causa, conocida o conocible, no hayan sido provocadas por ninguna de las
partes de la relación sustancial” (30)
Los requisitos para la resolución por frustración de la finalidad del contrato que
aparecen la norma en exámen son:

1) La existencia de un contrato válido subsistente al tiempo del planteo;
2) La existencia de una causa, objetiva o subjetiva, que pueda considerarse
incorporada al contrato;

3) La aparición de un hecho sobreviniente, inesperado, grave, ajeno a las partes,
que afecte la posibilidad de concreción de esa causa de modo permanente y no
meramente temporal y supere el riesgo asumido por la parte afectada;
4) La inexistencia de mora relevante o de culpa o dolo vinculados con la
generación de la frustración causal, de la parte que efectúa el planteo;
5) Que la parte perjudicada efectúe formalmente el planteo a su contraparte.
Se podría esbozar de esta manera que en el caso de una frustración de la
finalidad, el principio de validez de los actos jurídicos permitiría al perjudicado
solicitar la suspensión temporal de los efectos del contrato durante la vigencia
de la frustración, dado que la resolución constituiría un daño desproporcionado
con la causa que lo provoca, que traería efectos perniciosos para ambas partes.
El presupuesto de la resolución es que el acto jurídico queda privado de causa
fin, al menos para una de las partes; pero como la causa no es elemento de la
voluntad subjetiva – como lo es la intención -, sino de la estructura del acto (cfr.
art. 281 CCyCN) (31), su afectación impide contar con un negocio jurídico
estructuralmente idóneo para subsistir; criterio que también es admisible para la
suspensión temporal.

Es de hacer notar que la frustración de la causa fin del contrato se diferencia, en
otro orden, de la condición resolutoria, que es una modalidad de las obligaciones
contractuales “y por ende puede o no concurrir en un contrato. No es igual con
la causa fin cuya existencia es requisito para la existencia misma del contrato.
Hay contratos con obligaciones puras y simples, sin modalidad alguna, pero no
hay contrato sin causa fin” (32).

Paralelamente, la resolución por frustración de la causa fin del contrato obsta a
la pretensión de resarcimiento. Esta consecuencia se sigue de la ajenidad del
evento frustrante. Aunque no consiste en una mera causal de exoneración del
incumplimiento, produce a este respecto el mismo efecto que el caso fortuito,
vale decir que no habrá resarcimiento.

Y, va de suyo, que es de aplicación a los contratos conexos, de conformidad con
el art. 1075 del ordenamiento de derecho privado (33).
VI.- La imprevisión contractual
La mentada teoría de la imprevisión es un instituto de justicia contractual
destinado a abordar situaciones en las que el cumplimiento de una prestación
convenida en un contrato se ha hecho excesivamente oneroso para alguna
de sus partes, o para todas ellas, por razones ajenas a los contratantes (34)
(el resaltado nos pertenece).

Así el art. 1091 del CCyCN establece que “Si en un contrato conmutativo de
ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se
torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las
circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas
ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho
a plantear extrajudicialmente o pedir ante un juez, por acción o como excepción,
la resolución total o parcial del contrato o su adecuación. Igual regla se aplica al
tercero a quien le han sido conferidos derechos o asignadas obligaciones,
resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna
excesivamente onerosa por causas extrañas a su alea propia”.

Nace, de esta manera, ante un hecho sobreviniente, imprevisible y extraordinario
coloca al deudor de una obligación de fuente contractual, ajeno a la producción
de la circunstancia incidente, ante una gran dificultad para cumplir la prestación
convenida, sin llegar a tornar ese cumplimiento imposible, lo que constituiría un
caso fortuito, idóneo como tal para extinguir la obligación.
Tanto la “onerosidad excesiva” como el hecho desencadenante que debe ser
“extraordinario e imprevisible”, quedan librados al arbitrio judicial. Pero llevado
esto a la situación actual de emergencia, el límite de su aplicación, conteste una
sana y recta conducta, lo estipulan los principio de razonabilidad y
proporcionalidad de la medida.

