InicioDestacadasSubconsorcios

Subconsorcios

-

El Código Civil y Comercial de la Nación (Libro IV – Título V – Capítulo 8), prevé en su artículo 2068: “Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran”.

El antigo régimen horizontal, creado por la derogada ley 13.512 no contenía en su articulado disposiciones similares al texto de la norma bajo comentario.

Solo se registra como antecedentes lo normado en varios reglamentos de copropiedad y administración redactados bajo dicha norma y el Proyecto de Código Unificado de 1998, que lo prescribía en art. 2013.

El reconocimiento legal de los subconsorcios responde a una realidad edilicia cada vez más compleja. En un mismo terreno pueden coexistir edificios con diversa cantidad de unidades funcionales y complementarias, espacios destinados a cocheras y/o guardacoches, espacios recreativos comunes y espacios destinados a comercios y oficinas. Más aún, en un mismo edificio coexisten galerías comerciales, diversos niveles de subsuelos para cocheras y departamentos para viviendas u oficinas.

En situaciones como las arriba comentadas es muy compleja la administración de todo el consorcio, tarea que se simplifica administrando la comunidad por sectores: viviendas, cocheras, comercios, áreas recreativas, entre otras.

Para poder implementar este sistema de subconsorcios es necesario reunir ciertos requisitos: a) que las características del edificio lo permitan, b) que resulte administrativamente conveniente, c) que sea posible identificar claramente los diversos sectores por su independencia funcional y económica, d) que sea factible identificar los gastos que posibiliten la administración separada.

Reunidas estas condiciones fácticas, la existencia de subconsorcios debe estar prevista en el reglamento de propiedad horizontal.

Es dable destacar que esta fragmentación administrativa del consorcio es sólo interna, a los fines de facilitar el manejo de edificios en los que se asientan consorcios muy complejos, pero frente a terceros el consorcio responde unificadamente.

En relación a los consorcios sectorizados, o subconsorcios, debe señalarse que, desde el punto de vista del régimen interno, para un mejor orden administrativo y liquidación de expensas, los propietarios pueden organizarse como mejor les parezca, lo cual en algunos casos indica la conveniencia de dividir el edificio en sectores. En algunos supuestos, además, sus estatutos organizan regímenes separados, escindiendo la administración, de modo que cada administrador cobra en forma independiente las expensas correspondientes a la gestión de su sector.

Sin embargo, esto no significa que pueda sustituirse a la persona del administrador del consorcio por administradores de cada sector de modo que si bien pueden preverse asambleas por sectores, no se puede eliminar la administración del consorcio, que frente a terceros debe ser única o una coadministración general colegiada o conjunta (conf. Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, 2ª ed. renovada y ampliada, Hammurabi, Bs. As., p. 566).

 

En tal contexto, si bien nada obsta a la existencia de subadministraciones y de gastos separados por sectores o subconsorcios, ello carece de virtualidad y en modo alguno podría subvertir al sistema de representación y responsabilidad del órgano de administración que rige en la propiedad horizontal, que debe responder a una representación unificada (in re  «Aguas Argentinas SA v. Consorcio de Prop. Borges J. L. 2481», Cám. Nac. Civ., Sala G, 10/11/2009; DJ 14/4/2010, p. 965; cita online: AR/JUR/57769/2009).

Lo sucintamente analizado, implica un instituto jurídico muy interesante para tener en cuenta a la hora de organizar los grandes edificios, en especial los destinados a usos múltiples o conformado por sectores o torres, que bien pueden diferenciarse, sin menoscabar la unidad.

 

.

Jorge Resqui Pizarro
Jorge Resqui Pizarrohttps://www.rprsabogados.com/
Abogado - Procurador (UBA). Miembro del Foro de Abogados de la propiedad horizontal. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados.