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Arreglo de portón de garage

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La eterna pregunta: ¿quién se hace cargo de los gastos?

En tiempos de bonanzas, vamos a ser claros, no recurrimos al reglamento para ver quién se hace cargo de los arreglos, pero en los que corren, miramos detalladamente a ver si podemos zafar de algunos. El típico caso es quién se hace cargo del arreglo del portón de ingreso a cocheras.

En principio debo dejar aclarado el concepto de fachada: en el art 2041 del CC y Com tanto los pórticos y puertas de entradas (1) son consideradas comunes, y en este caso, también el portón del garaje pues se encuentra adherido a la fachada. Para dejar en claro, si la fachada es común que es la cosa principal, el portón que es secundario adherido a la cosa principal sigue la misma suerte, es común y que por ende su mantenimiento y conservación le corresponde a toda la comunidad.

Todo ello dependiendo lo que se haya normado en el reglamento de propiedad horizontal que rige a cada consorcio, dado que, podría existir alguna cláusula que eximiera a todos los propietarios de abonar el arreglo referido a los gastos de cocheras.(2)(3)

Recordemos lo normado en el art 2049 in fine cuando establece que “El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.”

De no existir la cláusula de eximición abonan en forma integral todos los servicios y mantenimiento y conservación aun lo que no reciben o no participan.–

¿Qué posibilidades tienen los propietarios para poder modificar esta norma?

En principio debemos aclarar que se trata de una cláusula reglamentaria, por ende puede ser modificada por una decisión unánime, en asamblea, ya que la disminución que se le pueda acordar incrementará proporcionalmente a las demás unidades.-

Si se obtuviere tal resolución unánime, sería preciso que el acta de la asamblea sea elevada a escritura pública y, tras ello, se proceda a la inscripción de la modificación del Reglamento de Copropiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble.-(4)

Para tener en cuenta: la limitación del art 2061 CC y Com.

Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

Hemos detectado varios casos de pedido de nulidad, fundamentado, en que aun habiendo alcanzado las mayorías para poder efectuar las reformas que han sido consignadas en la asamblea, uno de los propietarios a los que se le había modificado alguna cláusula estatutaria, no había formado parte de esa mayoría.-

Con la reforma del nuevo código Civil y Comercial, ahora no basta con alcanzar la mayoría establecida en el reglamento de propiedad horizontal o en su defecto la mayoría establecida por el art 2060 CC y Com. Si no hay que tener en cuenta, que cuando se alteran las cláusulas mencionadas es de aplicación el art 2061.-

Dra. Diana C. Sevitz – Soledad Ortiz de Zárate
Asesoras legales especialistas en PH

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(1) “Las puertas de entrada son aquella aberturas ubicadas en el exterior del edificio que permiten el egreso a la vía pública. Com la expresión puerta de entrada se alude a la puerta de entrada principal del edificio, a las de servicio a las de garage, entre otras, que cumplen con la finalidad mencionada”
(2) Sugiero una lectura detenida de cada reglamento para poder tener cabal conocimiento de la existencia o no de alguna eximición respecto de arreglos de cocheras. –
(3) PROPIEDAD HORIZONTAL. GASTOS COMUNES. EXIMICION. En cuanto a la eximición de contribución en gastos contenidos en las expensas comunes, debe procederse con criterio restrictivo. Sin perjuicio de ello, es posible eximir a un copropietario de la obligación de pagar ciertas expensas por servicios que no está absolutamente en condiciones de recibir ni de utilizar. Ante el pedido de eximición de contribución a los gastos comunes debe distinguirse el pago de servicios que no se prestan, ni permite la estructura del edificio que puedan prestarse a la unidad de determinado copropietario, de los gastos de conservación y reparaciones vinculados al edificio en general; respecto de los primeros, puede ser eximido el propietario que lo reclama; respecto de los segundos, no, ya que ello atañe a la preservación física de bienes de propiedad común, más allá de que no obtenga particularmente utilidad o beneficios en razón de su utilización. Los copropietarios deben abonar las expensas comunes con independencia de que hubieran utilizado o no los servicios puestos a su disposición (CAAM Nac. Civil Sala B 14/1/1991 Comns Lamadrid C/ Benidor SRL).