InicioPor las cámarasAUTOS ESTACIONADOS EN COCHERAS Y RESPON...

AUTOS ESTACIONADOS EN COCHERAS Y RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO

-

La Dra. Helena Highton en su libro Propiedad Horizontal y pre-horizontalidad: establece en forma indubitada que «El deber de guarda y vigilancia, si bien resulta inequívoco en los supuestos de estacionamiento y conservación de automotores bajo la forma de organización empresarial, no puede considerarse cuando se ocupan cocheras de edificios divididos en propiedad horizontal, pues en este caso, ni el consorcio ni los propietarios individualmente considerados asumen las obligaciones ni responsabilidades propias del garajista, salvo que se hubiere formado tal tipo de organización para la guarda de automotores.
Si de conformidad con el reglamento de copropiedad las unidades destinadas a cocheras constituyen un condominio de propiedad exclusiva de sus titulares, en su esencia conceptual no guarda diferencia con las unidades principales. Por ende, la obligación de custodia corresponde a sus propietarios, más allá del deber general del deber de vigilancia que pueda atribuirse al encargado.
RESARCIR EL DAÑO SUFRIDO
Condenar al consorcio a resarcir el daño sufrido por un propietario como consecuencia del hurto de su automotor cometido por un tercero significaría imponer a éste una obligación de garantía que la ley no autoriza, ni ha sido estatuida por la voluntad de los integrantes del ente comunitario, exteriorizada por su órgano natural de expresión que es la asamblea». (CNCiv Sala G 28/8/1992 Juris p. Cámara Civ. isis Sum 2368)
L. 293374 – «INTERAMERICANA S.A. C/ CONS. LA PAMPA 1230 Y OTRO S/COBRO DE SUMAS DE DINERO» – CNCIV – SALA C – 03/08/2000
El sólo hecho de que el automóvil haya sido sustraído en un lugar común del edificio no basta para responsabilizar al consorcio de copropietarios, pues esa calidad del lugar en que habría ocurrido el hecho no es por sí sola generadora de obligación de seguridad alguna.
La solución no cambia, si no se ha previsto en el reglamento de copropiedad o establecido por los órganos del consorcio, obligación accesoria de seguridad o de guarda y vigilancia de ese espacio común a cargo de la administración del consorcio.»
Como ya se expresara claramente en la jurisprudencia citada, el consorcio es totalmente ajeno a los daños producidos en los autos de locatarios y/o propietarios.
Hay voces que no están a favor de que una acción judicial llegue a buen puerto. En un fallo de la Sala A de la Cámara nacional de Apelaciones en lo Civil, se establece que cuando se trata de daños ocurridos en el espacio de la unidad destinada a cocheras de propiedad exclusiva de sus titulares es claro que, en principio, a ellos corresponde la obligación de custodia más allá del deber general de vigilancia que pueda atribuirse al encargado del edificio.
Por consiguiente, si las circunstancias son tales que la ocupación de una cochera es consecuencia de tener asignado su uso exclusivo y excluyente, no debería generarse la responsabilidad directa del consorcio a quien solo cabría achacarle la obligación general de vigilancia del edificio o sus partes comunes conforme a los principios generales de esta materia, consagrados en la ley 13.512 en tanto no existiera alguna otra disposición específica en el Reglamento de Copropiedad.
De ahí, la improcedencia de la condena a resarcir el daño sufrido por un copropietario en virtud de un acto cometido por un tercero y por causas ajenas a las actividades propias del consorcio porque ellos significaría imponer a éste una obligación de garantía que la ley no obliga.
ROBO DE UN VEHÍCULO EN UN LUGAR COMÚN
Otro fallo, pero de la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil determinó que la sustracción de un automóvil en un lugar común del edificio en propiedad horizontal, no basta para responsabilizar al consorcio de propietarios, pues esa calidad del lugar del hecho no es por sí sola generadora de obligación de seguridad alguna. Máxime si no se ha previsto en el reglamento de copropiedad o establecido por los órganos del consorcio, obligación accesoria de seguridad o de guarda y vigilancia de ese espacio común a cargo de la administración del consorcio.
Cuando el vehículo violentado o robado es propiedad del titular de la cochera, la acción de resarcimiento por daños tendrá que ir dirigida a la compañía aseguradora del vehículo, cuya cobertura dependerá del plan escogido por el asegurado.
Si no se ha previsto en el reglamento de copropiedad o establecido por los órganos del consorcio, obligación accesoria de seguridad o de guarda y vigilancia de ese espacio común a cargo de la administración del consorcio, el solo hecho de que el automóvil haya sido sustraído en un lugar común del edificio no basta para responsabilizar al consorcio de copropietarios, pues esa calidad del lugar en que habría ocurrido el hecho no es por sí sola generadora de obligación de seguridad alguna.
DECISIÓN DE LOS COPROPIETARIOS
Sin perjuicio de que no resulta relevante en el caso el hecho de que no se haya previsto explícitamente en el reglamento de copropiedad un espacio destinado específicamente para cocheras, y que la adopción de medidas de seguridad dentro del ámbito del edificio es una decisión exclusiva de los copropietarios a través de los órganos pertinentes, la omisión en acordarlas no genera obligación alguna de seguridad respecto de ellos mismos, ni de terceros, como para responder por daños respecto de los cuales el consorcio de copropietarios es ajeno, por no tratarse de un daño causado por una parte común del edificio, ni haber sido causado por un dependiente, ni provenir del incumplimiento de alguna obligación asumida contractualmente.
“El Consorcio no corría con el deber de guarda, no obstante ello sostuvo que el encargado tenía a su cargo un deber general de vigilancia del edificio, pues estaba “llamado a incidir en la seguridad de los automóviles estacionados”, mas no reparó en el hecho de que este deber recaía sobre los bienes y espacios comunes y no en los privados, como fue el caso de autos en que el vehículo de marras se encontraba estacionado en la cochera de propiedad de los actores.
Afirma que se desprendía claramente, que si el Consorcio no tenía deber de vigilancia, menos aún lo tenía su dependiente, y de ninguna manera pudo sostener el a quo que el Sr. Z. facilitó la consumación de la sustracción del rodado en cuestión, hecho que consideró, presuntivamente, que sucedió en el marco de su incumbencia de sereno sobre el edificio”.
La cuestión cambiaría de ángulo y si se podría responsabilizar al consorcio, en el caso que, se dispusiera de una empresa de seguridad que controla la entrada y salida de autos, en éste caso, el consorcio sí toma el deber de seguridad y custodia de los vehículos y en principio sería responsable.-
(Dra. Diana Claudia Sevitz – Abogada – Especialista en Derecho de Propiedad Horizontal).