Primer órgano: La asamblea

por | 18 Sep, 2018 | Especialistas

Jorge Resqui Pizzarro

Jorge Resqui Pizzarro

Abogado - Procurador (UBA)

Miembro del Foro de Abogados de la propiedad horizontal. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados.

Luego de hablar acerca de la personalidad jurídica del consorcio, nos ocuparemos de la asamblea, como uno de sus órganos.

Tras exponer, a modo de introducción, algunas consideraciones respecto a la figura jurídica que el Nuevo Código Civil y comercial otorga a los consorcios (ver nota anterior: “El Consorcio como persona jurídica”) podemos hablar de los diferentes órganos que integran a la propiedad horizontal.

En esta entrega, nos enfocaremos en la Asamblea Ordinaria.

II. ASAMBLEA

Conforme el Cap. 5 del Título correspondiente a la propiedad horizontal (PH), en el art. 2058, se define y otorga facultades a este órgano, a saber: La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: a. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c. las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

Como se observa, la norma deja a un lado la premisa «asuntos de interés común» contenida en el párr. 1.° del art. 10 de la Ley 13.512 (que regía al sistema, derogada desde la aplicación del CCivCom) como raíz fundante de los temas por tratar en deliberación por los consortes; lo que constituye, a nuestro criterio, un error.

La asamblea es el órgano deliberativo, de toma de decisiones generales y de máxima expresión de la voluntad de los comuneros, por antonomasia.

Sin embargo, no pocas posiciones doctrinales han entendido que su competencia y funciones tienen un carácter residual; es decir, tiene poder de decisión sobre todas aquellas materias que no son atribuidas al órgano administrador (8).

En rigor, el mentado art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal -que dice así: «Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos…»- parecía ser el fundamento suficiente a aquella postura. Empero, entendiendo al consorcio como persona jurídica y a la asamblea como su órgano deliberativo y de toma de decisiones, debe concluirse que no hay materia alguna que pueda serle ajena, aunque, en principio, la ley haya asignado determinadas funciones al administrador (9).

«Las asambleas de copropietarios constituyen el “órgano máximo de representación” de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se halla el cuidado de la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses de esta. En materia relacionada con los bienes comunes, mientras “obren dentro de los límites fijados por la ley y de sus atribuciones reglamentarias, sus poderes son soberanos y sus resoluciones imperativas” aun para los partícipes disidentes»

(10) (el destacado con entrecomillado interno nos pertenece).

En efecto, conforme el régimen instaurado por la Ley 13.512 y ahora refrendado por el CCivCom, que regula la propiedad horizontal, la asamblea es el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se encuentra la resolución de los asuntos de interés común, siendo sus poderes soberanos y obligando a todos -aun a la minoría disidente y a los ausentes en el acto-, las decisiones tomadas dentro del marco de las previsiones legales y reglamentarias (11).

En este sentido, según Racciatti (12) sus facultades no alcanzan, en cambio, a la administración de las propiedades singulares que integran el edificio, que es cuestión de incumbencia de sus respectivos dueños obrando en forma individual, salvo cuando los intereses pertenecientes a estos, encontrándose vinculados a los comunes en ciertos casos, pudieran influir favorablemente o desfavorablemente en la gestión de los últimos.

La norma, que encuentra su fuente en el art.1999 del Proyecto de Código Unificado de 1998, abandona la idea de que sean los reglamentos los que establezcan el mínimo necesario para requerir una asamblea y, muy por el contrario, avanza legislando taxativamente (… quien representa el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto…) asimilando el procedimiento al existente en la legislación societaria.

Asimismo, la convocatoria y quórum de la asamblea se encuentra determinado por el art. 2059 (13).

Es indudable que la citación conforme al reglamento otorga a la asamblea las seguridades del caso para evitar eventuales pedidos de nulidad por los consorcistas sustentados en la falta de cumplimiento de los recaudos mínimos indispensables.

Asimismo, configura un adelanto la afirmación de que no se pueden tratar «otros temas», más allá de los expresados en el orden del día, y consagra el reconocimiento legal a un principio jurisprudencial y doctrinario imperante que es la admisión de la «autoconvocatoria». El legislador entendió -creemos, con acierto- que para su validez se debe contar con los 2/3 de la totalidad de los propietarios.

