Habrá alquileres más caros con los cambios

por | 18 Oct, 2018 | Edificios

Tras la reciente media sanción, algunas voces alertan sobre las consecuencias de intervenir en este mercado. En esta nota repasamos los cambios que se vienen y cuáles son los gastos que actualmente enfrentan los inquilinos.

El proyecto que podría convertirse en ley antes de fin de año, tiene como principal problema que interviene un mercado en el que la oferta es muy escasa y cualquier cambio subirá los precios.

La propuesta para regular los alquileres fue promovida por el mismísimo Presidente, Mauricio Macri y propone varios cambios sustanciales:

Duración: Actualmente, el plazo mínimo para alquilar una vivienda es de dos años. La nueva ley extiende el plazo a 3 años. Las organizaciones de inquilinos explican que es una medida favorable ya que los gastos para renovar o mudarse son altísimos.

Garantías: Actualmente, es el propietario quien decide qué tipo de garantías acepta. El nuevo texto amplía las variantes que pueda presentar un inquilino: garantía propietaria, aval bancario, seguros de caución, garantía personal con certificado de ingresos (recibos de sueldo) o garantía de fianza.

Valor: El valor del alquiler lo establece el oferente y en el contrato se prevé de antemano si el monto aumenta cada 6 meses, al año o permanece inalterable. El proyecto aprobado en Diputados ayer, contempla la actualización cada seis meses en base a un índice combinado entre la inflación y la evolución de los salarios.

Comisión inmobiliaria: Hasta el momento, la asumen los inquilinos. Si se aprueba la ley, será el propietario quien enfrente ese costo, como ya sucede en la Ciudad de Buenos Aires.

Expensas extraordinarias: Establece que las expensas extraordinarias son a cargo del propietario y no del inquilino. Actualmente, algunos contratos incluyen una cláusula donde transfieren al inquilino esa obligación.

Renovación: Por el momento, no hay obligación de las partes de negociar la renovación. La nueva propuesta obliga a las partes a definir 60 días antes al término del contrato, si se renueva o no. En caso de que no haya acuerdo, el inquilino podrá dejar el inmueble dos meses antes de que termine el contrato sin pagar multa.

Formalización ante AFIP: El proyecto pretende que se registren los contratos ante la AFIP para que se “blanqueen” los alquileres.

Las inmobiliarias, por su parte, advirtieron de las consecuencias negativas de la aprobación de esta ley.

Opiniones enfrentadas

Miriam Pagani, vicepresidenta del Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba advierte acerca de los riesgos de regular un mercado que funcionaba bajo las leyes propias del mercado: “estas modificaciones son buenas para el locatario, pero se corre el riesgo que los locadores saquen los inmuebles del mercado debido a que la actividad de alquilar deje de ser rentable”. Además estimó que si los propietarios asumen todos los costos, deberán trasladarlos a la propiedad y “los alquileres se van a ir para arriba” (1).

“Desde el viernes ya hubo caída de oferta de alquileres que pasaron a venta. Ocurrió también con los cambios en la Ciudad: los alquileres aumentaron y se achicó la oferta”, advirtió ayer Armando Pepe , titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (2).

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, se manifestó: “No entendemos muy bien lo de la garantía; que solo se acepte un recibo de sueldo, sin otra garantía, es muy peligroso para el mercado, es como si el inquilino pudiera decirle al propietario ‘tomá mi recibo de sueldo’, es muy confuso” (3).

“Lo de las garantías es un cambio revolucionario. Seguramente es opinable, pero era la única forma de avanzar con la medida”, sostuvo el Diputado (Pro) presidente de la comisión, Daniel “Lo que no podemos hacer es mantener un statu quo que obstaculiza el acceso de los inquilinos a la vivienda”, agregó. (4)

Evangelina Dellarossa, miembro de la Asociación Civil Inquilinos Córdoba, explicó que las modificaciones fueron presentadas por las asociaciones en el 2016, con algunas modificaciones como la actualización del alquiler cada seis meses en lugar de cada un año como decía su proyecto; lo que “le hubiera otorgado mayor estabilidad al inquilino, considerando que no hay paritarias semestrales” (5)

¿Cuáles son los gastos que tiene hoy un inquilino?

Tomamos como referencia, un contrato de locación para habitar un departamento de 2 ambientes en Nueva Córdoba.

Monto de alquiler: $203.703 (dividido en 24 cuotas que van desde $6800 y que aumentan un 15% de su valor cada 6 meses)

Comisión inmobiliaria: $10.187 (correspondiente al 5% del valor total del contrato)

Informes de garantes: $600 a $1200. (Los gestiona la inmobiliaria y son necesarios para conocer la situación de los bienes ofrecidos como garantías).

Firmas de escribanos: $1000 aprox. El contrato se certifica ante los profesionales, que pueden cobrar alrededor de $350 cada firma.

Flete: $800 a $1000 cada hora.

Instalación de nuevos medidores de electricidad y gas: $2000. Incluye la certificación de un electricista matriculado (obligatorio desde el año pasado).

Aires acondicionados: desinstalación y reinstalación en el nuevo domicilio: $6000 a $9000.

Expensas ordinarias: $2000 a $3000 mensuales. Corresponden pagar al inquilino.

Impuestos Municipales: $8592 anual. Si bien es un impuesto a la propiedad, es habitual que lo asuma el inquilino, aunque no tenga propiedades y por eso, necesariamente necesite alquilar.

Impuestos Provinciales (Rentas): $3100 anual.

Pintura: El contrato analizado estipula no se debe entregar la unidad pintada sino que se debe pagar al propietario el valor equivalente a 120 litros de pintura, según el precio actualizado que en el momento de la entrega del departamento establezca la pinturería Garín.

Fácil encuesta para profundizar acerca de las experiencias de los inquilinos

Con el objetivo de conocer lo que realmente les interesa y preocupa a los principales afectados por el nuevo proyecto de ley de alquileres, la Federación Argentina de Inquilinos lanzó una nueva encuesta que no demanda más de 3 minutos de atención y contribuye a conocer de manera más amplia, las necesidades y demandas en todo el país.

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Fuentes:

(1) Infonegocios – 16/10/18

(2) Infobae 16-10-18

(3) TN – 16/10/18

(4) La Nación 17/10/18

(5) El Bamba 16/10/18

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1 Comentario

  1. Las inmobiliarias y muchos propietarios siempre se van a agarrar de cualquier excusa para aumentar precios y sacar mayores beneficios. Protestan cuando les regulan el negocio pero eso es porque sin ninguna autoridad poniendo reglas de juego claras y justas las avivadas y los excesos son pan de cada dia.
    Tener la caradurez de decir que va a disminuir la oferta si aprueban la ley, hacer eso seria una maniobra extorsiva para con la gente que necesita alquilar. Para evitar eso deberían complementar la ley con alguna medida que imponga impuestos adicionales a toda propiedad que no pueda demostarse que está habitada.

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