Preguntas del inquilino

por | 21 May, 2018 | Por las cámaras

Estimado inquilino, si bien existe una discusión doctrinaria y jurisprudencial acerca de si tus derechos se encuentran abarcados por la ley de defensa del consumidor, lo cierto es que el derecho protege tu situación de vulnerabilidad frente a propietarios inescrupulosos y/o poco diligentes en sus obligaciones como locadores. Además, cuando interviene una inmobiliaria le cabe una responsabilidad especial por su profesionalidad en el ejercicio de la actividad, por lo que debe informar correctamente acerca de tus derechos y obligaciones y no desentenderse luego de cobrada la comisión. Y no hay discusión acerca de que la publicidad que realizan en los distintos medios sí queda específicamente sometida al ámbito de defensa del consumidor, y forma parte del contrato que firmes al momento de alquilar.

Cabe aclarar que la ley de locaciones urbanas 23091 fue derogada con la entrada en vigencia, a partir del 1º de agosto de 2015, del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que introduce en su texto prácticamente la totalidad del articulado de la vieja ley del año ’84. Pero a pesar de que los textos son prácticamente idénticos, se introducen algunas modificaciones importantes, que hay que mirar bien según el caso concreto.

Esta es una guía de preguntas frecuentes que nos llegan a nuestro sitio web específicamente dedicado a esta temática (www.CamaraDeInquilinos.com.ar)

1. ¿Si está en el contrato es obligatorio?

Que una cláusula sea firmada no significa necesariamente que su cumplimiento es obligatorio. No se trata de borrar con el codo lo que firmamos con la mano, ni de contratar “de mala fe”. Ocurre que la gran mayoría de los contratos de locación son firmados sin asesoramiento jurídico por parte del locatario, y sin posibilidades de modificar ninguna cláusula. Por ello estos contratos entran en la categoría llamada “contratos de adhesión” o “contratos formulario”, y si alguna de sus cláusulas contraría lo estipulado en el Código Civil y Comercial, o al ordenamiento jurídico de orden público que es superior al contrato, esta cláusula podrá ser declarada nula. Como siempre en estos casos lo mejor es consultar a un abogado matriculado acerca de tus derechos y obligaciones en el caso concreto.

2. ¿Pueden actualizarme el precio del alquiler?

El alquiler suele fijarse “por año” o “por semestre”. En algunos contratos fijan un monto total y luego lo dividen en 24 cuotas. Lo cierto es que no importa cómo se termine redactando, lo importante es que el precio quede “fijado” para toda la duración del contrato, sin que nos aparezcan “sorpresas” a posteriori. El precio NUNCA PUEDE QUEDAR SUJETO a la sola voluntad de una de las partes. Ni establecerse cláusulas de “actualización” automáticas que perjudiquen a una de ellas.

3. ¿Pueden bajarme el precio del alquiler?

En un país como el nuestro, donde todos los días luchamos contra la inflación, es prácticamente imposible que el precio de mercado de los alquileres disminuya. No obstante pueden presentarse circunstancias específicas (deterioros, humedades, una pared de un edificio nuevo que tapa las ventanas, privación de algunos servicios durante determinado tiempo, etc.) que pueden habilitar a pedir una disminución del precio. Si no se ponen de acuerdo entre locador y locatario, es posible pedir el “reajuste judicial del precio”, presentando una demanda en Tribunales a ese efecto.

4. Deber de reparación y opciones

En tu carácter de inquilino tenés derecho a que el dueño mantenga el inmueble habitable, y repare los daños que pudiera sufrir la casa o departamento, o bien te compense por los perjuicios ocasionados. Al comienzo de la locación, es muy importante presentar una nota detallando todos los defectos que encuentres (para que luego no te los reclamen) y en lo posible documentar todo con fotos y un video del estado de la propiedad. Si surgieran problemas, podés optar entre exigir la reparación inmediata, solicitar una quita en el precio del alquiler, o bien hacerlo arreglar por tu cuenta y pedir el reembolso. Si ninguna de estas opciones fuera viable, también es posible poner fin al contrato, exigiendo se cubran gastos de mudanza y traslados y demás daños resarcibles (para este caso se recomienda el asesoramiento por parte de un abogado matriculado). En todos los casos es imprescindible, antes de tomar cualquier medida, intimar fehacientemente (carta documento o nota firmada por el locador), y en ningún caso dejar de abonar el alquiler correspondiente, porque esto puede originar la iniciación de un juicio de desalojo.

5. ¿Puedo modificar el contrato?

Contrato de adhesión

Comisión

Expensas

Intimación fehaciente

Notificación fechaciente

6. ¿Cuánto debo abonar por el timbrado del contrato?

El impuesto de sellos, normalmente a cargo del inquilino, es del 1% del total del monto del alquiler. Para calcularlo, deben sumarse el importe total de los 24 meses de alquiler, y a eso dividirlo por 100. Este impuesto está previsto en la ley provincial 10324 (ley impositiva año 2016), artículo 32, inc. 3: “Pagarán un Impuesto Proporcional: (…) 3.- Del diez por mil (10,00‰): 3.1.- Los contratos de locación y sub-locación de bienes inmuebles, incluidos los contratos con opción a compra.”7. ¿Cuánto debo abonar por la comisión inmobiliaria?

Para aclarar este punto, te invitamos a leer esta publicación.

www.camaradeinquilinos.com.ar

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