El art. 1091 del CCyCN no menciona expresamente la mora ni la culpa. Si
requiere que la alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al
tiempo de la celebración, sobrevenga por causas ajenas a las partes. Esta
expresión abarca el concepto de culpa. La alteración extraordinaria no será ajena
a la parte si está incursa en culpa. Empero la culpa — a más de obstar al carácter
de “ajenidad” en la producción del evento desequilibrante — también pone en
cabeza de quien actuó con culpa las consecuencias del caso fortuito.

A diferencia del Código de Vélez, el nuevo Código no exige que el contrato sea
oneroso, de modo que ante esa omisión queda habilitada la aplicación del
instituto también a los contratos gratuitos.

Entonces resulta que en este tipo de contratos al tornarse la prestación a cargo
de una de las partes de cumplimiento imposible o excesivamente onerosa,
siendo un hecho sobreviniente y ajeno a la voluntad de las partes, por tratarse
de medidas de gobierno que han alterado las circunstancias existentes al tiempo
de la celebración del contrato que no son parte del riesgo asumido
contractualmente, la parte afectada habrá de tener derecho a invocar imprevisión
y plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción,
la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación.

Las condiciones de la aplicación de la imprevisión son las siguientes:
(i) que se trate de un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente o
de un contrato aleatorio siempre que la prestación se torne excesivamente
onerosa por causas ajenas al alea del contrato;
(ii) que la excesiva onerosidad provenga de alteraciones extraordinarias en las
circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato, en el que
deben subsistir obligaciones pendientes de cumplimiento al tiempo del planteo;
(iii) que dicha alteración haya sido ocasionada por causas ajenas a las partes y
al riesgo asumido en el contrato por la parte afectada, quien no debe haberla
provocada por su dolo o culpa ni debe, en razón de su mora relevante, haber
privado a la contraria de la oportunidad de adoptar medidas de seguridad o de
resguardo idóneas;
(iv) que genere una excesiva onerosidad sobreviniente que afecte el
cumplimiento de las obligaciones a cargo de, al menos, una de las partes;
(v) que el hecho sea ajeno al riesgo asumido por la afectada, quien puede haber
renunciado a la invocación de la teoría en forma general o particularizada para
determinados supuestos, lo que puede admitirse solo en contratos negociados
en forma paritaria y no en contratos de consumo, cuando se impone la renuncia
al consumidor, en razón de lo establecido en el art. 1117 del CCyCN (35).
La nota distintiva de este instituto es la excesiva onerosidad, que podríamos
entender que significa no solo el aumento nominal de un precio, si no todo el
conjunto de condiciones de las que resulte que sea injusto cumplir con la
obligación originalmente contraída. La alternación a la que nos referimos debe
tratarse de una que no haya podido ser prevista por las partes al momento de
contratar, ya que de otra forma no sería una situación imprevista y por tanto
podría entenderse que era parte del riesgo propio del negocio.
Con este instituto se busca que los contratos conmutativos mantengan la
equivalencia en las prestaciones guardando la proporcionalidad que se buscaba
al momento de celebrarlo, entendiéndose a esta como fundamental en cualquier
tipo de contrato.

En realidad, también es importante ponderar la posibilidad de las partes – dada
su profesión, ocupación o actividad – de haber podido prever la probabilidad de
producirse un acontecimiento extraordinario ajeno a su voluntad que altere el
equilibrio de las contraprestaciones en un negocio que las vincule, porque a
mayor especialidad o especialización o conocimiento, – por ejemplo un corredor
inmobiliario en un contrato de locación o compraventa inmobiliaria o un
contratista de determinado rubro industrial o comercial o el experto de un
mercado determinado relacionado con la negociación de que se trate -, mayor
deber de diligencia y menor posibilidad de invocar la imprevisión (36).
Lo prescripto en la norma en estudio, prevé dos soluciones ante la excesiva
onerosidad, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación a las
circunstancias actuales o sea la renegociación tendiente al reajuste equitativo de
las contraprestaciones a fin de evitar el enriquecimiento sin causa de una parte
a expensas de la otra.

