El Consorcio como persona jurídica

por | 27 Ago, 2018 | Especialistas

La personalidad jurídica del consorcio y sus órganos (primera entrega)

Partiendo de la base que el nuevo Código Civil y Comercial otorga al consorcio la calidad de persona jurídica, indagaremos en la nueva regulación de los órganos que lo conforman.

I. A manera de introito.

El legislador, mediante la Ley 26.994 , tuvo la oportunidad de consagrar en la sistematización normativa del nuevo Código Civil y Comercial (de aquí en más CCivCom) al derecho real de propiedad horizontal dentro del articulado del Código único, agregando un título más al «numerus clausus» de los derechos reales, siguiendo a la ya casi pacífica doctrina especializada y a la jurisprudencia también casi uniforme de los tribunales civiles de la República.

Así, el Título V incluye a la propiedad horizontal dentro del «corpus iuris» del nuevo CCivCom, como decíamos, como un nuevo derecho real que viene a integrar el «numerus clausus» de las relaciones de señorío de las personas sobre las cosas (1).

El art. 2037  del nuevo Código define a la propiedad horizontal como el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece el Título «ut supra» citado y el respectivo reglamento de propiedad horizontal de cada edificio. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

El instituto que nos ocupa ha sido definido como el derecho real de uso, goce y disposición jurídica «sobre una cosa propia», consistente en una unidad funcional de un inmueble unificado, que está integrado por una parte privativa consistente en una fracción del edificio y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes y cosas comunes del edificio (2).

Por su parte, el art. 2044  reza: «Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son “la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador”. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario» (el destacado con entrecomillado interno es propio).

En los fundamentos del anteproyecto del CCivCom, se decía lo siguiente: «Es de destacar, que conforme a la unificada doctrina de autores y judicial, se quita toda duda sobre el carácter de persona jurídica del consorcio consignando expresamente que lo es; y se incluye entre sus órganos no solo a la asamblea y al administrador, sino al consejo de propietarios “que es una realidad de la que no se puede prescindir y que en gran parte, es el que a nivel cotidiano, se encarga de todos los asuntos”».

Entonces, el nuevo Código otorga al consorcio la calidad de «persona jurídica» constituida por el conjunto de los propietarios de las unidades descriptas en el reglamento de propiedad horizontal. Y si bien esto podría considerarse, a esta altura de los tiempos, una obviedad habida cuenta de la casi pacífica consideración de la opinión de los autores de la especialidad y la vasta jurisprudencia de nuestros jueces, no está de más, ya que se le otorga categoría legal.

La doctrina, en la actualidad, es casi unívoca en entender que «el consorcio de propietarios, emergente del sistema de propiedad horizontal, aparece así como un ente con personalidad jurídica, que puede adquirir derechos y contraer obligaciones y es distinto de los miembros que lo integran» (3).

A su vez, el art. 148  del CCivCom, en su inciso h, prevé que el «consorcio de propiedad horizontal» es una de las personas jurídicas privadas (4).

Por ello, el nuevo Código refleja la posición dominante de la doctrina de autores (5) y judicial, basado en el art.33  del Código de Vélez (6) y en innumerables citas jurisprudenciales (7).

Así las cosas, pasamos a examinar – en varias entregas sucesivas – los órganos del consorcio de propietarios instituido por el CCivCom, de acuerdo con el orden impuesto por el ordenamiento.

(continuará)

Jorge C. Resqui Pizarro
Abogado – Procurador (UBA). Miembro del Foro de Abogados de la propiedad horizontal. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados.

