¿Derecho de admisión en los edificios?

por | 16 May, 2018 | Consorcios

La tranquilidad y la convivencia en un edificio son pilares para mantener la normal tolerancia de un edificio. Es por ello por lo que los propietarios se inquietan a la hora de desconocer a algunos habitantes del consorcio. La pregunta que cabe hacerse es ¿un administrador puede aplicar un estilo de “derecho de admisión” en casos de esta índole?

Conforme a la legislación actual, esto no puede efectuarse ya que se transforma en un hecho discriminatorio. No obstante, un administrador puede actuar si se está violando el Código Civil e inclusive

“Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines diferentes a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal” es la cláusula que define la cuestión a los propietarios, que esta en todos o casi todos los reglamentos de copropiedad, avalados por el Código Civil y Comercial.

Además, “perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia y ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble”. Es decir, que en estos casos un administrador debe denunciar un hecho que exceda los límites de lo privado, intercediendo para reestablecer el orden.

No hay una regla uniforme respecto a la característica de este tipo de consorcistas, salvo que generalmente son inquilinos, pero existen también casos en Countries o Edificios en los que, en asamblea extraordinaria, los vecinos han solicitado al vecino la venta del inmueble también avalado por el nuevo Código Civil.

Paola Saragó es abogada y especialista en el tema y comenta a Coterránea: “No se puede hacer este tipo de discriminación, por el solo hecho de que la persona tenga antecedentes. Para poder accionar, tiene que haber pasado algo ya sea: que cause disturbios, que utilice la unidad funcional para actividades contradictorias a la moral. Es decir, para que el administrador tome cartas en el asunto tiene que existir un mínimo hecho que interrumpa la tranquilidad del consorcio. En ese caso, se evaluará la forma de evitar nuevos inconvenientes ya sea que rescinda el contrato o que no se renueve para el próximo período”.

Además, Paola afirma que si un administrador impide el ingreso de un inquilino por el solo hecho de tener antecedentes penales o problemas psicológicos es factible que se eleve a la justicia aplicando severas medidas penales contra la administración.

Caso difícil 

“En el edificio en el que vivo hay una propietaria que tiene un convenio con CABA y alquila el departamento a gente con problemas de vivienda. Los inquilinos anteriores eran dos pacientes psiquiátricos con un nene de aproximadamente 5 años de edad. El hombre aparte de ser paciente psiquiátrico tiene antecedentes penales por agresión amenazas y violaciones. Acá mientras estuvo causó destrozos en el edificio, amenazó a gente y atacó a la señora que hacía la limpieza en el edificio. No puede existir una persona conviviendo con otras en un edificio. Esta gente ya no está y actualmente dentro la gente que habita ahora el departamento la pareja de la mujer tiene antecedentes penales. Por suerte en este momento está preso por un episodio que se generó en el edificio. ¿Habrá forma por reglamento del edificio evitar estas situaciones?” Lector: Eduardo Rafael

En Buenos Aires existe un programa llamado “Alquilar se puede”, el cual consiste en otorgar un beneficio a aquellos que no tengan los recursos económicos para alquilar. Entre ellos ofrece:

  • Un préstamo personal para el inquilino a tasa subsidiada del Banco Ciudad para facilitar el acceso y los gastos de ingreso al alquiler (según análisis crediticio del Banco).
  • Una Garantía Bancaria del Banco Ciudad, que suplanta la tradicional Garantía Propietaria. Esta garantía será subsidiada por el IVC para alquileres de hasta $8.500 y cubre hasta 30 meses de alquiler en caso de ocupación indebida del inmueble.
  • Un subsidio mensual al valor del alquiler de acuerdo a la composición familiar y de ingresos del inquilino.
  • La inclusión de aquellos vecinos con ingresos informales a través de un mecanismo de ahorro previo.

Si bien, este programa realiza un testeo del perfil del inquilino, no puede impedir que una persona con problemas psicológicos o antecedentes penales ingrese al edificio.

¿Controlar a los inquilinos?

Es ideal, y generalmente está expresado en los reglamentos de copropiedad, que se exija a los propietarios, un informe detallado de los responsables del alquiler y el periodo durante el cual habitarán. Esto no elimina las contingencia, pero aminora los riesgos.

Sumado a esto, es necesario que el administrador tenga conocimiento del perfil del inquilino evitando todo tipo de anonimato en la comunidad.

Ahora bien, por más que la comisión de propietarios se oponga al ingreso de un inquilino ya que están en desacuerdo con su perfil, no pueden impedir la venta/alquiler de una propiedad: “La administración puede prever limitaciones pero no impedir la transacción y la consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario. Si puede establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas” – Art. 2.085 del Código Civil y Comercial.

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1 Comentario

  1. En CABA hay una ley, la 3254/09, donde se explicita las limitaciones del administrador, él no puede decidir ni la compra de un clavo sin el permiso del consejo de administración por lo que no tiene injerencia en autorizar o desautorizar el ingreso de nadie. Por otro lado, el consorcio no puede pedir a ningún propietario el informe de a quien le alquila ya que es violatorio al art 17 de la CN, ley de habeas data y principio de reserva también de la CN. Los contratos de locación son instrumentos privados y solo hay obligación legal de mostrarlos en caso de litigio y ante un juez en base a una Litis.

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