Todo en uno

24 Sep, 2018 | Especialistas

Pablo Acuña

Pablo Acuña

Abogado (U.B.A.)

Administrador de Consorcios | Profesor del Posgrado de Adm. De Consorcios UNLP | Columnista de medios especializados en la Propiedad Horizontal | Fundador de “Pintando Horizontes Magazine” | Director del Centro C.I.M.A.

pabloa@alas-admconsorcios.info

Pablo Acuña, abogado especialista en Propiedad Horizontal, responde a una consulta de una lectora sobre una propietaria de una unidad de su edificio que es, a su vez, la encargada del mismo.

La consulta

“Hola! En mi edificio, donde vivo, la nueva administración hizo Asamblea, donde no pude asistir y me encuentro con la novedad de que el nuevo Consejo uno de los integrantes es la encargada que hace 9 meses trabaja para nuestro consorcio, también es propietaria. Mi duda es: ¿Puede participar en el Consejo siendo encargada más allá q sea propietaria?

La respuesta

Si bien ha sido aceptado hace larga data por medio de basta jurisprudencia, no faltaba el magistrado reticente al reconocimiento de la personalidad jurídica del consorcio como ente ideal distinto de sus propietarios. La separación de estas aguas, productos del silencio de la norma, ha sido forzadamente unificada en un único criterio jurídico impreso por el legislador en el reciente Código Civil y Comercial de la Nación que, con su vara, ahogó el pensamiento diversificado bajo una única corriente en la dirección marcada por el art. 2044, como el art. 148 inc h), ambos reconociéndoles como persona jurídica privada.

Dicho esto, cabe destacar que, como toda persona jurídica distinta de sus integrantes, actúa a través sus órganos. El art. 2044 CCCN dice que los órganos del consorcio son: a) la asamblea, b) el consejo de propietarios y c) el administrador.

Dentro de sus capacidades (adquirir derechos y contraer obligaciones), el consorcio puede convertirse en empleador.

Hecho este prólogo, vale decir que no es tan extraño como parecería encontrar un propietario que se convierte en empleado (encargado, por ejemplo) del consorcio. Esto, básicamente obedece al intento de amortizar los riesgos que, se saben, son propios de la configuración de los vínculos laborales. Esto no está cohibido por la norma, principalmente, porque el consorcio es una persona distinta de sus propietarios y, por ende, es el edificio que se convierte en empleador (si bien las figuras de empleado-empleador parecen confundirse en la misma persona, jurídicamente son dos personas distintas. Una ideal, la otra física).
Cuando hablamos de “reducir los riesgos”, no nos referimos a que la relación contractual de carácter laboral tenga características o beneficios especiales. El derecho laboral opera igual que en cualquier otro caso. Sino que hacemos referencia a cuestiones prácticas. En otras palabras, la utilización de la misma balanza que se puede llegar a inclinar al momento de contratar a un familiar o conocido y, por otra parte, a un completo extraño.

Sin embargo, lo que en principio parecía un hallazgo, pues nadie presumiría que un propietario va a actuar contra sus propios intereses (puesto que a pesar de la ficción jurídica en la que hacemos hincapié, se está pagando una porción de su propio sueldo, etc), termina (muchas veces) repitiendo el patrón desafortunado de la incoherencia del ser humano.

El mismo criterio que lleva a una persona a dañar un espacio común, siendo que 1) esto es parte de su hogar a pesar de no encontrarse dentro de su unidad; 2) tiene que terminar costeando la reparación del daño que provocó – la mayoría de las ocasiones, en forma clandestina-; muchas veces es análogo al malestar que se genera por lo tentador de tener el hogar a unos segundos de nuestro sitio de trabajo. Las facilidades de “burlar” sistemas de monitoreo, como el fichaje u otras modalidades para acreditar la puntualidad de la entrada y la salida (en el mejor de los casos que el edificio posea alguno de estos) se vuelve muy tentador. Por supuesto, que estos son potenciales problemas. Sería una torpeza de mi parte realizar generalizaciones; mas solo cito algunas “figuritas repetidas” en la colección de mi experiencia.