Por otra parte, se legisló sobre la validez de las decisiones adoptadas por la totalidad de los consocios, aun sin asamblea.

En relación con esto último nos parece improcedente, debido a que se pretende la sustitución de la asamblea como órgano máximo de expresión de la voluntad consorcial por meras adhesiones individuales (14), aunque esto ahora tiene un juego armónico con el 2.° párr. del art. 2060, como veremos más abajo.

Al decir de Gurfinkel de Wendy (15), la norma en comentario «manda realizar determinado procedimiento para lograr la reunión de los propietarios, la deliberación respecto de cada uno de los temas y la posterior votación; incumplidos los pasos precedentes, la decisión carece de validez, salvo las excepciones contempladas en los párrs.2.º y 3.º. No se trata del cumplimiento de actos meramente formales; es necesario que cada uno de los titulares de la propiedad horizontal no solo conozca el orden del día, sino que se interiorice de las distintas circunstancias de la situación por resolver, presupuestos, costos finales, incidencia en el monto final de expensas a pagar, etc. antes de prestar su consentimiento -o disentir- con la medida propuesta (CNCiv., sala D, 7/2/1964, LA LEY, 113-631)».

Siguiendo a la autora precitada: «El reglamento de copropiedad debe contener, obligatoriamente, cláusulas referidas a la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad (art. 2056, inc. m). Por lo general las asambleas ordinarias son aquellas que se celebran periódicamente y, en ella, se trata la rendición de cuentas presentada por el administrador que corresponde al ejercicio financiero concluido, el presupuesto de gastos para el siguiente período, las obras por realizar, la reelección del administrador cuando este tuviera fijado un período para su gestión, la renuncia del administrador, y en general todos aquellos asuntos que -debidamente incluidos en el orden del día- tengan relación con el normal funcionamiento del edificio».

«Sin perjuicio de la estipulación que contenga el reglamento de propiedad respecto de la forma en que debe hacerse la convocatoria, el art. 2059, en su párr. 1.°, manda que la citación se efectúe con transcripción del orden del día, que es el temario por tratar en la asamblea. El orden del día debe ser claro, preciso y completo porque delimita la competencia de la asamblea, lo cual no excluye las decisiones que se tomen respecto de los asuntos que guarden estricta relación con el temario del día por ejemplo: cuando la medida incluida implica los medios para realizarla -obtención de recursos- o cuando se adoptan resoluciones incidentales a la principal considerada (CCiv. y Com.Bahía Blanca, Sala I, 8/9/1994, JA, 1996-I-519)».

«La deliberación y votación de un tema no incluido expresamente en el orden del día únicamente es válida si estuvieran presentes todos los propietarios y en forma unánime hubieran emitido su opinión en el sentido de tratar ese tema, cumpliéndose luego las mayorías que señala el reglamento del edificio para tomar la decisión al respecto», abunda Gurfinkel de Wendy (16).

Ahora bien, sustancial cambio de paradigma implica el escenario que dispone el art. 2060 del CCivCom (17). He aquí una «encrucijada» que propone el nuevo ordenamiento: la doble exigencia para la conformación de la mayoría absoluta de la voluntad consorcial (doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto).

Y con ello, un brete muy complicado de salvar que conspirará, ciertamente, con la posibilidad de adoptar decisiones por el consorcio cuando se requiera la mentada mayoría.

Si con la Ley 13.512 nos encontramos de manera recurrente con la falta de mayorías para obtener decisiones válidas reglamentariamente, no obstante que el principio reinante era el de la «simple» mayoría, para aquellos temas que no requerían mayorías legales especiales, con la nueva redacción adoptada derechamente se podría impedir al consorcio actuar (18).

La salvedad al problema estaría dada con la creación del sistema de «consulta» a los ausentes sobre las «propuestas de decisiones» adoptadas por la asamblea sin suficiente mayoría, lo que moderniza el andamiaje del sistema, aunque observamos con preocupación la incertidumbre que promueve el párrafo 2.° «in fine» de la norma al hablar de «mayoría suficiente» para oponerse a la decisión tomada en asamblea, ya que no se especifica cuál sería esa mayoría ni cómo se conformaría. Entendemos, pues, que la consulta surte efecto cuando no se han alcanzado las mayorías suficientes o «especiales» que estipulen los reglamentos para adoptar decisiones cuando se trate de temas excluidos del principio general, que es el de la mayoría absoluta, ahora regulada con la doble exigencia de número y de proporciones.

