Estado de Alerta

por | 11 Jun, 2018 | Especialistas

Un nuevo intento de asalto del Gobierno En vísperas del mundial, el Gobierno no descansa y presenta en la legislatura un proyecto de ley para modificar la 941. Mientras esperamos ver los goles de la selección, nuestra profesión puede cambiar drásticamente. La necesidad de reformar esta norma no es ninguna novedad. La sanción de un nuevo Código Civil e intentos de modificaciones fracasadas dejan en evidencia su imperiosa actualización. Por otra parte, el Registro Público de Administradores no ha logrado controlar el ejercicio de la actividad, disponer de prácticas profesionales de trabajo ni aplicar sanciones ejemplificadoras a malas gestiones. Incluso la muy cuestionada y derogada ley 5464, incorporaba nuevos conceptos como un Tribunal Arbitral y un Tribunal de Disciplina, que en esencia podrían haber sido útiles de no haberlos puesto en manos del sindicato.

Antecedentes de esta norma

05/11/2009 – La legislatura sanciona la primer modificación a la ley 941 del año 2002. Incorpora dos capítulos (IV “Régimen de infracciones y de sanciones” y V “Procedimiento administrativo”) los cuales hasta hoy no han sido reglamentados.
01/08/2015 – Entra en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial derogando la ley 13.512 y genera contradicciones con varios artículos de la ley 941.
03/12/2015 – La Legislatura sanciona una modificación a la ley 941, la ley 5464 conocida como ley Muñoz, que le otorgaba a un Consejo de la Propiedad Horizontal encabezado por el sindicato el manejo de la vida de los Consorcios.
16/08/2017 – El Superior Tribunal de Justicia declara inconstitucional el artículo 13 de la ley 941. A finales de año, sin consenso suficiente para el proyecto que ahora se presenta, por decreto se adecua el mismo tal como lo expone el Código Civil y Comercial.
15/05/2018 – El jefe de gobierno, Lic. Horacio Rodriguez Larreta, presentó ante la Legislatura un proyecto de ley conocido como “Consorcio Participativo”.

¿Qué es Consorcio Participativo?

Es un proyecto de ley que facultará a Defensa al Consumidor a la creación de una plataforma que liquide expensas y que tenga en servidores virtuales toda la documentación del Consorcio como facturas, presupuestos, liquidaciones, actas, el reglamento, entre otros.
Envuelto en conceptos populares como “transparencia” y “control”, ésta plataforma impondrá un sistema único y monopólico de liquidación de expensas, con el fin que todo administrador que no esté registrado como tal en el sistema, no pueda emitir expensas conforme a norma. Esta metodología anticuada y poco proactiva genera mayor presión sobre los administradores que cumplen, mientras que los irregulares siguen indemnes.
La idea simplista de que una “app” resuelva los problemas de la propiedad horizontal es lamentable. Los propietarios solicitan representación paritaria (pedido siempre apoyado desde nuestra asociación), una tarifa diferencial en los servicios, mayor control de los administradores y políticas estratégicas que ayuden a los Consorcios a realizar las obras de infraestructura pendientes por falta de fondos. Nada de esto se resuelve con esta medida, al contrario.
Cabe destacar que este proyecto viene acompañado de un Plan de Reducción de Expensas que incluye la derogación de disposiciones y normas “excesivas” y “redundantes”, de las cuales aún no hay un estudio profesional sobre su relevancia. ¿Será que los titulares – las expensas aumentaron más que la inflación – le hace ruido al Gobierno? Si se continúan perdiendo las batallas contra la inflación, las expensas terminaran derrotadas por los aumentos.
Por otra parte, el Banco Ciudad podrá abrir cuentas gratuitas para Consorcios. Habrá que ver si se reglamenta que no cobren gastos de mantenimiento pero ¿no sería bueno que eliminen el impuesto a los débitos y créditos de las cuentas corrientes?

Algunas consideraciones generales del proyecto

Las nuevas obligaciones del administrador (art. 9) serían:

  • Darse de alta como administrador en la plataforma.
  • Comunicarlo a los propietarios e inquilinos.
  • Notificar a todos los propietarios cualquier reclamo judicial o administrativo antes de las 48 hs hábiles (copiado del art. 2067, inc. k del Código Civil).
  • Responder con su patrimonio por las multas que provengan por el ejercicio de su función, salvo disposición contraria de la asamblea.
  • Al momento de su designación, informar los gastos por servicios que se cobren adicionales al honorario.
    Someter a consideración de la Asamblea la posibilidad de utilizar la plataforma como medio de notificación fehaciente.
  • Las sanciones por infracciones a la norma serían:
  • Apercibimiento.
  • Multa. De 1 a 100 UF, cada una equivalente a un sueldo básico de menor categoría sin vivienda.
  • Suspensión (hasta 9 meses).
  • Exclusión del Registro.

Las dudas no contestadas del proyecto:
1. Cuál será la inversión del Gobierno en crear el sistema? Y mantenerlo?
2. Es necesario desarrollar un sistema de liquidación de expensas habiendo más de 20 empresas del sector privado que ofrecen este servicio?
3. Quién garantizará la protección de los datos personales volcados en la plataforma? No viola el derecho privado? Se utilizará luego como base para llegar a los hogares con múltiples y diversas ofertas? Recordemos el caso más reciente: Facebook…
4. Por qué impone un sistema único de liquidación de expensas? No es restrictivo del derecho constitucional a ejercer libremente nuestro trabajo?

Algunas conclusiones:

Sin duda el proyecto traerá mucha oposición tanto de los administradores, como de los propietarios. Por el lado de los administradores, ya que les impone una nueva norma burocrática generando una duplicidad de tareas y más horas de trabajo. Y, por el lado de los propietarios e inquilinos, porque tendrán un incremento de expensas por la administración de esta nueva plataforma.
Tengamos en cuenta que desde el 2009, nuestra institución AIPH, alertó que la redundancia de la normativa que creó e impuso el Gobierno, y la duplicidad de tareas, repercutiría en un aumento de expensas. Todo lo que está sucediendo no sólo lo denunciamos en los medios, sino que presentamos numerosas alternativas y propuestas a los funcionarios correspondientes a cada área. En ocasiones, ante la desatención y la falta de respuesta, tuvimos que recurrir a la justicia.
El Gobierno, que se muestra tan abierto al dialogo, le debe a la comunidad consorcial una mesa de trabajo con todos los actores para que se establezca una plan serio a seguir para lograr la eficiencia en el uso de los recursos del Consorcio, y en particular a los administradores una entidad que gobierne, regule y administre las matriculas para que quienes ejerzan esta actividad profesional la puedan jerarquizar y proteger.
Este maquillaje a la ley 941, solo traerá más costos burocráticos a los Consorcios resintiendo la actual desinversión en conservación y mantenimiento de partes comunes, con su consecuente deterioro edilicio vulnerando la calidad de vida del ciudadano.

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