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Espacios comunes: ¿cuáles son las facultades de los propietarios?

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¿Puede un propietario decidir sobre una obra en un espacio común, sin consultar al resto de los vecinos? Silvia Bercovsky nos da la explicación legal que lo impide.

Coterránea recibió la siguiente consulta: «Hola, ¿qué se hace si una o dos propietarias deciden un arreglo grande del edificio (pintura general de diversos sectores) sin consultar al resto de los propietarios ni administradora, pero luego avalado por ella ya que los gastos figuran en las expensas? Aclaro que no hay consejo. Gracias». La Dra. Bercovsky nos da la explicación legal que impide este accionar de los propietarios.

En primer lugar debemos aclarar que los propietarios, individualmente, no están facultados para ordenar ningún trabajo en partes comunes, (como sería este caso, la pintura de varios sectores comunes del edificio), cabe aclarar que si hubiera en el consorcio un consejo de propietarios, éstos tienen sus facultades taxativamente enumeradas en el art. 2064 del CCYC y allí queda establecido en su último párrafo que: “Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”

Es menester ante todo leer su Reglamento de Propiedad Horizontal para ver que especifica sobre el tipo de trabajos realizados en el edificio y si éstos deben ser tratados en asamblea y las mayorías aplicables. De acuerdo al CCYC en su art. 2058 en parte pertinente se establece que: la Asamblea es el órgano es la reunión de propietarios facultada para resolver: las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;…”

Ahora veremos cuáles son obligaciones y derechos del administrador aplicables al caso, según el CCYC en su art. 2067: “c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;”

Si bien en su consulta Ud. manifiesta que la decisión fue tomada por uno o dos vecinos, sin consultar a la administradora, también manifiesta que los gastos por los trabajos de pintura fueron liquidados en la expensa, siendo únicamente la administradora quien contrata los servicios en nombre del consorcio, quien tiene acceso a los fondos del mismo para abonar los gastos y quien practica la liquidación de expensas.

Al liquidar el gasto la administradora los ha abonado con fondos del consorcio y puede entenderse que actuó bajo las facultades conferidas en el art. 2067 con la finalidad de atender a la conservación de las cosas y partes comunes, y en atención al art. 2048 que a continuación se analiza.

Por otra parte, el CCYC en su art. 2048 introduce el concepto y la diferenciación entre los gastos ordinarios y los gastos extraordinarios estableciendo: Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble…. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

De acuerdo al análisis realizado precedentemente, es claro que la conservación de las partes comunes es facultad propia del administrador, y que es obligación del propietario abonar las expensas ordinarias por el mantenimiento de las condiciones de comodidad y decoro del inmueble, pero debido a que en este caso no estamos tratando un trabajo urgente, sino un trabajo estético, que aumentará ostensiblemente las expensas, me parece lo más aconsejable que sea tratado previamente en asamblea, en la que se establezcan las prioridades de los trabajos a realizar en el consorcio, los costos de los mismos, el plazo para realizarlos y la forma en que recaudarán los fondos para afrontarlos, estableciendo en la misma, si fuera necesario, la creación de cuotas extraordinarias para poder costear todos los trabajos, cuota que solo puede ser establecida en asamblea convocada a tal efecto.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal. Atención a Consorcios de CABA. mail de contacto: estusmb@gmail.com celular: 11-50498440.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky
Dra. Silvia Marcela Bercovsky
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.   Teléfono para coordinar entrevista: 15-50498440.  Mail: estusmb@gmail.com