De esta forma, autoriza la resolución parcial del contrato peticionado por vía de
acción o de excepción. Esto en función del principio de conservación de los actos
jurídicos aplicado al acto jurídico bilateral llamado contrato (37).
En el ámbito judicial, el afectado por la excesiva onerosidad puede solicitar el
dictado de una medida cautelar que, de permitirlo la naturaleza del contrato,
suspenda los plazos de cumplimiento hasta tanto se agote el debate o varíen las
circunstancias desequilibrantes. Sin embargo puede ocurrir que la pretensión de
rescisión parcial incoada por el demandante resulte económicamente
inaceptable por el demandado, quien sólo podría resistirla solicitando el reajuste.
En lo relativo a los efectos, en el supuesto de readecuación de los términos del
contrato y ella es alcanzada en la negociación con la otra parte, se produce una
reformulación que podrá llegar a tener efectos novatorios si esa es la voluntad
de las partes (conf. art. 934 CCyCN y conc.), lo que no necesariamente afectará
los derechos de terceros, en tanto ellos participen del acuerdo (art. 940 CCyCN).
Salvo previsión específica en contrario, el reajuste no tendrá efectos retroactivos.
En el reajuste no se modifica el contrato desde su inicio, sino solo en lo relativo
al desquicio, por lo que si se intercambiaron prestaciones, pagaron cuotas, etc.,
no deben quedar alcanzadas por los efectos inmediatos de ese acuerdo. Los
pagos hechos con sujeción a los requisitos mencionados en el art. 897 CCyCN
y recibidos sin reservas tienen efecto liberatorio (art. 880 CCyCN) (38).
Por su parte, en el supuesto de resolución por imprevisión, total o parcial, las
prestaciones cumplidas quedan firmes. Resulta de aplicación la teoría del
consumo jurídico, por la que en los contratos de ejecución continuada la
resolución no alcanza los efectos ya cumplidos. Corresponde asimilar a los
efectos recíprocamente cumplidos los que debieron haberse cumplido al tiempo
en que sobreviene la circunstancia generadora de la excesiva onerosidad.
Salvo posibilidad de división, en los contratos de ejecución diferida la resolución
debe, en principio, extenderse retroactivamente hasta el momento de la
celebración.

“Cuando el caso imprevisible aparece luego de haber el perjudicado cumplido
con su prestación, pero antes de cumplir la suya el beneficiado, el aniquilamiento
del contrato traerá como consecuencia que el demandado deberá restituir lo
recibido y quedará liberado de cumplir con su prestación” (39).

A lo fines prácticos, la problemática de los contratos conmutativos de ejecución
diferida o permanente que nos ocupa en el escenario de la emergencia
decretada, tiene su génesis en el llamado Hecho del Príncipe. Se considera
“Hecho del Príncipe” todo desequilibrio en la denominada ecuación económicofinanciera o economía de un contrato administrativo, originado en actos o hechos
imputables al Estado o la llamada “alea administrativa” que inciden
negativamente en el trámite de su ejecución.

De modo tal que toda intervención de los poderes públicos (como, por ejemplo,
los decretos de necesidad y urgencia dictados en razón de la pandemia), ajena
al acuerdo, que incida afectando las condiciones jurídicas o de hecho convenidas
por las partes para la ejecución de un contrato administrativo, da lugar a la
aplicación del denominado “Hecho del Príncipe”. Lo que refuerza la posible
adopción de la imprevisión, que registra su antecedente en la reforma del año
1968 al fenecido Código Civil de Vélez, creando el instituto denominado teoría
de la imprevisión o revisión de los términos económicos del contrato por excesiva
onerosidad sobreviniente (40).