Para que esa decisión quede aprobada, será necesario un segundo paso: notificación a los propietarios ausentes y adhesión tácita de estos, unida al silencio, con la salvedad de las hipótesis en que es necesaria la conformidad expresa (art. 2061) (19). Resulta a las claras que el CCivCom se inclina por el denominado «régimen del consentimiento presunto» para evitar las consecuencias de la falta de asistencia de los propietarios a las asambleas.

En cuanto al plazo de impugnación de la asamblea -párrafo 3.°-, se debió haber legislado que esta se puede ejercer dentro de los 60 (sesenta) días de la notificación del acta de asamblea, debido a que, en reiteradas ocasiones, la presunta nulidad emerge de la falsedad en la redacción del acta y la causal es comprobada, sobre todo por los ausentes, con la lectura de tal acta. Es razonable fijar un plazo de caducidad (arg. la Ley 19.550 que, en su art. 251, fija el de sesenta días) ya que hasta el momento no existía tal figura, dando lugar a diversas interpretaciones, como por ejemplo: que no es aplicable ningún plazo o que la caducidad opera cuando empiezan a surtir efecto las decisiones adoptadas en asamblea o aplicando el de los arts.4023 y 4030 del Código Civil velezano, según el «thema decidendum».

También se debió reglar, para acortar los tiempos, un plazo no mayor a 10 (diez) días a partir de la finalización de la asamblea para que el administrador del consorcio remita la copia, certificada por él, de dicha acta a cada uno de los copropietarios.

En este punto, es conteste Mariani de Vidal al expresar que el comienzo del cómputo del plazo de impugnación «no podría comenzar a correr sino desde que el impugnante hubiera conocido o debido conocer -según las circunstancias del caso y a través del régimen de notificación convencionalmente adoptado o en el previsto por el art. 28 del Decr. 18.734/1949- la resolución que ataca» (20).

Además debería haberse previsto que los únicos legitimados activos a llevar adelante la acción son los propietarios o mandatarios de aquellos, el legitimado pasivo debe ser el consorcio, manteniendo incólume el principio de que lo podrán hacer los ausentes o quienes se opusieron expresamente en la misma asamblea o los que votaron en contra de la decisión adoptada invocando un interés serio y legítimo al respecto (21).

Por su lado, el art. 2062 (22) remite a los libros obligatorios del consorcio, pero ahora solo los limita al de «Actas» -ya existente por prescripción del art. 5 del Decr. 18.734/49- y al nuevo de «Registro de firmas de propietarios», que tiene su antecedente en algunos actuales reglamentos y en la Ley 3254 CABA (art. 9, inc. e, de dicho decreto y art. 9, inc. e, del Anexo del Decreto reglamentario 551/2010 CABA), soslayando el libro de administración del inmueble -creado por el último párrafo del señalado art. 5 del Decr. reglamentario de la Ley 13.512-.

Como en la Ley 3254 -reformadora de la Ley 941 de creación del Registro de Administradores de Consorcios en Propiedad Horizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos e imitada a la fecha en otras jurisdicciones-, el libro de firmas servirá para el cotejo por parte del administrador –y por los propios consorcistas, agregamos- de las firmas registradas en él con las de asistencia a las asambleas, en particular, cuando nazcan dudas sobre la legitimación de los participantes en las reuniones o cuando estas surjan de las autorizaciones conferidas por el titular de dominio a otros propietarios o terceros para que los representen en dichos eventos.

En línea con lo legislado en el art. 2060, el administrador deberá asentar constancia, al pie de cada acta, «de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas».

Conviene recordar que el art. 5 del Decr. 18.734/1949 establecía que las decisiones tomadas por la asamblea debían constar en actas, firmadas por todos los presentes, en un libro de actas rubricado; y agregaba lo siguiente: «. todo propietario podrá imponerse del contenido del libro y hacerse expedir copia de las actas, la que será certificada por el representante de los propietarios o por las personas que estos designen. Las actas podrán ser protocolizadas.».

