Gastos ordinarios y extra – ordinarios

por | 2 May, 2018 | Especialistas

La anterior legislación de propiedad horizontal no hacía el distingo entre expensas ordinarias y extraordinarias. El tema se instaló en la práctica a causa del traslado de la obligación del pago de las expensas por parte de los propietarios hacia los inquilinos en el contrato de locación. Es indudable que los locatarios deben hacerse cargo de los gastos de administración, conservación y de reparación ordinaria. El problema radica en los gastos destinados al mejoramiento de la propiedad, o sea que importan mejoras que quedan incorporadas a éstas.

            El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en el Art. 2048 considera expensas comunes ordinarias a los gastos de administración y reparación de cosas o partes comunes o bienes del consorcio necesarias para mantener el buen funcionamiento del inmueble. Hasta aquí está muy claro. Pero agrega: “…y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea”. Las asociaciones de consorcistas de la Capital Federal protestaron cuando se redactó el Anteproyecto del Código sosteniendo que con una redacción semejante los Consorcios deberían hacerse cargo por ejemplo, de las multas que impongan a los administradores los Registros de Administradores en la jurisdicción donde exista (por ahora solamente en la Capital Federal, por que el de la Provincia de Buenos Aires no está reglamentado), así como del costo derivado del incumplimiento de cualquier otra obligación que le sea inherente. Es cierto que se retocó un tanto la redacción final, pero no cabe duda que la interpretación debe limitar la norma al costo que insuma la tarea del administrador para el funcionamiento del edificio y no a los compromisos personales de aquel.

               El siguiente párrafo del Artículo dice: “Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y  para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.”

                Esto debe entenderse, a mi juicio, como el mantenimiento de cosas existentes y no la construcción de esas vías por exigencias de los organismos públicos en los edificios que carecen de ellas, por la razón que las expensas ordinarias son las que sufraga normalmente el ocupante no propietario y aquí se está hablando de una inversión en el edificio que aprovecha al propietario.

                Desde otro costado, puede entenderse que lo que la norma procura es que la construcción de accesos o circulación de personas con discapacidad sea considerada una obligación legal que exijan las autoridades edilicias locales. Su carácter de “ordinario”, en tal caso, se le asigna para que su instalación no requiera una asamblea general sino que pueda resolverlo el administrador por sí. Otro tanto sucede con las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Lo que acontece es que por lo general se trata de obras costosas y el Administrador no las puede sufragar con la recaudación normal: tendrá que llamar a Asamblea para crear un Fondo de Reserva o, si ya existiere, para aplicar los ahorros a este nuevo objetivo.

               De todos modos, la calificación de “ordinaria” o “extraordinaria” es una consecuencia legal que no debe ocupar al administrador respecto de quien la paga: si el inquilino o el propietario. Esto se resuelve en primer lugar por el texto del contrato de locación que liga a las partes y en segundo término si el contrato no es claro, o se lo considera abusivo, la decisión será en sede judicial. Nada de eso interesa al Administrador, ya que su única relación legal es con el propietario y no con el inquilino. Solamente una cuestión de practicidad hace que éste pague las expensas al Administrador y que éste las percibas y le entregue al locatario el recibo cancelatorio, para que éste a su vez acredite el cumplimiento de su obligación ante el propietario.

                 La ley se limita a definir a las expensas comunes extraordinarias como las que son dispuestas  por resolución de la asamblea. Entendemos que, además de ello, se debió enunciar un concepto orientador, ya que –como acabamos de ver- existen zonas fronterizas que causan conflictos de interpretación.

                 Pero como la legislación está vigente, para consagrar una expensa extraordinaria que exceda el normal gasto de funcionamiento del edificio, el Administrador carece de atribuciones para disponerlo por sí mismo: debe convocar a una Asamblea. Esto se comprende especialmente porque no se trata de un gasto corriente y –como hemos dicho antes- el administrador necesita que los propietarios dispongan como será el pago del gasto extraordinario. Se creará un Fondo de Reserva, o se dispondrán cuotas periódicas extras o se gastará en todo o parte el ahorro acumulado. Eso lo debe decidir únicamente la Asamblea.-

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1 Comentario

  1. somos 72 dtos en una asamblea solamente 14 personas es decir representantes de14 dtos
    resolvieron hacer arreglos por 3,8000,000 pesos y muchos no podemos pagar expensas por 10 meses de promedio 6,000 pesos ,como podemos hacer para parar este presupuesto aprobado en la asamblea
    que reglamentos o leyes nos ampara de ser asi donde nos dirigimos para hacer el pedido
    aun no se firmo el contrato con la empresa tenemos tiempo de anular el gasto
    si hemos pagado las ordinarias no asi el primer mes del anticipo de las extraordinaris
    gracias susana

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