Es motivo de numerosas consultas el caso de reparaciones de cañerías que hace el consorcio en una Unidad Funcional, pero al momento de reponer los revestimientos se le pide al propietario que las reponga, porque son partes propias de la Unidad Funcional, ya sea porque así figura en el Reglamento de PH o aludiendo a la normativa que surge del CCCN.
Al respecto el CCCN (por ser norma de orden público, deberá aplicarse en forma supletoria al Reglamento de PH si éste estableciera pautas contrarias) establece las cosas y partes comunes en el art. 2040 y las necesariamente comunes en art. 2041. Las cosas y partes necesariamente propias se establecen en el art. 2043 de dicho cuerpo normativo.
Para el caso a analizar deberemos remitirnos al art. 2041 inc. f) que establece: “Son cosas y partes necesariamente comunes: f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.”
El art. 2043 del CCCN define las cosas y partes propias. “Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.” De esta manera, el art. 2043 se enrola en la teoría del “cubo de aire”, según la cual todo lo que está dentro de la Unidad Funcional es propio.
¿Qué sucede entonces, cuando el consorcio para reparar una cañería en una cocina o en un baño (necesariamente común), debe romper los revestimientos de paredes y pisos (necesariamente propios)?. Si bien la obligación del consorcio era reparar las cañerías, para poder tener acceso a ellas, el consorcio ha tenido que romper revestimientos. El consorcio ha sido quien ha roto una parte necesariamente propia, por eso al hacerlo, es ahora el consorcio quien debe reparar también las partes propias que ha roto, debiendo dejar todo tal como estaba antes de la reparación, incluyendo los revestimientos, debido a que no corresponde cargar al propietario los costos de reparación de partes propias cuya rotura ha efectuado el consorcio.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky.
Abogada especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
Atención a Consorcios de CABA.
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