Departamento en un edificio afectado a alquileres temporarios

por | 26 Mar, 2018 | Especialistas

La Administradora de un Edificio ubicado en el Centro de esta Ciudad nos formuló la siguiente consulta:

1.- ¿Es posible impedir que en el Edificio, los departamentos se afecten la actividad de alquiler temporario?

2.- En caso afirmativo, se indiquen los pasos a seguir para el caso de que el propietario se negare a cesar en esa actividad.

Consideraciones:

1º.- La Administradora dice que los temporarios moradores del departamento, en su mayoría turistas extranjeros, eran cuidadosos y prudentes en el uso del departamento, pero igualmente la proliferación de tarjetas de acceso (cinco o seis por mes) creaba un estado de inseguridad en el Edificio.

2º.- El destino de las unidades funcionales está definido en el Art. DUODÉCIMO del Reglamento de Propiedad Horizontal que nos ocupa cuando establece que las unidades estarán afectadas  “… a fines que respondan a vivienda y/o ejercicio de profesiones liberales…”

3º.- En el país la cuestión se centró en primer lugar en el “leading case” (caso destacado, que sirve de modelo) de la causa caratulada “Consorcio de Callao 626 s/ Acciones del art. 15 ley 13512” (Expte. Nº 26962/07), ventilado en el Juzgado Nacional de 1ª  Instancia en lo Civil Nº 24 de la Capital Federal donde se hizo lugar a la cesación de la explotación de una unidad funcional de la demandada quien la daba en alquiler a grupos de 5 a 7 turistas con más sus invitados, lo que suscitaba una gran cantidad de inconvenientes, trastocando la vida del edificio que no  estaba preparado para recibir contingentes y menos para el continuo movimiento que ello provocaba. Además, alegaban que debían soportar fiestas hasta las 5 ó 6 de la mañana, siendo molestados por la música y los gritos de personas; por lo que las situaciones descriptas habrían de perjudicar el valor venal de las restantes unidades y tornaba dificultoso mantener el edificio en buenas condiciones de limpieza.

4º) La situación se profundizó al poco tiempo con un nuevo “leading case” que cambio de enfoque la decisión judicial. El fallo en “Consorcio de Propietarios Libertad 103133/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13512” (Expediente 69.414/08) sentó la jurisprudencia que no era necesario –como en el caso anterior- que se causara un perjuicio a la convivencia con el uso excesivo o indebido del departamento. Bastaba, y de allí la doctrina del fallo, la violación del Reglamento de Copropiedad para disponer el cese de la actividad. Se trata  de una actividad comercial que no estaba permitida en el Reglamento de Copropiedad y Administración, hoy Reglamento de Propiedad Horizontal.

5º) Es cierto que la cuestión es opinable. En el caso que citamos, el demandado –un canadiense inversor que dejó el inmueble en manos de una inmobiliaria porteña- sostuvo su derecho de alquilar con fines de turismo por plazos breves como lo establecía en el tiempo del fallo el art. 2 inc. b) de la Ley de locaciones urbanas 23.091 y hoy lo dice el art. 1199 inciso b) del Código Civil y Comercial. Está fuera de duda que una persona puede alquilar habitaciones amuebladas por días o semanas con fines de turismo, porque la ley se lo permite.

El conflicto sucede, cuando ese inmueble está sometido a un régimen de propiedad horizontal y esa actividad tiene una naturaleza comercial que el Reglamento no permite.

6º) Así entendidas las cosas recordamos la afirmación de Nelson COSSARI: “…una interpretación razonable de un reglamento de copropiedad y administración…debe llevar a reputar prohibidos estos alquileres temporarios en la generalidad de los casos…” (“El  reglamento de copropiedad y administración y el destino de la unidad funcional” ejemplar de La Ley  del 21-4-09, pág. 6, comentando el fallo que hemos citado.)

7º) Cabe agregar que estos fallos, si bien no son recientes, son citados por los doctrinarios del derecho de propiedad horizontal como guías del una actividad que para evitar cuestionamientos, debiera estar explícitamente tratado en el Reglamento de Propiedad Horizontal.-

Conclusiones:

Primer punto de la consulta: La actividad de locación con fines turísticos por ir aparejada con otros servicios impropios de la locación de vivienda (servicios de mucama, limpieza, y otros que pudieran acreditarse) y por ser afines a un contrato de hotelería, de naturaleza comercial, excede el destino establecido en el Reglamento de Copropiedad y Administración que se limita a la vivienda en el caso que nos ocupa.

Segundo punto de la consulta: se debe intimar al propietario para que cese en su explotación comercial y si no lo hace, se deberá demandar judicialmente, pero teniendo en cuenta que para el éxito de la gestión se deberá acreditar por el Consorcio que el propietario ha dotado a ese departamento de servicios anexos que conduzcan a la convicción que  la relación con los ocupantes, semeja un contrato de hotelería.-

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