El acta labrada en ocasión de celebrarse la asamblea deberá contener: lugar, fecha y hora de realización, los nombres de los propietarios presentes, el orden del día, la descripción del debate acerca de cada uno de ellos, las mociones presentadas, la votación, las mayorías obtenidas. Por mandato legal, esa acta deberá redactarse en el libro de actas del consorcio.

 

Jorge C. Resqui Pizarro
Abogado – Procurador (UBA). Miembro del Foro de Abogados de la propiedad horizontal. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados.
https://www.rprsabogados.com/

 

 

(8) Cfr. LAJE, Jorge: La propiedad horizontal en la legislación argentina, p. 165. Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1957.

(9) Cfr. HIGHTON, Elena I.: Propiedad Horizontal y prehorizontalidad, 2.a ed., pp. 635-636.Buenos Aires, Hammurabi, 2007.

(10) CNEspCiv y Com, Sala IV, 29/8/80, Rep. ED., 17-784.

(11) CNCiv, Sala G, 13/11/2009, Lexis N.° 1/70057717-1.

(12) RACCIATTI, Hernán: Propiedad por pisos o departamentos, p. 212. Buenos Aires, Depalma, 1975.

(13) Art. 2059 – Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

(14) «La asamblea es la reunión de los propietarios constituidos en cuerpo deliberante, convocada para un fin determinado. Es el órgano máximo de la comunidad que, “previa deliberación”, resuelve todos los asuntos que sean de interés del conjunto de propietarios; como exterioriza la voluntad en un cuerpo colegiado, la decisión tomada válidamente es obligatoria para los ausentes y disidentes» (el destacado con entrecomillado interno nos pertenece). Ver HIGHTON, Elena I.: Propiedad horizontal y prehorizontalidad, 2.ª ed., p. 633, Buenos Aires, Hammurabi, 2007. En ese sentido, se verifica amplia jurisprudencia, entre otros, CNEsp Civ y Com, Sala I, 28/9/1979, RepED, 17-783; ídem Sala VI, 4/3/1983, ED, 105-632; ídem Sala I, 2/5/1980, LL, 1980-C-77; ídem Sala IV, 29/8/1980, RepED, 17-784; CNCiv, Sala H 26/02/1998, JA, 1998-III-490, Lexis N.º 1/7805 in re «De Filippis, Gustavo F.c/ Giménez, Francisco»; ídem Sala C, 20/06/1995, ED 167-397, LL1996-D-268; misma Sala, 30/8/1968, LL 133-473; ídem Sala D, 19/3/1981, LL,1982-A-298; Cám Civ y Com Rosario, Sala I, 25/6/1993, JA, 1994-IV, síntesis.

(15) RIVERA, Julio C. y MEDINA, Graciela: Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado. Tomo V, Título V, Propiedad horizontal, Capítulo 5. Asambleas, a cargo de GURFINKEL de WENDY, Lilian N., Buenos Aires, La Ley, 2014, p. 572.

(16) Ídem, op. cit., nota anterior, pp. 572 y 573.

(17) Art. 2060 – Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

(18) Ver nuestro trabajo «Aproximaciones al nuevo CCivCom en lo referido a la propiedad horizontal», elDial DC1E06, publicado el 3/12/2014.

(19) Art. 2061 – Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

(20) MARIANI de VIDAL, Marina: «Propiedad horizontal. Asambleas. Nulidad. Plazo para deducirla», La Ley, 2014-B, p. 485.

(21) CNacCiv, Sala I, autos «Biagorri, Alfredo Oscar c/ Consorcio La Pampa 3121 s/ nulidad de asamblea», 11/3/2003; misma Sala en «Giudice, Carlos c/ Consorcio calle Riobamba 1142/1152 s/ sumarísimo», 15/8/1991; ídem tribunal, Sala L, in re «Biltmore S. A.c/ ConsorcIo de Propietarios Hipólito Yrigoyen 428/34 s/ nulidad de asamblea», 18/5/2000; ídem Sala H, «Burbridge, Clelia J., c/ Consorcio Ecuador», 13/10/2000; ídem Sala D, 22/9/1997, LL, 1997-IV, síntesis; ídem Sala K, autos «Consorcio de Propietarios Av. Belgrano 2555 c/ Fernández, Nelson R.», 13/9/2004; CNEspCiv y Com, Sala IV, 20/9/1982, ED, 101-435; SCBA, 8/6/1993, JA, 1997-IV-síntesis; entre varios otros resolutorios.

