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Obligaciones de los propietarios que no residen en consorcios o barrios privados

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¿Los propietarios que no residen en sus unidades funcionales, se encuentran obligados a abonar las expensas?

La ley 13.512 no establecía excepciones en su articulado al pago de expensas por las UF que no aprovechaban o no disfrutaban de ellas, salvo en algunos reglamentos encontramos eximiciones a determinadas UF a no abonar por ejemplo: los gastos de luz, fuerza motriz de los ascensores o luz de los pasillos porque no utilizaban esos servicios, como es el caso de los locales comerciales. Esas UF son, sin embargo, propietarias de esos elementos que no utilizan en la proporción de sus porcentuales de dominio.

Esto significa que pese a estar exentas de abonar esos gastos en sus expensas, son dueños de los artefactos que suministran esos servicios por ser integrantes del consorcio.

Así la jurisprudencia ha entendido: “El propietario del local a la calle con entrada independiente, depósito propio y sin comunicación alguna con el resto del edificio, debe ser eximido del pago de los gastos derivados del uso de los ascensores, como la corriente eléctrica consumida al efecto o arreglos derivados del uso normal de los mismos, pero debe cargar con los gastos de conservación, reparación o renovación de la maquinaria, puesto que es cosa común.” (CNCiv sala f noviembre 12 de 1968)

Los consorcios están encuadrados en nuestra legislación en el título V del CCYC que recoge los criterios de la antigua ley 13.512 y no contiene ninguna eximición al pago de las expensas por ninguna razón. Solo puede estar exceptuada una o varias UF por reglamento de no abonar en las expensas determinados servicios que no utiliza, de los que sin embargo, sigue siendo condómino de los artefactos que los suministran, por lo que deberá abonar las reparaciones necesarias. Se establece como unja de las obligaciones del propietario en el art. 2046: c) “pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; “.

La normativa es muy clara con respecto a la prohibición de oponer defensas para eximirse de su pago, expresada en el art. 2049 del CCYC: “Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.” Además, el art. 2050 establece los obligados al pago de expensas: “Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.”

En el caso de los barrios privados y los clubes de campo se encuentran regulados en el Titulo VI del CCYC, denominado Conjuntos Inmobiliarios. Con respecto a los gastos y contribuciones el CCYC en su art. 2081 tampoco deja lugar a dudas sobre la imposibilidad de liberarse del pago por no residir ni utilizar los servicios de que disponen, y además establece la posibilidad de obligatoriedad de pago de otros estipendios además de las expensas en determinados casos. Se establece en dicho artículo: “Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.”

Cabe destacar que a partir Resolución General 25/2020 de IGJ de fecha 18/5/2020 se establece un plazo de 6 meses para que countries, clubes de campo y barrios privados se organicen bajo la forma de consorcios de propiedad horizontal, que implica que deberán designar un administrador, contar con todos los libros obligatorios de consorcio y convocar asambleas, entre otras obligaciones.

Con respecto a las posibilidades de cambiar esta situación con respecto a la contribución de las expensas comunes de los gastos de mantenimiento de estos servicios, deberá tratarse en asamblea y debido a que es una clausula reglamentaria la que exime de pago de determinados servicios a determinadas UF, su modificación afectará el porcentual de pago del resto de los copropietarios, por lo que será necesario aprobarlo por unanimidad en asamblea, elevar ese acta a escritura pública, modificar el reglamento de propiedad horizontal y realizar la inscripción de esta modificación en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción donde tenga asiento el inmueble. Así lo ha entendido también la jurisprudencia: “Si se pretende la reforma del reglamento, única vía posible para pagar menos expensas, debe realizarse una asamblea y obtenerse el voto unánime de los restantes titulares.” (CNCiv, sala H, Schiavon Serra, Jorge A. y otro v. Consorcio de Propietarios Olleros 1973/75 – 07/10/2009).

Los casos que se han judicializado: también ha habido casos en que se ha recurrido a la justicia para obtener esa reforma al reglamento, donde se observa que la opinión de los juristas ha estado dividida, concediendo algunos la reforma estatutaria argumentando que estando privados de su uso y exentos del pago de esos servicios, también lo están de los gastos de su mantenimiento. Otros juristas han entendido que no procede la modificación del reglamento para eximir de todo pago de los gastos de conservación y reparaciones vinculados al edificio en general, ya que ello atañe a la preservación física de bienes de propiedad común, más allá de que no obtenga particularmente utilidad o beneficios en razón de su utilización.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky
Dra. Silvia Marcela Bercovsky
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.   Teléfono para coordinar entrevista: 15-50498440.  Mail: estusmb@gmail.com