(1) Art. 1882  - Concepto.El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
Art. 1887  - Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) «la propiedad horizontal»;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
(2) PICARDO, Leandro: en Propiedad Horizontal, Claudio M. KIPER (dir.). Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2008, citando a GATTI, Edmundo: Teoría general de los Derechos Reales, 3.ª ed., Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1997, p. 425. HIGHTON, Elena I.: Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, 2.ª ed. Buenos Aires, Hammurabi, 2007, p. 35.
(3) FRAGA, Andrés: en Consorcio de Propietarios, p. 272, Propiedad Horizontal, Claudio M. KIPER (dir.). Rubinzal-Culzoni, 2008; entre muchos otros en igual sentido.
(4) Art. 148  - Personas jurídicas privadas. Son personas jurídicas privadas:
a) Las sociedades.
b) Las asociaciones civiles.
c) Las simples asociaciones.
d) Las fundaciones.
e) Las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas.
f) Las mutuales.
g) Las cooperativas.
«h) El consorcio de propiedad horizontal».
i) Toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento.
(5) A modo de ejemplo: Mario Bendersky, Eduardo Laje, Andrés Palmiero, Jorge J, Llambías, Juan F. Corchón, Alberto G. Spota, Hernán Racciatti, Jorge H. Alterini, Marina Mariani de Vidal, Guillermo Borda, Elena I. Highton, Ricardo Papaño, Claudio Kiper, Gregorio Dillon, Jorge Causse.
(6) Art.33  CCiv - Las personas jurídicas pueden ser de carácter público o privado.
Tienen carácter público:
1.° El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios.
2.° Las entidades autárquicas.
3.° La Iglesia católica.
Tienen carácter privado:
1.° Las asociaciones y las fundaciones que tengan por principal objeto el bien común, posean patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorización para funcion ar.
2.° Las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorización expresa del Estado para funcionar.
(Artículo sustituido por art. 1.° de la Ley 17.711, BO 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1 de julio de 1968).
(7) Entre muchos otros: Cám. Nac. Civ., Sala H, 26/2/98, in re «De Filippis, Gustavo F. c/ Jiménez, Francisco», EDJ10453 . JA, 1998-III-490; Sala A, 9/10/56, JA 1956-IV-361, LL, 84-311; Sala B, 8/7/68, ED,.27-440; ibídem, 2/7/75, JA, 29-1975, síntesis; ídem 5/3/81, JA, 1981-IV-344; Sala D, 28/6/74, JA, 24-1974-90, ll, 1975-A-69; ídem 30/3/79, ED, 83-473; Sala F, 29/10/68, LL, 135-1197; Sala H, 21/8/02, en autos «Lagreca, Miguel Á., v. Consorcio Avda. Rivadavia 6356», JA, 2003-IV-817; Sala I, 17/12/96, en «Panzitta de Rossi, Elina c/ Cons. Avda. Díaz Vélez 4290 s/ ordinario», Lexis N.º 10/3809; Sala B, 19/10/90, «Consorcio Montevideo 60/69 vs. S. A. Cinematográfica», JA, 1991-III-632, Lexis N.º 2/14199; ídem 18/2/66, LL, 123-975; Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala D, 2/10/81, LL, 1982-A-294; Sala C, 23/12/92, LL, 1993-D-482; ídem 29/5/90, LL, 1990-D-461; ED, 140-552; Sala L, 30/7/91, Jurisp. CámCiv, Isis, sum.1942; CNEspCiv y Com, Sala II, 29/4/74, JA, 23-1974, síntesis; Sala I, 29/4/82, LL, 1982-C-305; ídem, 23/8/79, JA, 1980-III-615; ibídem, 26/10/88, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum. 695; Sala IV, 11/11/88, Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum. 566; Sala V, 30/5/80, BCNECyC, 690-10-250; Sala VI, 28/12/78, ED, 83-155; idem, 14/3/1986, autos «Consorcio Perú 731 c/ Coimfer S. A.», JA, 1986-III-síntesis, Lexis N.º 2/37024; CámCiv y Com, Mar del Plata, Sala I, 29/5/2003, en el expte. «Raffo, Marta S. c/ Consorcio Aristóbulo del Valle 3555 s/ cobro ejecutivo», BA B1400331, Lexis N.º 14/85623; Sala II, 29/12/97, «Consorcio Prop. Edif. calle Mitre 2190 c/ Olguín, Gonzalo y otros s/ desalojo», BA B1402203, Lexis N.º 14/9947; idem, 6/2/79, SPLL, 1980-61; ibídem, 18/10/84, LL, 1986-C-547; JA, 1985-III-269; Cám.Nac.del Trabajo (en pleno) 2/12/65, JA, 1966-I-346; LL, 121-335; ED, 13-665; Sala IV, 11/8/83, DT, 1983-B-1809; Sup. Corte Bs.As., 21/11/2001, en autos «Tinnirello, Enrique E. v. Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones», Lexis N.º 14/77215; ídem, 10/8/71, ED, 39-791; CámNacCom, Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala B, 2/7/75, JA, 29-1975, síntesis; CCiv y Com Rosario, Sala I, 25/7/1995, in re «Consorcio Melipal c/ Álvarez Calvo, Rodrigo», JA, 1997-IV-síntesis, Lexis N.º 1/12501; Sup.Corte Just. de Mendoza, Sala I, 18/12/1991, «Caretta Pons de Zeballos, C.A. vs. Consorcio Rivadavia 38/46», JA, 1994-IV-síntesis, Lexis N.º 1/36333; CámFedSegSocial, Sala I, 14/3/2003, «OSPERyHRA c/ Consorcio Boedo 969/81», Lexis N.º 1/5508636.

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