De cómo el collar puede costar más que el perro

por | 26 Mar, 2018 | Por las cámaras

Por el ingeniero Fazzito

“El gobierno de la CABA está preocupado por buscar la forma de reducir los gastos de las expensas, y para ello quiere modificar normativas para reducir los mantenimientos o, lo que es lo mismo, ampliar el tiempo entre trabajos y revisiones. Me voy a referir a los ascensores específicamente, que es el que conozco. En este caso, hay que tener en cuenta varios aspectos:

1) EL ASCENSOR:

Es importante destacar primeramente que en el ascensor VIAJAN PERSONAS. En un auto también viajan personas, pero el auto va apoyado en el piso, su movimiento es perpendicular a la fuerza de la gravedad. En un ascensor, la dirección de la fuerza de la gravedad coincide con la del movimiento, por lo que siempre está latente el riesgo de la caída y una caída es muy probable que SEA FATAL.

2) LA INCIDENCIA DEL PRECIO DEL SERVICIO DEL MANTENIMIENTO, EN LOS GASTOS DEL CONSORCIO:

Personalmente, tuve en mis manos varias liquidaciones de edificios de consorcio de diferente magnitud en la Ciudad de Buenos Aires (entre ellos, uno de 10 pisos, simple, con encargado, y otro de una torre de 30 pisos con seguridad las 24 hs, encargado, ayudante, SUM, gimnasio, parque, pileta, etc.).

Tanto en un caso como en el otro, el porcentual del servicio de mantenimiento vs. gastos totales rondaba en 3,25 % el primero, y 3, 17 % el segundo, o sea; no llega al 4 %. Puede que en algún edificio muy particular excepcionalmente pueda llegar al 5 %. Esto significa que, si se pudiera reducir el gasto del mantenimiento en un 5 %, la incidencia sería del 0,17 %; o sea: es mínima la influencia. Eso es lo mismo que una empresa que pasara una situación financiera complicada, para ahorrar, la gerencia, decidiera eliminar el azúcar del café, sin mirar dónde están los gastos importantes. Empezamos mal.

3) LA SEGMENTACION DEL MERCADO DE ASCENSORES PARA PODER “ESPACIAR LOS SERVICIOS”:

Para poder analizar la baja de costos, se debería segmentar NUESTRO MERCADO (nuevos, viejos, electrónicos, electromecánicos, etc). Esa tarea, en nuestro mercado resulta casi un imposible (insisto: EN NUESTRO MERCADO), y ello se debe a que todos los segmentos tienen sus equipos buenos y malos, que requieren mayor o menor mantenimiento, pero no se logra un patrón determinado para diferenciarlos.

Al segmento de los ascensores nuevos podríamos dividirlo en el altas prestaciones (grandes edificios de departamentos de lujo y oficinas), en los que el valor de los abonos se rige por otros parámetros relacionados con la alta tecnología y allí todo sigue a los manuales de los fabricantes. Pero sus habitantes o usuarios son de alto poder adquisitivo y requieren SERVICIO CON SEGURIDAD, CALIDAD Y CONFIABILIDAD. Allí NO ESPECULAN CON EL PRECIO. Se supone entonces que no es el de los consorcios que se prende analizar.

En el rango medio y bajo, se presentan muchos inconvenientes, debido a la forma que se ha desarrollado este mercado. Por un lado, están los edificios públicos que se rigen por los patrones conocidos y, aun más, se exigen mayor frecuencia en los trabajos y guardias de personal permanente.

En el campo de los ascensores familiares, se demanda PRECIO Y LA CALIDAD Y CONFIABILIDAD pasan a un segundo plano, no son tan importantes. El mismo mercado hace que los ascensores que se instalan sean, en gran medida, “exclusivamente de precio bajo”; o sea que la seguridad y calidad de servicio queda relegada a un segundo o tercer plano.

Se instala el equipo que tenga MENOR PRECIO. Se venden los departamentos por las dicroicas del palier, por el porcelanato de la entrada, por la escenografía presentada al comprador (amenities, laundry y otras palabras en inglés). ¿Y el ascensor? Con tal que no se quede cuando lo va a visitar el probable comprador, es suficiente!!!!! Una vez entregados los departamentos, que se arregle el Consorcio!!!!! Y esto vale tanto para muchos equipos nacionales, como para los importados.

Por lo tanto, por más que sean ascensores nuevos y con puertas automáticas, y con acero inoxidable, en poco tiempo empiezan los problemas de guías mal puestas, ruidos, cosas que se rompen porque son “baratas”, se paran a cada rato y dejan gente encerrada, etc. Entonces, que sean nuevos no garantiza absolutamente nada.

En la otra punta de nuestro mercado tenemos ascensores antiguos de excelente calidad (piezas de relojería) e instalados por maestros montadores de mucho oficio y orgullo por lo que hacían, con mecanismos de seguridad que, bien mantenidos (servicio de mantenimiento de calidad, a un costo adecuado, con personal idóneo, que no precisamente es lo más barato), logran un funcionamiento y prestaciones asegurados por muchos años.

Por otra parte, hay ascensores antiquísimos, que no les han puesto nunca un peso para mejorarlos, que andan aún con tensiones de 220 Volt en las botoneras e instalación de goma y tela; es decir: en forma muy riesgosa, que en cualquier momento se prenden fuego o terminan electrocutando a algún usuario.

Hay ascensores de calidad media, en donde el consorcio invirtió en mejoras con componentes de calidad (controles certificados, tecnología de frecuencia variable), y otros en que usaron el antiguo tablero de mármol y les dejaron los antiguos “contactores de cobre carbón”, y “Carlitos” le metió mano y les adaptó una plaqueta”, y lógicamente les salió más barato, pero no se sabe qué condiciones de seguridad cumple.

¿Cuál es la garantía sobre ese trabajo improvisado, hecho en el lugar? Si hay algún accidente y el seguro reclama la documentación para hacerse cargo de los daños, ¿cómo le decimos que es un equipo “emparchado”, y que por esa situación, no puede ser rehabilitado por lo que está flojo de papeles? ¿El seguro cubrirá los riesgos? (pero salió más barato!!!!). Hay ascensores de poco uso y hay edificios de uso intensivo (oficinas, consultorios, hospitales, etc.), pero eso lo determina el uso y la costumbre del edificio.

¿Cómo se hace entonces para segmentar ese mercado tan diverso? Es tan amplio, que no hay un parámetro adecuado de medición. Lo viejo o lo nuevo, un tráfico tranquilo o intensivo, no tienen límites precisos.

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