Subconsorcios: una incorporación del nuevo código civil y comercial

por | 12 Mar, 2018 | Especialistas

Entre ellos los subconsorcios. La situación de hecho, es decir, la forma que durante décadas se construyeron edificios, con distintas torres, enmarcados en barrios cerrados dentro y fuera de la Ciudad de Buenos Aires, con destinos diversos dentro del mismo consorcio, ejemplo unidades de vivienda con amenities, combinadas con locales y cocheras, generó reglamentos en donde cada uno de estos subconsorcios o sectores o barrios se administraran en forma independiente con subadministradores y con su propias sub asambleas.-
Infinitos ejemplos podemos encontrar de esta forma de administrarse, desde edificios alta gama como barrios construidos por el antiguo “Hogar obrero” o el “Fonavi”
Las características son poco comunes, no he encontrado doctrinariamente ningún fundamento por el cual no pueda haber una forma de administración, como la reseñada, siempre y cuando las mismas sean llevadas a cabo en forma legal, conforme las leyes vigentes, y teniendo en cuenta, lo que deben saber todos los propietarios, que frente a terceros responde por el todo, sin importar de qué sector proviene el evento.-
O sea responden por temas laborales e impositivos sin importar de qué sector provengan.-
La jurisprudencia ya había recogido el tema:
PROPIEDAD HORIZONTAL. Administración. Escisión.
Si la situación fáctica de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal ha derivado en la existencia de dos administraciones separadas para los dos sectores del edificio -viviendas y locales comerciales- aun cuando ello no se encuentre previsto en el Reglamento de Copropiedad y Administración, si los libros son llevados por quien administra uno de los sectores, cabe entender que quien lo hace por el otro actúa por delegación del primero y en tal carácter no puede negársele el derecho a cobrar las expensas derivadas de los gastos del sector correspondiente a su gestión.
CONS.PROP.AV.CABILDO 2280 -GAL.R.DE LA PLATA- SEC.VIV. c/ ITCOVICI, Rubén Bernardo s/EJECUCION DE EXPENSAS
(Sentencia Definitiva – CNCIV – Sala L – Nro. de Recurso: L046261 – Fecha: 12-3-1996 – Vocal Preopinante: PASCUAL) Citar: el Dial – AE97A
PROPIEDAD HORIZONTAL. Administración. Administraciones separadas. Escisión.
Si a efectos de una gestión más efectiva, se ha escindido la administración de un edificio en propiedad horizontal en dos sectores -uno integrado por las unidades afectadas a vivienda y el otro por locales comerciales- aun cuando ese sistema de administración sea diferente al previsto
Por el Reglamento de Copropiedad respectivo, el transcurso de los años sin que nadie haya cuestionado esa manera de llevar a cabo la gestión, lleva a considerar que esa situación fáctica se ha consolidado, por lo que nada impide que, en el ámbito consorcial, la misma deba ser respetada.
CONS.PROP.AV.CABILDO 2280 -GAL.R.DE LA PLATA- SEC.VIV. c/ ITCOVICI, Rubén Bernardo s/EJECUCION DE EXPENSAS
(Sentencia Definitiva – CNCIV – Sala L – Nro. de Recurso: L046261 – Fecha: 12-3-1996 – Vocal Preopinante: PASCUAL)
Citar: el Dial – AE979
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NOTIFICACIÓN. EJECUCIÓN FISCAL. CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE EDIFICIO. VALIDEZ DE
NOTIFICACIÓN DIRIJIDA AL ADMINISTRADOR
Los consorcios sectorizados o subconsorcios pueden organizarse internamente como mejor lo consideren, lo que determina que en algunos casos llevan a dividir el edificio en sectores incluso con organización de regímenes separados. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, no pueden sustituir ante terceros a la persona del administrador como tal por administradores de cada sector. Si bien pueden preverse asambleas por sectores, no se puede eliminar la representación del consorcio, sea única, colegiada o conjunta, para reemplazarla por repre sentantes independientes. Aun cuando existan sectores separados en cuanto a su función y destino, no se modifica el aspecto conceptual de su tratamiento único a los efectos legales, y en modo alguno puede subvertir el sistema de representación y responsabilidad del órgano de administración que rige en la propiedad horizontal ,de representación unificada que hace a la propia naturaleza jurídica de ese derecho real . (Aguas Argentinas S.A. c/ Consorcio de Propietarios Borges J.L.2481 s/ ejecución fiscal ” del 10/11/09, de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sumario N° 19.490 La Plata, 28 de abril de 2010.
El nuevo código recoge esta situación incorporando la figura de los subconsorcios , denominándolos SECTORES CON INDEPENDENCIA Artículo 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

De la simple lectura establece bien las características que deberían tener estos edificios para poder administrarse con independencia

• Que la estructura o naturaleza lo haga conveniente
• puede estar previsto en el reglamento
• No contempla las cuestiones comunes
• pueden sesionar en subasambleas (solo referidas referidas a sus sectores en cuanto a la decisión a tomar)
• pueden nombrar subadministrador y liquidar expensas por sector
• en caso de conflicto resuelve la asamblea general
• responden frente a tercero como un única persona jurìdica.-
La pregunta que podemos hacernos? edificios que no tenían reglamentada la administración sectorizada? a partir de la vigencia del nuevo código podrán adecuarse a esta forma que se incorpora? Habría que estudiar cada caso en particular, podrían adecuarse si no se alteran los porcentuales de pago de expensas, con respecto a la celebración de asambleas lo veo muy factible que se puedan realizar por sectores, ya que no son las mismas necesidades que tienen las cocheras que los locales o las viviendas. Las mismas son muy aconsejables se organizarían mejor los temas a tratarse. Respecto a la subadministración, también debería ser tratado por sectores, quienes abonarían a su propio subadministrador, sin olvidar que indudablemente tendría un porcentual que abonar de expensa comunes para el mantenimiento y conservación de espacios comunes.-
Como es un tema muy novedoso, que para los reglamentos que contemplan ya la figura, no requiere ninguna modificación, respecto de los edificios que no lo tiene incorporado en su reglamento será materia de análisis bien profundo para no alterar cláusulas estatutarias, con un profesional experto en la materia.-
Dra Diana C. Sevitz
dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar

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