La doctrina judicial receptó, a su tiempo, los principios del señalado instituto en
diversos pronunciamientos. “La ausencia de norma habilitante que permita
sustentar el derecho del perjudicado a demandar la revisión o modificación del
contrato, no resulta soslayable a través de lo reglado por el art. 1069, párr. 2° del
Cód. Civil en cuanto autoriza a los jueces a la reducción equitativa de las
indemnizaciones por daños, de admitirse su aplicabilidad en materia contractual.
En efecto, es inequívoco que la posibilidad de reducción establecida por la citada
norma requiere que el deudor se encuentre en una situación de penuria
económica, y en cambio, la excesiva onerosidad está legalmente referida a una
situación objetiva, y no ha de mensurarse por el costo intrínseco de la prestación,
por lo que no concierne examinar al juez si el desequilibrio sobreviniente es
tolerable o no para un contratante directo, pudiendo concluirse que la prestación
es excesivamente onerosa por sí misma y no en relación con determinado
deudor” (41); “Cabe rechazar la acción de revisión contractual basada en la
teoría de la imprevisión, pues el art. 1198 del Cód. Civil condiciona la posibilidad
de reajustar el precio pactado en un contrato — e n el caso, venta de un paquete
accionario — a que la otra parte impida la resolución ofreciendo mejorar
equitativamente los efectos de aquél, razón por la cual no es posible invocar la
citada norma si quien peticionó el reajuste no requirió la resolución ni la
contraparte efectuó dicho ofrecimiento” (42); “Las aptitudes que caracterizan a
los comerciantes, excluyen en general la posibilidad de que los comerciantes
puedan ser víctimas de la » ligereza » y de la » inexperiencia » ; tales
consideraciones son de aplicación a la teoría de la imprevisión, porque
difícilmente un comerciante pueda ser víctima, en tales supuestos, salvo casos
de verdadera excepcionalidad o de negligencia inexcusable en el manejo de sus
negocios” (43).

Dentro de las hipótesis que podemos barajar en las relaciones contractuales de
las locaciones de vivienda o de locales comerciales (por no estar los contratos
comprendidos dentro del DNU 320/2020; por no querer las partes,
voluntariamente y de común acuerdo, acogerse a los términos y beneficios para
el locatario del instrumento legal o bien poder demostrar el locador que lo abarca
la excepción del art. 10 del decreto – vulnerabilidad del locador – o a aquellos
comerciantes no eximidos del cumplimiento del aislamiento social preventivo y
obligatorio que se ven imposibilitados de desarrollar su explotación normal y
habitual, manteniendo prácticamente todos los costos fijos de su actividad), es
de observar – siguiendo las pautas elaboradas por Abatti y Rocca (h) -, los
siguientes supuestos:
* Locatario plantea readecuación del alquiler en vez de resolución: Puede
suceder que al inquilino no le interese o convenga rescindir el contrato porque
por ejemplo ha realizado importantes mejoras en el inmueble locado que según
lo disponga el contrato, podrían quedar para el locador sin costo alguno para él
y el locatario no las ha podido disfrutar el tiempo que tenía previsto. Esto es
frecuente en los locales comerciales. Entonces, al locatario le convendrá en este
caso, plantear la imprevisión y peticionar la adecuación del precio a la realidad
del mercado.
* Locatario o locador plantean readecuación del alquiler: También podría
presentarse el caso en un contrato con alquileres escalonados con una alta
inflación al momento de su suscripción, luego con el tiempo, el fenómeno
inflacionario disminuya y el precio supere al del mercado. Entonces el inquilino
podrá plantear la imprevisión para adecuar el alquiler a las circunstancias
imperantes. Luego, si por circunstancias extraordinarias otra vez se generara
una notoria inflación que desactualice el nuevo alquiler fijado en menos, será el
locador quien planteará la readecuación del mismo a la realidad del mercado.
* Locatario plantea readecuación de alquiler fijado por valor producto (art. 1133
CCyCN): En los contratos de destino comercial es frecuente fijar el monto del
alquiler en base al valor de uno o más productos, conforme lo autoriza el art.
1133 CCyCN, o sea, en la cantidad necesaria de pesos para adquirir x
cantidades de litros de nafta premium de x marca o x cantidades de botellas de
agua mineral de 2 lts. de x marca; etc., y el monto del alquiler se fija cada
semestre en base a los precios de esos productos.