(22) Art. 2062 – Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.

Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; estas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

 

 

(8) Cfr. LAJE, Jorge: La propiedad horizontal en la legislación argentina, p. 165. Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1957.

(9) Cfr. HIGHTON, Elena I.: Propiedad Horizontal y prehorizontalidad, 2.a ed., pp. 635-636.Buenos Aires, Hammurabi, 2007.

(10) CNEspCiv y Com, Sala IV, 29/8/80, Rep. ED., 17-784.

(11) CNCiv, Sala G, 13/11/2009, Lexis N.° 1/70057717-1.

(12) RACCIATTI, Hernán: Propiedad por pisos o departamentos, p. 212. Buenos Aires, Depalma, 1975.

(13) Art. 2059 – Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

(14) «La asamblea es la reunión de los propietarios constituidos en cuerpo deliberante, convocada para un fin determinado. Es el órgano máximo de la comunidad que, “previa deliberación”, resuelve todos los asuntos que sean de interés del conjunto de propietarios; como exterioriza la voluntad en un cuerpo colegiado, la decisión tomada válidamente es obligatoria para los ausentes y disidentes» (el destacado con entrecomillado interno nos pertenece). Ver HIGHTON, Elena I.: Propiedad horizontal y prehorizontalidad, 2.ª ed., p. 633, Buenos Aires, Hammurabi, 2007. En ese sentido, se verifica amplia jurisprudencia, entre otros, CNEsp Civ y Com, Sala I, 28/9/1979, RepED, 17-783; ídem Sala VI, 4/3/1983, ED, 105-632; ídem Sala I, 2/5/1980, LL, 1980-C-77; ídem Sala IV, 29/8/1980, RepED, 17-784; CNCiv, Sala H 26/02/1998, JA, 1998-III-490, Lexis N.º 1/7805 in re «De Filippis, Gustavo F.c/ Giménez, Francisco»; ídem Sala C, 20/06/1995, ED 167-397, LL1996-D-268; misma Sala, 30/8/1968, LL 133-473; ídem Sala D, 19/3/1981, LL,1982-A-298; Cám Civ y Com Rosario, Sala I, 25/6/1993, JA, 1994-IV, síntesis.

(15) RIVERA, Julio C. y MEDINA, Graciela: Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado. Tomo V, Título V, Propiedad horizontal, Capítulo 5. Asambleas, a cargo de GURFINKEL de WENDY, Lilian N., Buenos Aires, La Ley, 2014, p. 572.

(16) Ídem, op. cit., nota anterior, pp. 572 y 573.

(17) Art. 2060 – Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

(18) Ver nuestro trabajo «Aproximaciones al nuevo CCivCom en lo referido a la propiedad horizontal», elDial DC1E06, publicado el 3/12/2014.

(19) Art. 2061 – Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

(20) MARIANI de VIDAL, Marina: «Propiedad horizontal. Asambleas. Nulidad. Plazo para deducirla», La Ley, 2014-B, p. 485.

(21) CNacCiv, Sala I, autos «Biagorri, Alfredo Oscar c/ Consorcio La Pampa 3121 s/ nulidad de asamblea», 11/3/2003; misma Sala en «Giudice, Carlos c/ Consorcio calle Riobamba 1142/1152 s/ sumarísimo», 15/8/1991; ídem tribunal, Sala L, in re «Biltmore S. A.c/ ConsorcIo de Propietarios Hipólito Yrigoyen 428/34 s/ nulidad de asamblea», 18/5/2000; ídem Sala H, «Burbridge, Clelia J., c/ Consorcio Ecuador», 13/10/2000; ídem Sala D, 22/9/1997, LL, 1997-IV, síntesis; ídem Sala K, autos «Consorcio de Propietarios Av. Belgrano 2555 c/ Fernández, Nelson R.», 13/9/2004; CNEspCiv y Com, Sala IV, 20/9/1982, ED, 101-435; SCBA, 8/6/1993, JA, 1997-IV-síntesis; entre varios otros resolutorios.