Esta misma moneda tiene otra cara. Y se trata de la incomodidad que resulta para los vecinos el ejercer los controles y sanciones oportunas. Todo esto podría volverse una cadena crónica de silencios y abusos que incrementan el malestar entre los pasillos.

Ahora bien, ¿podría este propietario; que ahora es encargado; ser además parte del Consejo de propietarios? Realmente, todas las alarmas se prenden en nuestro sentido común. Sin embargo, el único requisito del CCCN para integrar dicho órgano, es ser propietario. La norma no prevé incompatibilidades.

De hecho, la función del consejo está descripta en los incisos del artículo 2064; dentro de los cuales no está previsto el control de los dependientes del consorcio, sino solo aspectos formales (convocatoria de asamblea en el caso de omisión del administrador); económicos y financieros.

Las tareas relacionadas con el dependiente parecerían recaer en los hombros del administrador. En este caso, el conflicto comenzaría a regir formalmente en relación al último inciso del artículo que corresponde al ejercicio una administración interina.

Si de conflictos hablamos, el consejo de propietarios podría no existir. El código unificado lo plantea así con claridad. Sin embargo, la asamblea y la administración no son “optativos”. Son órganos cuya función resulta ineludible y obligatoria para el funcionamiento de la persona jurídica. Dicho esto, el art. 2067 inc f) condiciona la facultad del administrador para la contratación y despido del personal con la necesidad de convocar una asamblea a tales efectos. Se entiende por la letra de la norma que el espíritu del legislador no pretende una mera información de lo actuado; sino la solitud del consentimiento o aprobación para dichos actos. Ahora bien, podríamos seguir debatiendo si un propietario que es empleado puede llegar a participar activamente del órgano del Consejo, pero no cabe debate alguno en que este propietario tendría voz y voto en una asamblea (que entre otras cosas, decide sobre su posible contratación o despido). Toda vez que un principio del derecho es que “quien puede lo más, puede lo menos”, perdería virtualidad discutir si un propietario puede o no (siendo empleado) ser parte del consejo de propietarios, cuando no cabe esa discusión a la hora de contemplarlo dentro del órgano de la asamblea (que es el mayor y más importante de los que integran el consorcio).

En mi humilde análisis, me sería imperdonable obviar la siguiente manifestación: El código civil y comercial nada dice. Pero frente a sus silencios, el reglamento de propiedad horizontal podría prever ciertas incompatibilidades en el ejercicio de los cargos. Por ejemplo, podría mencionar que un propietario con mora sea automáticamente apartado del consejo de propietarios. ¿Qué es lo que me empuja a realizar semejante premisa?: El art 2048. El mismo indica que el certificado de deudas que habilita la ejecución judicial de una deuda de expensas debería ser aprobado por el consejo de propietarios (si existiera). ¿Quién firmaría el título ejecutivo que habilita su propia demanda? Más allá de que el consejo de propietarios es un órgano colegiado, y puede interpretarse que dicha “aprobación” podría solo necesitar una mayoría simple (y no la totalidad de los miembros); ¿que sucede si 2 de 3 miembros son deudores?

A este respecto, por ejemplo, el art. 1324 inc c) que regula obligaciones del mandato, figura bajo la cual queda contemplada la vinculación del administrador con el consorcio, advierte que este debe informar sin demora todo conflicto de intereses que pueda motivar la modificación o revocación de dicho contrato.

Como mencioné en varios artículos en donde analicé el capítulo de la propiedad horizontal del proyecto del Código unificado (antes que fuese ley), este tipo de inconvenientes se podrían haber evitado si hubieran sabido capitalizar la experiencia de los administradores; puesto que la regulación de la persona jurídica del consorcio requiere un especial tratamiento por su naturaleza y características. Hay muchos conflictos potenciales, como los expuestos, que podrían haber tenido su respuesta –como sinónimo de solución- en la norma, y en su lugar hay una laguna que demandará tinta de los jueces.

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por | 24 Sep, 2018 | Especialistas

Miguel Fernández Gallego

Miguel Fernández Gallego

Administrador de Fincas en Madrid

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