En este caso, puede suceder que esos productos aumenten desmesuradamente y coloquen al alquiler en un valor muy superior al de plaza, cuestión que se agrava cuando por circunstancias ajenas a las partes y a las que tuvieron en mira al formalizar el contrato locativo, como la actual pandemia y sus consecuencias ruinosas para la economía, hagan
que la obligación del locatario respecto al monto del alquiler se torne en
excesivamente onerosa. Esto lo habilita conforme al art. 1091 CCyCN a
peticionar la resolución del contrato o la readecuación del alquiler de acuerdo al
precio de mercado (44).

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(20) Artículo 1522, CCiv. – Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario
es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto
de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago
del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso
fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes.
(21) Nota al artículo 1522, C.Civ..«Marcadé sobre el art. 1722 (Código Civil
Francés de 1804, llamado también Napoleónico), dice: cuando en tiempo de
guerra, el locatario es obligado a dejar su habitación, o si en tiempo de peste
no puede ocupar la cosa que tenga alquilada porque la policía sanitaria no lo
permitiese, el locatario, según las circunstancias, podrá, o hacer rescindir el
contrato, u obtener la disminución del precio, o la cesación momentánea del
pago del alquiler. Pero otra cosa sería, si el acontecimiento no fuera
verdaderamente un caso fortuito, como si llegara a faltar el agua que haga
moler un molino y este suceso se hubiese reproducido por intervalos más o
menos dilatados, o si el caso fortuito no afectase a la cosa misma, como si en
tiempo de guerra o de peste, el locatario cesase de ocupar la cosa por su
voluntad, y sólo por precaución, y no por orden de la autoridad».
(22) Núñez Najle, Fabio M., “Alquileres comerciales e imposibilidad de uso y
goce derivada del COVID 19”, 22-abr-2020, MJ-DOC-15298-AR | MJD15298.
(23) Artículo 988, CCyCN – Cláusulas abusivas. En los contratos previstos en
esta sección, se deben tener por no escritas:
a) las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente;
b) las que importan renuncia o restricción a los derechos del adherente, o
amplían derechos del predisponente que resultan de normas supletorias;
c) las que por su contenido, redacción o presentación, no son razonablemente
previsibles.
(24) Artículo 989, CCyCN – Control judicial de las cláusulas abusivas. La
aprobación administrativa de las cláusulas generales no obsta a su control
judicial. Cuando el juez declara la nulidad parcial del contrato, simultáneamente
lo debe integrar, si no puede subsistir sin comprometer su finalidad.
(25) Artículo 1796, CCyCN – Casos. El pago es repetible, si:
a) la causa de deber no existe, o no subsiste, porque no hay obligación válida;
esa causa deja de existir; o es realizado en consideración a una causa futura,
que no se va a producir;
b) paga quien no está obligado, o no lo está en los alcances en que paga, a
menos que lo haga como tercero;
c) recibe el pago quien no es acreedor, a menos que se entregue como
liberalidad;
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d) la causa del pago es ilícita o inmoral;
e) el pago es obtenido por medios ilícitos.
(26) Artículo 1031, CCyCN – Suspensión del cumplimiento. En los contratos
bilaterales, cuando las partes deben cumplir simultáneamente, una de ellas
puede suspender el cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u
ofrezca cumplir. La suspensión puede ser deducida judicialmente como acción
o como excepción. Si la prestación es a favor de varios interesados, puede
suspenderse la parte debida a cada uno hasta la ejecución completa de la
contraprestación.
(27) Artículo 1013, CCyCN – Necesidad. La causa debe existir en la formación
del contrato y durante su celebración y subsistir durante su ejecución. La falta
de causa da lugar, según los casos, a la nulidad, ade-cuación o extinción del
contrato.
(28) Artículo 1201, CCiv. – En los contratos bilaterales una de las partes no
podrá demandar su cumplimiento, si no probase haberlo ella cumplido u
ofreciese cumplirlo, o que su obligación es a plazo.
(29) CNCiv., Sala E, 08/06/1976, ED, 72 – 419.