(22) Art. 2062 – Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.

Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; estas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

(8) Cfr. LAJE, Jorge: La propiedad horizontal en la legislación argentina, p. 165. Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1957.

(9) Cfr. HIGHTON, Elena I.: Propiedad Horizontal y prehorizontalidad, 2.a ed., pp. 635-636.Buenos Aires, Hammurabi, 2007.

(10) CNEspCiv y Com, Sala IV, 29/8/80, Rep. ED., 17-784.

(11) CNCiv, Sala G, 13/11/2009, Lexis N.° 1/70057717-1.

(12) RACCIATTI, Hernán: Propiedad por pisos o departamentos, p. 212. Buenos Aires, Depalma, 1975.

(13) Art. 2059 – Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

(14) «La asamblea es la reunión de los propietarios constituidos en cuerpo deliberante, convocada para un fin determinado. Es el órgano máximo de la comunidad que, “previa deliberación”, resuelve todos los asuntos que sean de interés del conjunto de propietarios; como exterioriza la voluntad en un cuerpo colegiado, la decisión tomada válidamente es obligatoria para los ausentes y disidentes» (el destacado con entrecomillado interno nos pertenece). Ver HIGHTON, Elena I.: Propiedad horizontal y prehorizontalidad, 2.ª ed., p. 633, Buenos Aires, Hammurabi, 2007. En ese sentido, se verifica amplia jurisprudencia, entre otros, CNEsp Civ y Com, Sala I, 28/9/1979, RepED, 17-783; ídem Sala VI, 4/3/1983, ED, 105-632; ídem Sala I, 2/5/1980, LL, 1980-C-77; ídem Sala IV, 29/8/1980, RepED, 17-784; CNCiv, Sala H 26/02/1998, JA, 1998-III-490, Lexis N.º 1/7805 in re «De Filippis, Gustavo F.c/ Giménez, Francisco»; ídem Sala C, 20/06/1995, ED 167-397, LL1996-D-268; misma Sala, 30/8/1968, LL 133-473; ídem Sala D, 19/3/1981, LL,1982-A-298; Cám Civ y Com Rosario, Sala I, 25/6/1993, JA, 1994-IV, síntesis.

(15) RIVERA, Julio C. y MEDINA, Graciela: Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado. Tomo V, Título V, Propiedad horizontal, Capítulo 5. Asambleas, a cargo de GURFINKEL de WENDY, Lilian N., Buenos Aires, La Ley, 2014, p. 572.

(16) Ídem, op. cit., nota anterior, pp. 572 y 573.

(17) Art. 2060 – Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

(18) Ver nuestro trabajo «Aproximaciones al nuevo CCivCom en lo referido a la propiedad horizontal», elDial DC1E06, publicado el 3/12/2014.

(19) Art. 2061 – Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

(20) MARIANI de VIDAL, Marina: «Propiedad horizontal. Asambleas. Nulidad. Plazo para deducirla», La Ley, 2014-B, p. 485.

(21) CNacCiv, Sala I, autos «Biagorri, Alfredo Oscar c/ Consorcio La Pampa 3121 s/ nulidad de asamblea», 11/3/2003; misma Sala en «Giudice, Carlos c/ Consorcio calle Riobamba 1142/1152 s/ sumarísimo», 15/8/1991; ídem tribunal, Sala L, in re «Biltmore S. A.c/ ConsorcIo de Propietarios Hipólito Yrigoyen 428/34 s/ nulidad de asamblea», 18/5/2000; ídem Sala H, «Burbridge, Clelia J., c/ Consorcio Ecuador», 13/10/2000; ídem Sala D, 22/9/1997, LL, 1997-IV, síntesis; ídem Sala K, autos «Consorcio de Propietarios Av. Belgrano 2555 c/ Fernández, Nelson R.», 13/9/2004; CNEspCiv y Com, Sala IV, 20/9/1982, ED, 101-435; SCBA, 8/6/1993, JA, 1997-IV-síntesis; entre varios otros resolutorios.

(22) Art. 2062 – Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.

Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; estas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

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