Nulidad de la asamblea

por | 2 Jul, 2018 | Especialistas

A diferencia de la ley 13512 el Código Civil y Comercial prevé expresamente un plazo de caducidad (no de prescripción) del derecho a demandar la ineficacia del acto jurídico consorcial.

Fija concretamente el exiguo plazo de 30 días, que entendemos que es un plazo indisponible, por lo tanto prevalece sobre cualquier otro que puedan determinar los reglamentos de propiedad horizontal, en el supuesto que contemplen el mismo. En general los reglamentos no establece plazos de prescripción ni de caducidad para demandar por ineficacia, mas aún, ni siquiera se refieren al tema.

Las normas del Código Civil y Comercial prevalecen frente a cualquier disposición de los reglamentos, en base a las normas que rigen el orden de preeminencia normativo en el plano de las personas jurídicas (y el consorcio lo es) como es el art. 150 que expresamente dice: “Leyes aplicables. Las personas jurídicas privadas que se constituyen en la Republica Argentinas se rigen: a) por las normas imperativas de la ley especial, o en su defecto de este Código; b) Por las normas del acto constitutivo con sus modificaciones y de los reglamentos prevaleciendo las primeras en caso de divergencia, c) por las normas supletorias de las leyes especiales, o en defecto, por las de este Título…”

Si a ello sumamos que las normas de la propiedad horizontal son de orden público, como todo derecho real, con más razón consideramos que ese plazo es normativo es de carácter imperativo e inderogable por la voluntad de las partes.

Por lo tanto se debe ser muy cuidadoso en el análisis del texto de la norma en estudio, ya que su mera lectura puede inducir a error, pues aparece como que la demanda de ineficacia de la asamblea debe impetrarse en la justicia dentro de los treinta días de realizada la asamblea.

Ello haría que prácticamente ninguna asamblea pueda ser atacada de nulidad.

Aquel que no concurrió a la asamblea prácticamente nunca podría plantear la acción pues cuando tome conocimiento de lo acontecido en la asamblea o reciba la copia del acta, esos treinta días habrán expirado.

Para peticionar la nulidad del acto, hay que conocer el contenido del mismo, y para los ausentes ello ocurre recién cuando reciben la copia del acta que les remite el administrador, haciendo hincapié en que muchos propietarios residen en otras ciudades.

Sin embargo, el criterio adoptado por el legislados para determinar el comienzo del plazo de 30 días es el “objetivo” pues lo fija en 30 días desde la celebración de la asamblea y no en el “subjetivo” que comienza desde que el propietario toma conocimiento del contenido del acta es decir desde que la reciben del administrador. Mas aun porque la existe también la posibilidad de peticionar la nulidad del propio acta por falsedad ideológica.

Esto lo consideramos un error, pues transforma en lírico para los ese derecho a impugnar por lo exiguo del plazo y la casi seguridad que cuando basta que el administrador demore la remisión de las copias de actas para que el derecho del propietario se transforme en una abstracción.

A ello sumamos los eventuales casos previstos por el art. 2060, en que la simple mayoría de presentes en asamblea proponga decisiones que una vez finalizada la asamblea deben ser remitidas al resto de los propietarios para que si en el plazo de quince días no se oponen, queden aprobadas. Es ostensible que mientras el administrador comunica a los propietarios lo decidido y se deben esperar quince días para su aprobación o no, el plazo de treinta días seguramente expiró.

Pero el riesgo cierto de imposibilidad de plantear la ineficacia de la asamblea del consorcio, se agrava, por ejemplo, en la provincia de Buenos Aires a partir de la sanción de la ley 13.951 de mediación obligatoria, que expresamente en su art. 40, contempla el supuesto de suspensión de la “prescripción” en caso de pedido de mediación, coincidiendo con el art. 2542 del código, pero nada dice sobre la suspensión de la “caducidad” a diferencia de la ley nacional 26.589 que en su art. 18 dice: “Prescripción y caducidad. La mediación suspende el plazo de prescripción y de la caducidad en los siguientes casos:…b) En la mediación por sorteo, desde la fecha de adjudicación del mediador por la autoridad judicial…”

En definitiva este derecho a demandar por ineficacia resulta directamente lírico, excepto que se considere al pedido de mediación como ese acto ostensible de exteriorización, inequívoco, de consolidación del derecho a peticionar la ineficacia de la asamblea, en definitiva, ese acto tendiente a impedir el vencimiento del plazo de caducidad.

