Cambiar de Administrador

por | 6 Ago, 2018 | Especialistas

La Dra. Silvia Bercovsky explica los procedimientos correctos para cambiar de administrador incluso en caso de acefalía del consorcio.

Al haber sido elegido por Asamblea, el administrador debe renunciar también por Asamblea (ya sea la Ordinaria Anual o una Extraordinaria convocada a tal efecto). En el orden del día debe figurar como punto bien definido “renuncia del administrador actual y elección de nuevo administrador”.

¿Por qué es tan importante que este punto del orden del día contenga la elección de un nuevo administrador? porque si no lo incluye, el consorcio queda acéfalo y será el consejo -si lo hay- o todo el consorcio quien deberá convocar a una nueva asamblea para elegir el futuro administrador.

Si el consorcio queda acéfalo, habrá consecuencias: Nadie pagará los sueldos, cargas sociales, AFIP, las boletas de la luz, los seguros obligatorios y habrá reclamos por parte de los encargados mediante intimaciones del SUTERH, multas de AFIP, corte de servicios , etc.

La convocatoria debe ser redactada y enviada de acuerdo al Reglamento de Copropiedad del Edificio, las leyes locales de C.A.B.A (Para los edificios ubicados en la capital) y el Código Civil y Comercial vigente.
Corresponde que el administrador incluya en la convocatoria a Asamblea, 3 puntos fundamentales en el orden del día:
– Aprobación de las cuentas y gestión de la administración.
– Renuncia del administrador.
– Designación de nuevo Administrador por 1 año.

Es necesario aclarar que en este tipo de asambleas -como en cualquier otra- pueden concurrir y votar inquilinos también, siempre que lleven la carta-poder otorgada por el propietario.

El Administrador saliente debe de entregar los activos, libros del consorcio, rendiciones de cuentas y documentación del consorcio al nuevo administrador designado por Asamblea. También podrá hacerlo al consejo de Administración quien estará a a cargo del Consorcio en el caso de que en dicha Asamblea no se haya elegido Administrador por no haber postulantes traídos por los propietarios para ocupar dicho puesto, hasta que sea elegido un nuevo Administrador. El consejo de administración estará a cargo de la administración del consorcio por un lapso de 30 días ( mientras se elige un nuevo administrador).
El administrador saliente debe entregar al administrador entrante todo lo recibido en virtud del mandato, los fondos del consorcio, los títulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado, debido a que no son de su propiedad, sino del consorcio.

Todo ello se hará bajo prolijo inventario y la forma más recomendable de hacerlo es mediante acta notarial que constituye la máxima garantía de certeza de lo entregado y recibido. Si las cuentas del administrador saliente no hubiesen sido aprobadas, o quedase un período sin haber sido tratado, el nuevo administrador recibe la rendición del administrador saliente y debe ponerla a consideración de la asamblea de propietarios, quien resolverá sobre su aprobación o no.

Si las cuentas son aprobadas y existe saldo en favor del administrador saliente, se conciliará una forma de pago. Si las cuentas no son aprobadas se abren 2 vías de reclamo que se harán efectivas con el nuevo administrador elegido en Asamblea:
1) El consorcio puede promover la demanda de rendición de cuentas, y en la tercera etapa del juicio reclamar los importes adeudados al consorcio ó,
2) el Administrador saliente puede iniciar juicio contra el consorcio tendiente a que la justicia disponga que sus cuentas estuvieron bien llevadas, le sean aprobadas judicialmente y se condene al consorcio a pagar el saldo resultante.
Si el consorcio tiene una deuda con la administración eso no es impedimento de realizar todas las gestiones que tiene el consorcio como pagar salarios, edesur, etc. Dependerá del fondo de reserva que tengan.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en  Propiedad Horizontal. Asesora jurídica de Consorcios, Propietarios e Inquilinos. Mail: estusmb@gmail.com. Teléfono para coordinar entrevista (011)1550498440.

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