Consorcio no constituido

por | 5 Nov, 2018 | Especialistas

Pablo Acuña

Pablo Acuña

Abogado (U.B.A.)

Administrador de Consorcios | Profesor del Posgrado de Adm. De Consorcios UNLP | Columnista de medios especializados en la Propiedad Horizontal | Fundador de “Pintando Horizontes Magazine” | Director del Centro C.I.M.A. pabloa@alas-admconsorcios.info

Las consultas personales siempre son disparadores de los temas que realmente le interesa a la comunidad consorcial en general. Una de las tantas virtudes de “Coterranea” es que entiende como capitalizar una inquietud para el abordaje de cuestiones que aporten a la madurez de una comunidad que, aunque cada vez más grande, menos entendida en el tema por la falta de
información idónea.

Dicho esto, me ha tocado leer acerca de un consorcio pequeño que tiene mala relación entre sí, y la instancia de la contratación de una administración. Ese cuadro es el puntapié inicial a un sinfín de factores. Pero solo mencionaré algunos que puedan llegar a ser edificantes y prácticos, sin pretender teorizar demasiado al respecto.

En principio, debemos diferenciar si se trata de un consorcio constituido o no. En mis años de experiencia, he encontrado personas que creen que su edificio NO es un consorcio por no tener CUIT, o cuenta bancaria. O quizás, por no contar con un libro de actas. Sin embargo, esto “no les hace consorcio”. La persona jurídica del consorcio nace con el sometimiento de un bien al régimen de la propiedad horizontal, a partir del reglamento de propiedad horizontal y su respectiva inscripción en los organismos competentes, de acuerdo a la jurisdicción. PUNTO. En otras palabras, el consorcio existe a partir de dicho acto jurídico. Todas las demás cuestiones pueden ser carencias de las formalidades del edificio (falta de los libros obligatorios) o la ausencia de elementos, como el CUIT, que no le dan personería jurídica al consorcio (esto lo hace la ley de fondo), sino que es la mera condición para el acceso a contraer ciertas obligaciones o ejercer otros derechos (ej: ser empleador, actuar en juicio, abrir una cuenta bancaria). Por supuesto que no relativizo la falta de los libros obligatorios. Se trata, también, de un requisito del CCCN. Se tratará de una persona jurídica con irregularidades (serias); pero ello no abortará la ficción de existencia que contempla el derecho. Si no se trata de un consorcio, puede ser un condominio; o tal vez haya otra figura que le comprenda (temporalmente), como un fideicomiso, muy utilizado en los procesos de desarrollo o construcción. En este caso, nada obstaculiza la organización interna que emule un consorcio, mas ciertamente, el capítulo de propiedad horizontal será meramente inspiratoria, toda vez que el régimen no le es aplicable, y demandará la ingeniería jurídica que haga nacer porcentajes, obligaciones de pago para el sostenimiento de los espacios comunes, que faculte a un representante legal para administrar estos fondos, que dicho documento privado configure la vía ejecutiva para reclamar la recaudación,
etc, etc. Si se trata de un consorcio -propiamente dicho-, sin administración real, el reglamento de propiedad horizontal debería imponer, según imperio de la norma, varios puntos por demás útiles para entender el proceso que se debe impulsar. En principio, art. 2056:

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;

p) forma de computar las mayorías;

La información volcada de acuerdo a estos requisitos, me permitirá saber qué cantidad de propietarios resultan suficientes para designar al administrador, de acuerdo al total y en virtud de la modalidad de cómputo exigida para el consorcio en particular.

En esta instancia, quiero hacer una salvedad respecto a mi expresión “sin administración real”. Toda vez que todo edificio, en su génesis, tiene una administración formal, ya que es el mismo reglamento el que obliga esta designación (a la que el nuevo código le pone “fecha de vencimiento”). Con respecto a la mala relación entre si, esto puede atentar contra las mayorías necesarias para tomar algún tipo de decisión. Suele suceder que el clima hostil entre los vecinos desfavorezca profundamente en la convocatoria de los vecinos en estos debates con tan mala reputación, que son las “reuniones de consorcio” (denominación poco técnica con la que se asigna a las asambleas). Sin embargo, entre los aciertos del nuevo CCCN, hay herramientas que permiten subsanar este desinterés generalizado que, muchas veces, entorpece el desarrollo de la vida consorcial. En este sentido, el art. 2060 in fine dice: “La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”.

A estas alturas, es menester indicar que la asamblea debe ser convocada por el administrador, pero si no hubiera ningún “mandato activo” (forma meramente ilustrativa de expresarlo), también el CCCN, en el art. 2059, en su segundo y tercer párrafo prevé la auto convocatoria. Respecto a la contratación de un administrador tercerizado, resulta difícil creer en la objetividad de mis expresiones, toda vez que me desempeño como parte de un estudio especializado en la materia. Sin embargo, intentaré ser escueto pero contundente en algunas de las razones más poderosas para ver este tipo de alternativa como la más conveniente:

1) La administración de la propiedad horizontal se complejiza día a día; con decenas de regulaciones que demandan un conocimiento técnico, jurídico, contable y financiero especializado para proteger los intereses de la comunidad consorcial. Muchas veces, el vecino bien intencionado no cuenta con las herramientas que le permitan afrontar esto;

2) El vecino comprometido se convierte, sin lugar a dudas, en una pieza fundamental en el engranaje que impulsa el progreso de un edificio. Sin embargo, puede administrar ese tiempo invertido entre sus muchas obligaciones. La administración, cada vez más, demanda tiempo completo, y difícilmente admita ser una actividad de “tiempos muertos”;

3) La convivencia ya es bastante difícil en una comunidad de cualquier tamaño. Hay funciones que se vuelven incomodas para un vecino, mientras que para la objetividad de alguien externo, cumpliendo una función específica, no lo es. (ej: encauzar un proceso judicial de cualquier índole).

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