De modo tal que poco intereses si la ley le concede efectos suspensivos o no de la caducidad al requerimiento de medición, porque este acto al consolidar el derecho a pedir la nulidad, necesariamente impide su cumplimiento. Pero si nos detenemos en el análisis del texto veremos que lo que el legislador quiso decir es otra cosa.

La norma habla por un lado del “derecho” (cuestión de fondo) y por el otro de la “acción” (cuestión de forma o procesal). La frase normativa en cuestión dice así: “El derecho a promover la acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea”.

Una cosa es la titularidad del derecho y otra cosa su ejercicio, que lógicamente es posterior. Si pasan treinta días sin que el futuro nulidicente formule su impugnación, directamente, nunca tuvo derecho alguno.

La norma no dice “treinta días para interponer la demanda” en cuyo caso en ese plazo debemos tener constancia de juicio iniciado, sino que habla del derecho a promover la acción, o sea lo previo a la acción judicial.

Y es lógico porque para entablar cualquier acción judicial, previamente, se debe tener derecho a entablarla. De modo que transcurriendo esos treinta días desde la asamblea, la inactividad del eventual nulidicente, le hace perder su derecho a recurrir a la justicia, lo que equivale a que quede firme para él lo resuelto en dicha asamblea. Lo que se pierde es “el derecho” a promoverla.

Entonces lo que dice la ley es que hay que manifestar, o dar cuenta expresa u ostensible de ejercer tal derecho, por ejemplo con una carta documento, con una constancia notarial, con una diligencia preliminar, es decir un acto que llegue a conocimiento del consorcio o su administrador, con la impugnación u oposición correspondiente, con la manifestación de que se va a ejercer ese “derecho” a accionar por nulidad, si se quiere; una especie de puesta en mora.

Con ello se da cumplimiento a la ley y a partir de ese momento comienza el plazo de prescripción del acto jurídico que es de dos años conforme art. 2562 inciso a) del Código Civil y Comercial y puede oponerse por acción o por excepción.

La caducidad es de derechos, la prescripción es de acciones. La prescripción es posterior a la caducidad. Vencido el plazo de caducidad comienza el de prescripción

Entonces la acción judicial propiamente dicha, una vez manifestado el derecho a accionar dentro del plazo de treinta días -con lo que se impide la caducidad- está sujeta a la prescripción que allí comienza, y que es de dos años.

Para finalizar de manera consecuente con lo expuesto el art. 2570 dice “Los actos que impiden la caducidad no obstan a la aplicación de las disposiciones que rigen la prescripción”, o sea que la manifestación de voluntad manifestada de recurrir a la justicia, no impide que luego la futura acción prescriba.

Por lo tanto una vez que el futuro nulidicente manifiesta su derecho a entablar la demanda dentro de los treinta días, que enerva el plazo de caducidad, tiene luego dos años para presentar la demanda porque la caducidad es de derechos y la prescripción es de acciones.

La norma en análisis no se hace referencia a la legitimación para accionar por parte del administrador, que ha sido una eterna discusión doctrinaria y jurisprudencial, predominando la idea que carece de la misma, no obstante algunas importantes opiniones doctrinarias.

 

Dr. Alberto Gabás

Abogado especializado en Derecho de la Propiedad Horizontal.

Profesor titular de Derechos Reales de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad FASTA (Mar del Plata).

Autor de varios libros relativos al tema de los Derechos Reales.

Mail: albertogabas22@hotmail.com

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