(30) CNCiv., Sala F, 25/04/1996, LA LEY, 1997 – D, 342.
(31) Artículo 281, CCyCN – Causa. La causa es el fin inmediato autorizado por
el ordenamiento jurídico que ha sido determinante de la voluntad. También
integran la causa los motivos exteriorizados cuando sean lícitos y hayan sido
incorporados al acto en forma expresa, o tácitamente si son esenciales para
ambas partes.
(32) Leiva Fernández, Luis F.P., en “Código Civil y Comercial de la Nación
comentado”, directores Medina, Graciela y Rivera, Julio César, coordinador
Esper, Mariano, T. III, 1ª. ed., 2014, La Ley, Bs.As., pg. 695.
(33) Artículo 1075, CCyCN – Efectos. Según las circunstancias, probada la
conexidad, un contratante puede oponer las excepciones de incumplimiento
total, parcial o defectuoso, aún frente a la inejecución de obligaciones ajenas a
su contrato. Atendiendo al principio de la conservación, la misma regla se
aplica cuando la extinción de uno de los contratos produce la frustración de la
finalidad económica común.
(34) Caramelo, Gustavo, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”,
directores Herrera, Marisa; Caramelo, Gustavo; Picasso, Sebastián, T.III, 1ª.
ed., 2015, Infojus, Bs. As., pg. 485.
(35) Cláusulas abusivas. Artículo 1117, CCyCN – Normas aplicables. Se aplican
en este Capítulo lo dispuesto por las leyes especiales y los artículos 985, 986,
987 y 988, existan o no cláusulas generales predispuestas por una de las
partes.
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(36) Artículo 1725, CCyCN – Valoración de la conducta. Cuanto mayor sea el
deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la
diligencia exigible al agente y la valoración de la previsibilidad de las
consecuencias.
Cuando existe una confianza especial, se debe tener en cuenta la naturaleza
del acto y las condiciones particulares de las partes.
(37) Artículo 1066, CCyCN – Principio de conservación. Si hay duda sobre la
eficacia del contrato, o de alguna de sus cláusulas, debe interpretarse en el
sentido de darles efecto. Si esto resulta de varias interpretaciones posibles,
corresponde entenderlos con el alcance más adecuado al objeto del contrato.
(38) Caramelo, Gustavo; ob. cit. nota 34, pg. 487.
(39) Ídem anterior.
(40) Artículo 1198, CCiv. – Los contratos deben celebrarse, interpretarse y
ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes
entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión.
En los contratos bilaterales conmutativos y en los unilaterales onerosos y
conmutativos de ejecución diferida o continuada, si la prestación a cargo de
una de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos
extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la
resolución del contrato. El mismo principio se aplicará a los contratos aleatorios
cuando la excesiva onerosidad se produzca por causas extrañas al riesgo
propio del contrato.
En los contratos de ejecución continuada la resolución no alcanzará a los
efectos ya cumplidos.
No procederá la resolución, si el perjudicado hubiese obrado con culpa o
estuviese en mora.
La otra parte podrá impedir la resolución ofreciendo mejorar equitativamente
los efectos del contrato.
(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/04/1968. Vigencia: a
partir del 1° de julio de 1968).
(41) CNCom., Sala C, 02/04/1985, LA LEY, 1985 – C, 361.
(42) CNCom., Sala C, 01/09/2005, LA LEY, 07/02/2006.
(43) CNCom., Sala B, 19/02/1987, LA LEY, 1987 – B, 4.
(44) Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), op. cit. nota 15.
Fragmento adaptado para Coterránea del artículo Contratos e incumplimientos.
Efectos jurídicos de la emergencia sanitaria por la pandemia de covid-19 (pgs.
63 y ss.) del e-book El Coronavirus y su impacto en los contratos inmobiliarios y
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en la propiedad horizontal Problemáticas frecuentes en materia de propiedad
horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la
pandemia (autor Resqui Pizarro, Jorge C., 1a ed. – Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, Albremática, 2020).

Jorge Resqui Pizarro
Jorge Resqui Pizarrohttps://www.rprsabogados.com/
Abogado - Procurador (UBA). Miembro del Foro de Abogados de la propiedad horizontal. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados.