La pista de pádel en una Comunidad de Propietarios

por | 13 Feb, 2018 | Especialistas

La pista de pádel en una Comunidad de Propietarios vienen determinadas en el artículo 396 del código civil. Dice el Cc. que las instalaciones, entendiéndose por tal también las instalaciones deportivas, son un elemento común del edificio y por tanto pertenece en forma de copropiedad a todos y cada uno de los propietarios de la comunidad. Por lo tanto, corresponde a los comuneros el cuidado de sus instalaciones.

La pista de pádel puede venir incluida como elemento común en la propia compra de la vivienda o bien puede decidirse su construcción o instalación en un momento posterior si el espacio en la comunidad lo permite.

Si la pista de pádel viene incluida dentro de la compra de la vivienda y esta construida por el propio constructor, todos los propietarios están obligados a su mantenimiento, sino viniera como un elemento común de la propia vivienda solo estarán obligados a su mantenimiento aquellos que tomaran la determinación de su construcción porque hubiera viabilidad de espacio y también hubiera una mayoría determinada que lo permitiera.

Si la pista de pádel viene de origen, las decisiones que se tomen sobre el coste de mantenimiento de la pista corresponderán a todos los propietarios sin excepción, siempre que el mantenimiento sea para sustituir aquellos elementos que se vayan rompiendo o deteriorando, también se entiende que debe de darse como mantenimiento habitual aquellas pequeñas mejoras que permitan un uso mas eficiente de la pista tanto desde el punto de vista del suelo como de las paredes que le rodea. Por ejemplo, se debe de entender un mantenimiento a pagar por todos los propietarios la limpieza del hormigón pulido mediante máquina hidrolimpiadora de alta presión, también considero que se puede considerar como gasto a pagar por todos los propietarios el suministro de césped artificial para la práctica del pádel, así como el suministro de los áridos, etc. Hoy en día ha evolucionado la construcción de las pistas de pádel y la incorporación en las mismas del suelo con césped artificial., además de la mejora que supone dicho elemento para el juego hay que considerar que la incorporación del césped artificial encima del hormigón supone un incremento en la seguridad, no considerándose desde mi punto de vista una mejora en las instalaciones.

Si se podría considerar una mejora en las instalaciones, por ejemplo, la sustitución de las paredes de cemento por unas paredes de cristal o metacrilato. En este caso, si se decide hacer frente a dichas mejoras nos tendríamos que atener a lo que indica el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, no obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad, accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privarse de la mejora o ventaja….”

Cuestión diferente es cuando en la comunidad no existe pista de pádel y se propone la instalación de la misma. En este caso el procedimiento tiene unas connotaciones diferentes.

Antes de decidir a presentar el proyecto y contratar los técnicos correspondientes mi recomendación es que se busquen la totalidad de costes orientativos para realizar la obra correspondiente y poderlo presenta en la Junta de Propietarios para su aprobación:

  • Coste del encargo del estudio geotécnico en caso necesario.
  • Redacción y visado del Proyecto de Ejecución de Obras.
  • Redacción y aprobación del Plan de Seguridad y Salud.
  • Gestiones con el Ayuntamiento para la obtención de la Licencia de Obra.
  • Gestión de los impuestos del Impuestos de Construcciones, Instalaciones y obras (ICIO).
  • Coste de la construcción de la pista de pádel atendiendo a diferentes presupuestos de diferentes empresas especialistas en este tema y que serán solicitados por la Dirección Facultativa formada por Arquitecto y Arquitecto Técnico.
  • Certificación Final de la Obra.

Una vez se tenga la valoración económica en su totalidad, es el momento de presentar la totalidad del coste económico para que sea la Junta de Propietarios quien decida si se realiza o no la construcción de la pista de pádel. En la Junta tendremos que buscar las mayorías necesarias para proponer la puesta en marcha de la construcción de la pista de pádel. Al menos en un primer momento, sería necesario la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto para después irnos al cumplimiento de lo que indica el art. 17.3 de la LPH que dice lo siguiente. “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

Imaginemos que se ha conseguido una mayoría de los propietarios presentes y representados en una primera instancia de la propia Junta de Propietarios, ahora toca enviar la decisión tomada en la Junta a todos los propietarios que no estuvieron en la misma para que estén informados adecuadamente y conseguir los 3/5 de la totalidad de propietarios y cuotas de participación. Lo más lógico es que ante un hecho tan importante, se envíe una carta a todos los propietarios que no estuvieron en la junta para que expresen su opinión, hay que indicarles claramente que si no expresan su opinión contraria estarán a favor de la instalación y por lo tanto estarán a favor de las posibles derramas que se vayan a poner a futuro. En este caso, hay que aplicar lo que indica el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicio a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita constancia de la recepción” (preferiblemente carta certificada, aunque también es valido el envío del acta a su domicilio social).

Por Miguel Fernández Gallego

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